TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/11175 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JPI

Minute : 25/01024

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

C/

Madame [J] [W]

Représentant : M^e Taoufik CHAHBAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0406

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Taoufik CHAHBAR

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Taoufik CHAHBAR, avocat au barreau de PARIS, vestaire : D0406

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2017, à effet au même jour, la SA ESPACIL HABITAT a donné à bail à Madame [J] [W] un appartement situé [Adresse 5], [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée d’un an au sein d’une résidence exclue du champ d’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par avenants successifs dont le dernier en date du 9 mai 2023, le contrat a été prolongé jusqu’au 6 avril 2024.

Par courrier en date du 10 mai 2023, la SA ESPACIL HABITAT a informé le locataire de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location à l’issue de la période de location contractuellement applicable.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que le contrat de location est venu à échéance le 6 avril 2024,Ordonner l’expulsion du défendeur en la forme ordinaire, le condamner en outre au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges en vigueur, à compter du 6 avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 4 septembre 2025.

A cette date, la SA ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance, y ajoutant une demande en paiement à hauteur de 475,04 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois d’août 2025, non encore acquittée par l’occupante.

En réponse au moyen tiré par la défenderesse de l’irrégularité du courrier du 10 mai 2024, la SA ESPACIL HABITAT fait valoir qu’elle a informé la preneuse de la fin du contrat onze mois avant l’échéance, contre émargement. Elle ajoute que dans le cadre de ce bail régi par les dispositions des articles L631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le renouvellement du contrat n’est pas automatique, et la demande déposée à cette fin par le preneur peut être refusée par le bailleur.

Madame [J] [W], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger à titre principal que le contrat signé le 7 avril 2023 a été renouvelé pour une durée d’un an,Ordonner à la SA ESPACIL HABITAT de prendre les mesures nécessaires pour la signature d’un nouveau contrat couvrant la période allant du 7 avril 2025 au 6 avril 2026 dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Subsidiairement, débouter la demanderesse de sa demande d’indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois les montants contractuellement dus, et lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux,En tout état de cause, condamner la SA ESPACIL HABITAT à verser à Maître CHAHBAR la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du code de procédure civile,Débouter la SA ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de sa demande de voir acter le renouvellement du contrat de location, Madame [J] [W] fait valoir qu’aux termes de l’article L.631-12 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de location peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au sein dudit article.

Elle précise qu’au visa de l’article 2 alinéa 4 des conditions générales du contrat de location couvrant la période allant du 7 avril 2023 au 6 avril 2024, le bailleur avise le locataire trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Or, elle estime que le bailleur n’a pas respecté ces stipulations.

Elle précise avoir justifié auprès du bailleur de remplir les conditions d’attribution du logement litigieux, notamment de sa qualité d’étudiante. Elle soutient que sa demande de renouvellement adressée au bailleur a conduit à la conclusion d’un nouveau contrat de bail couvrant la période allant du 7 avril 2024 au 6 avril 2025.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice à hauteur de deux fois le loyer et les charges prévus au contrat. Elle ajoute que l’expulsion aurait des conséquences dramatiques sur sa situation, étant étudiante, en cours d’examens, et dotée de faibles ressources.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au litige

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences sociales et étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande principale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de location stipulait prendre fin au 6 avril 2024. Le bailleur justifie d’un courrier informant la locataire de l’absence de renouvellement du contrat, par remise en main propre contre récépissé signé par la locataire le 11 mai 2023, soit plus de trois mois avant la date de fin du contrat.

Un tel courrier satisfait tant aux prescriptions légales que conventionnelles, la locataire ne contestant pas sa signature et une remise en mains propres ayant pour effet de toucher directement le récipiendaire avec la même valeur probatoire qu’une signature apposée sur un avis de réception.

C’est donc à bon droit que le bailleur estime avoir régulièrement refusé de renouveler le contrat de location. La seule manifestation de volonté unilatérale de la locataire visant à renouveler le titre d’occupation ne saurait valoir conclusion d’un nouveau contrat de location, en l’absence de manifestation de volonté en ce sens de la part du bailleur, la convention d’occupation constituant un contrat synallagmatique.

Le locataire ne se prévaut d’aucun autre titre d’occupation.

Son expulsion sera ordonnée en la forme ordinaire.

La demande de délais avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsée pouvant se prévaloir des délais légaux entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, puis des délais liés à la période dite de trêve hivernale au titre des dispositions de l’article L.412-6 du code civil.

Sur la demande en paiement

La défenderesse sera condamnée à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, au visa de l’article 1240 du code civil, afin de réparer intégralement le préjudice subi par l’occupation irrégulière du local d’habitation.

Cette indemnité commencera à courir à compter du 6 avril 2024, date de fin du contrat, et jusqu’à parfaite libération des locaux.

Il sera précisé à toutes fins utiles que toutes les sommes versées par l’occupante au titre du loyer, qui ne pouvait plus être appelé à compter du 6 avril 2024, seront imputées sur cette indemnité d’occupation.

La dette locative étant d’un montant de 475,04 euros au 4 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, les indemnités d’occupation dues entre le 6 avril 2024 et le mois d’août 2025 inclus seront liquidées à cette hauteur, et les indemnités postérieures commenceront à courir à compter du mois de septembre 2025, premier mois non inclus dans le décompte.

Sur les autres demandes

Madame [J] [W], qui perd le procès, supportera les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la fin du contrat de location à la date du 6 avril 2024,

ORDONNE à Madame [J] [W] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, la SA ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble de son choix et à défaut choisi par le bailleur,

CONDAMNE Madame [J] [W] à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 475,04 au titre de sa dette locative au 4 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus,

CONDAMNE Madame [J] [W] à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [J] [W] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection