TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 14]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 16]

REFERENCES : N° RG 24/10769 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HX4

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Madame [O] [L] [F]

C/

Monsieur [C] [R]

Monsieur [J] [M]

S.E.L.A.R.L. MAITRE [Y] [G], NOTAIRE

Maître [Z] Notaire [T], Notaire

Madame [U] [M] née [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame [H] GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [O] [L] [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représenté par M^e Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024014589 en date du 1-12-2024

Monsieur [J] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 10]

Représenté par M^e Sonia VECCHIONE, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [M] née [E]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sonia VECCHIONE, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTS FORCES DÉFENDEURS :

SELARL MAITRE [Y] [G], NOTAIRE

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Agathe ROGER, avocat au barreau du VAL D’OISE

Maître [Z] Notaire [T], Notaire

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représenté par M^e Jean-Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Substitué par M^e Agathe ROGER, avocat au barreau du VAL D’OISE

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Audrey FERTINEL

M^e Abdelhalim BEKEL

M^e Sonia VECCHIONE

M^e Jean-Michel GARRY

M^e Thomas RONZEAU

Expédition délivrée à :

M. [M] [J] et MME [M] [U] ont donné à bail à MME [X] [H] un logement T1 avec cave et place de stationnement le 01-01-03 sis au [Adresse 6] .

MME [X] [H] a contracté mariage avec M. [R] [C] faisant de ce dernier le co-titulaire du bail , ce dont les bailleurs M. [M] [J] et MME [M] [U] ont été informés.

Par jugement du tribunal judiciaire de bobigny du 30-06-09 le divorce de MME [X] [H] et M. [R] [C] a été prononcé. MME [X] [H] n’a pas informé les bailleurs de ce divorce et de son départ des lieux .

Le 12-06-23 M. [M] [J] et MME [M] [U] ont délivré à MME [X] [H] et M. [R] [C] un congé pour vente au prix de 165 000 euros pour le 31-12-23 .

Par acte notarié du du 05-07-23 M. [M] [J] et MME [M] [U] ont signé une promesse de vente du bien immobilier sis au [Adresse 6] au profit de MME [L] [F] [O] . Cette promesse a été régularisée par un acte de vente du 04-10-23 contenant une stipulation de libération des lieux au 31-12-23.

Au 31-12-23 , le logement n’a pas été restitué à MME [L] [F] [O] par M. [R] [C] qui se maintient dans les lieux.

Le 12-07-24 MME [L] [F] [O] a sommé M. [R] [C] de quitter les lieux et de communiquer le jugement de divorce lui attribuant un éventuel droit au bail en vain .

Par exploits de commissaire de justice du 18-11-24 et 20-11-24 , MME [L] [F] [O] propriétaire de locaux a fait assigner M. [R] [C] et M. [M] [J] et MME [M] [U] aux fins d’obtenir :

— que M. [R] [C] soit déclaré occupant sans droit ni titre depuis la date du divorce le 30-06-09 et subsidiairement que le congé pour vente du 12-06-23 pour le 31-12-23 soit validé ;

— que l’expulsion de M. [R] [C] soit ordonnée ainsi que de tous occupants de son chef ;

— que MME [L] [F] [O] puisse se faire assister d’un serrurier, du commissaire de police pour l’exécution de l’expulsion des occupants ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à son départ effectif;

— la condamnation solidaire de M. [R] [C] et M. [M] [J] et MME [M] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la date de la vente le 04-10-23 jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de M. [M] [J] et MME [M] [U] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros par mois , au titre des différents préjudices découlant de l’absence de libération des lieux , jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de M. [M] [J] et MME [M] [U] au paiement de la somme de 10000 euros représentant la provision pour dommages et intérêts sur 10 mois déjà écoulé ;

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au dépens.

Le conseil de M. [R] [C] sollicite :

— le débouté de la demande d’expulsion de MME [L] [F] ,

— subsidiairement les plus larges délais pour se reloger .

Par assignations en intervention forcée du 26-12-24 et 27-12-24 M. [M] [J] et MME [M] [U] ont assigné devant ce tribunal Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] , notaires présents à l’acte de vente du 04-10-23 .

Ils soutiennent que ces derniers ont commis une négligence du fait d’un défaut de conseil et d’information à leur égard .

En conséquence ils sollicitent que le juge des contentieux de la protection :

— condamne in solidum Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] à relever et garantir M. [M] [J] et MME [M] [U] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre , en principal , frais et accessoires ;

— condamne in solidum Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral , ainsi que leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens .

A l’audience du 20-01-25 les affaires Rg 24/10769 et Rg 25/00069 ont été jointes au Rg 24/10769 .

A l’audience du 01-07-25 les conseils des parties ont déposé leurs conclusions .

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé détaillé des prétentions et parties .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation des lieux et l’expulsion

MME [L] [F] [O] demande le constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [R] [C] depuis le jugement de divorce de MME [X] [H] et M. [R] [C] le 30-06-09.

M. [R] [C] prétend que le logement est devenu sa résidence principale et que les quittances ont été émises au nom des deux ex-époux . Il en tire la conclusion qu’il a un bail valide qui s’est ainsi formé .

En l’espèce , il y a lieu de constater que le divorce de MME [X] [H] et M. [R] [C] , le 30-06-09 , a mis fin à la cotitularité du bail . La convention de divorce , homologuée par le jugement , attribuait le droit au bail à MME [X] [H] et que M. [R] [C] bénéficiait d’un délai de trois mois pour quitter le logement.

Dès lors M. [R] [C] n’était plus titulaire du bail .

M. [M] [J] et MME [M] [U] n’ont pas été informés de ce divorce qui ne leur a pas été signifié . Il ne peut donc y avoir eu connaissance de la situation par les bailleurs et reconnaissance d’un bail verbal .

Il convient d’en conclure que M. [R] [C] ne possède aucun droit ou qualité pour se maintenir dans les lieux . Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion sans avoir à statuer sur la validité du congé vente délivré le 12-06-23 pour le 31-12-23 par M. [M] [J] et MME [M] [U] .

Sur l’indemnité d’occupation

L’ indemnité d’occupation a une nature mixte compensatoire du loyer à payer et indemnitaire.

Par conclusions MME [L] [F] [O] a porté sa demande d’ indemnité d’occupation à la somme de 1150 euros à compter du 04-10-23 en raison de la vente du bien immobilier assorti d’une place de stationnement .

En l’espèce , pour la partie compensatoire du loyer , il y a lieu de faire application du prix du loyer encadré dans l’est de l’agglomération parisienne et en y ajoutant les charges locatives afférentes . Par ailleurs M. [R] [C] paie régulièrement une somme 662.93 euros au titre d’un “loyer” selon avis d’échéance fournie aux débats au 31-12-24 et une somme de 72 euros au titre des provisions pour charges.

A la date de la vente , le loyer de référence au m2 peut s’établir entre la somme de 21.6 euros le m2 et 25.9 euros le m2 , soit entre 675 euros et 809 euros pour un T1 de 31.26 m2 .

Il convient de fixer l’ indemnité d’occupation à la somme de 800 euros par mois , à laquelle s’ajoutera la provision pour charges de 72 euros , à compter du jugement et jusqu’à la libération et restitution des lieux .

Pour la partie indemnitaire de l’ indemnité d’occupation , il convient de constater que MME [L] [F] [O] n’ a manifesté sa volonté de reprise des lieux que le 12-07-24, tardivement , soit plusieurs mois après la vente et la date de fin du congé inclus dans la vente le 31-12-23 .

Dès lors l’ indemnité d’occupation telle que fixée à la somme mensuelle de 800 plus la provision pour charges ne sera due par M. [R] [C] qu’à compter du jour du jugement .

Sur un délai pour quitter les lieux

En application des articles L412-3 et L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution le juge peut accorder un délai pour quitter les lieux soit :

l’article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”

et l’article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”.

M. [R] [C] demande un délai pour quitter les lieux et justifie d’un dossier Dalo et d’une priorité à un relogement . Cependant le défendeur ne présente pas sa situation familiale et financière qui ne semble pas obérée. Par ailleurs la partie défenderesse a bénéficié dès à présent d’un large délai depuis la date exigée de son départ le 31-12-23 .

Dès lors la demande de délai pour quitter les lieux est rejetée .

Sur les préjudices de l’acheteur

MME [L] [F] [O] soutient qu’elle subit un préjudice de jouissance du fait de la non libération des lieux le 31-12-23 par M. [R] [C] . Elle rappelle que cette libération lui était promise par le vendeur , M. [M] [J] et MME [M] [U] et s’appuie sur la clause insérée à l’acte de vente qui stipule que “le vendeur déclare et garantit sous sa responsabilité que les locataires n’ont pas exercé leur faculté de préemption au titre de l’article [3] de la loi du 6 juillet 1989 pendant le délai de deux mois et que les lieux seront bien libérés par les locataire au plus tard le 31-12-23 sans que l’acquéreur ne puisse être inquiété à ce sujet” .

M. [M] [J] et MME [M] [U] arguent que MME [L] [F] [O] savait que le logement était occupé et que le prix de vente est celui d’un bien immobilier non libre d’occupation . Ils soulignent que ce maintien dans les lieux de M. [R] [C] n’a pas causé un préjudice à MME [L] [F] [O] qui a attendu 7 mois avant de mettre ce dernier en demeure de quitter les lieux le 12-07-24 .

Ils excipent du fait que cette clause est nulle et qu’ils ne pouvaient que s’engager pour eux-même et non pas au nom de M. [R] [C] . Ils ajoutent que cette clause ne concerne que des locataires alors que M. [R] [C] est occupant sans droit ni titre et qu’ils n’ont pas été mis en demeure d’agir n’ayant eu connaissance de la situation que lors de l’assignation , donc bien après la vente.

En l’espèce , les parties savaient que le bien immobilier était occupé puisque la promesse de vente du 05-07-23 et la vente du 04-10-23 ont lieu avant la fin du congé le 31-12-23 .

Dans la clause le vendeur “garantit sous sa responsabilité … que les lieux seront bien libérés par les locataire au plus tard le 31-12-23 sans que l’acquéreur ne puisse être inquiété à ce sujet”, M. [M] [J] et MME [M] [U] se sont donc portés fort pour M. [R] [C] de son départ à la date fixée d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur à savoir le 31-12-23 .

MME [L] [F] [O] ne prouve pas qu’elle a informé au 31-12-23 les vendeurs de la non libération des lieux par M. [R] [C] .

Ces derniers n’ont donc pas pu mettre en demeure M. [R] [C] de le faire .

M. [M] [J] et MME [M] [U] devront donc indemniser MME [L] [F] [O] des préjudices qu’elle subit.

Sur l’indemnisation de MME [L] [F] [O]

MME [L] [F] [O] subit un préjudice de jouissance qui est compensé par la condamnation in solidum de M. [R] [C] et M. [M] [J] et MME [M] [U] au paiement des indemnités d’occupation .

Elle allègue de plus un préjudice moral du fait de la déconvenue de ne pouvoir vivre dans ce bien immobilier , d’une communication difficile avec M. [R] [C] , de l’incertitude sur le terme de cette occupation irrégulière . Elle demande à ce titre la somme mensuelle de 1000 euros par mois à compter du 01-01-24 et la condamnation in solidum de M. [M] [J] et MME [M] [U] à ce titre .

En l’espèce , M. [M] [J] et MME [M] [U] ne démontrent pas que MME [L] [F] [O] a acheté le bien pour un investissement locatif. Le fait que la libération du logement ne devait avoir lieu que deux mois après la signature de la vente ne permet pas de déduire l’absence de volonté de vivre dans le bien immobilier.

Dès lors il convient de condamner M. [M] [J] et MME [M] [U] au paiement de la somme de 3000 euros à MME [L] [F] [O] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral .

Sur la responsabilité des notaires

M. [M] [J] et MME [M] [U] demandent que les notaires signataires à l’acte les garantissent des condamnations prononcées à leur encontre ainsi que leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral sur le fondement de l’art 1231-1 du Code Civil .

Ils allèguent qu’ils ont été privés de l’obligation de conseil des deux notaires qui ne les ont pas informés et éclairés sur la portée , les effets et les risques de la clause inscrite à l’acte de vente.

Ils soutiennent qu’ils ignoraient que cette clause était insérée à l’acte et n’avait eu connaissance du projet d’acte qu’une heure avant sa signature .

De plus lors des négociations avec l’agence immobilière , celle-ci avait bien mentionné que l’acquéreur devait signer une décharge auprès du notaire dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux à l’issue du congé .

Maître [A] [Z] réplique qu’il n’a pas manqué à son obligation de conseil envers les parties. Il précise que c’est lui qui a attiré l’attention de son confrère sur l’occupation des lieux par le locataire . En effet des modifications ont été portées à l’acte de vente , toutefois les vendeurs ont signé cette clause et n’ont émis aucune réserve .

Maître [A] [Z] demande donc le débouté des demandes de M. [M] [J] et MME [M] [U] et la condamnation de MME [L] [F] [O] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

La SELARL Maître [G] [Y] rajoute que cette clause était comprise par les parties et qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier l’opportunité économique de la clause et de mesurer le risque économique pris par l’une des parties . La clause est représentative de ce qui avait été convenu concernant la prise en charge du risque de non-libération du logement par le locataire.

La SELARL Maître [G] [Y] sollicite donc le débouté des demandes de M. [M] [J] et MME [M] [U] et leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

En l’occurrence , la clause incriminée est inaccoutumée dans la vente de bien immobilier occupé, en effet le vendeur ne peut donner aucune garantie à l’acquéreur que la seule délivrance d’un congé assurera la libération des lieux.

Il convient donc de déterminer si les notaires ont rempli leur devoir de conseil notamment sur les conséquences et les risques des actes qu’ils authentifient .

La charge de la preuve de cette obligation pèse sur le professionnel .

En l’espèce , Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] n’ont pas pris la précaution de faire signer un écrit à M. [M] [J] et MME [M] [U] où ces derniers auraient clairement indiqué qu’ils mesurait le risque encouru en cas de non-libération des lieux. Il n’apparaît nullement qu’ils ont été informés du risque pris et du mode de dédommagement éventuel qui aurait pu être prévu .

Il convient donc d’en tirer que la responsabilité des notaires est engagée .

Sur les préjudices à réparer

M. [M] [J] et MME [M] [U] ont été condamnés in solidum avec M. [R] [C] à verser à MME [L] [F] [O] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 800 euros , plus la provision pour charge , à compter du jour du jugement jusqu’à la libération des lieux , ainsi que le paiement à MME [L] [F] [O] d’une somme de 3000 euros au titre de leur préjudice moral .

Ils convient donc de condamner in solidum Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] à garantir M. [M] [J] et MME [M] [U] du paiement de ces sommes.

M. [M] [J] et MME [M] [U] allèguent d’un préjudice moral du fait de la négligence des notaires et demandent à ce titre la somme de 5000 euros de dommages et intérêts . Ils mettent en avant les soucis et inquiétudes face à une telle situation.

En l’espèce , les vendeurs n’étaient pas sans savoir que la vente du 04-10-23 aurait lieu avant l’expiration du congé le 31-12-23 , date du départ attendu du locataire . Ils étaient donc conscients de l’existence d’un risque . L’éventualité de la non-libération des lieux a été traitée sans précaution par les notaires . Toutefois M. [M] [J] et MME [M] [U] ne peuvent reprocher aux notaires l’existence de ce risque et n’ont pas demandé de repousser la date de l’acte de vente.

Dès lors il ne peut leur être accordé de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes annexes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie .

En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante M. [R] [C] , sera condamnée aux entiers dépens relatifs aux frais de l’expulsion et des assignations délivrées par MME [L] [F] [O] .

S’agissant des autres dépens ceux-ci seront supportés uniquement par M. [M] [J] et MME [M] [U] .

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [C] et de M. [M] [J] et MME [M] [U] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Maître [A] [Z] et de La SELARL Maître [G] [Y] les frais exposés par M. [M] [J] et MME [M] [U] dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate et déclare M. [R] [C] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 17] depuis le 30-06-09 ,

Autorise MME [L] [F] [O] à procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros plus la provision pour charges de 72 euros,

Condamne solidairement M. [R] [C] et M. [M] [J] et MME [M] [U] à payer à MME [L] [F] [O] l’ indemnité d’occupation fixée, à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion , au titre de son préjudice de jouissance ,

Condamne solidairement M. [M] [J] et MME [M] [U] à payer à MME [L] [F] [O] une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ,

Dit que Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] ont manqué à leur devoir de conseil à l’égard de M. [M] [J] et MME [M] [U] ,

Condamne in solidum Maître [A] [Z] et la SELARL Maître [G] [Y] à garantir M. [M] [J] et MME [M] [U] du paiement de la condamnation au titre du préjudice de jouissance de MME [L] [F] [O] en cas de défaut de paiement des indemnités d’occupation , et du paiement de la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral de cette dernière ,

Condamne M. [R] [C] à payer à MME [L] [F] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que le paiement des dépens relatifs aux frais de l’expulsion et des assignations délivrées par MME [L] [F] [O] ,

Condamne solidairement M. [M] [J] et MME [M] [U] à payer à MME [L] [F] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , ainsi que le paiement des autres dépens de l’instance ,

Condamne Maître [A] [Z] à payer à M. [M] [J] et MME [M] [U] la somme de de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Condamne la SELARL Maître [G] [Y] à payer à M. [M] [J] et MME [M] [U] la somme de de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

Rejette les autres demandes .

LE GREFFIER LE PRESIDENT