TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 22/02478 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XLXC

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

[L] [M] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières 92110 CLICHY représenté par son syndic :

IMMO FAN

56 rue Hermel

75018 PARIS

représentée par M^e Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1680

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M] [Y]

15 route d’Asnières

92110 CLICHY

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 21 octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de M. [L] [M] [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable, par acte d’huissier de justice du 17 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société IMMO FAN, l’a fait assigner devant ce tribunal.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Dire recevable en sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, IMMO FAN GESTION ; l’en déclarer bien fondé,

Y FAISANT DROIT :

Condamner Monsieur [L] [M] [Y] au paiement de la somme de 39.720,18 € (sauf à parfaire) correspondant aux charges impayées au 7 mars 2022 ; outre la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,

Dire et juger que la condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance des présentes,

Condamner Monsieur [L] [M] [Y] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maitre Philippe VERDIER, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du CPC,

Rappeler l’exécution provisoire.

M. [L] [M] [Y] n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2023.

A défaut d’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « déclarer bien fondé » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

En revanche, la demande relative aux intérêts au taux légal constitue une véritable prétention, en dépit de l’emploi du terme « dire et juger ». Il sera donc statué sur celle-ci.

I – Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 39.720,18 euros au titre des charges impayées arrêtées au 7 mars 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au vu du décompte produit, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 38.266,18 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 1.454 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels relèvent de dispositions légales distinctes.

Ainsi, les charges, d’un montant de 38.266,18 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.454 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de M. [L] [M] [Y] au paiement de la somme de 38.266,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mars 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte couvrant la période du 1er juillet 2018 au 7 mars 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2018 et 26 octobre 2020, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2018 à 2019 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2020 et 2021,

— des attestations de non-recours relatives à ces assemblées générales,

— des appels de fonds.

Il ressort des éléments ainsi produits que M. [L] [M] [Y] est propriétaire des lots n°25 et 74 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 38.266,18 euros au 1er avril 2022, après déduction des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement.

Il convient toutefois d’en déduire la reprise de solde du 12 juillet 2018 d’un montant de

16.502 ,88 euros, dont il n’est pas justifié.

En outre, il ne peut être tenu compte des charges afférentes à l’exercice 2022, dès lors qu’il n’est pas établi que les comptes ou le budget prévisionnel de cet exercice aurait été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 21.324,12 euros, pour la période du 1er juillet 2018 au 9 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts de retard courront à compter du 17 mars 2022, date de l’assignation, laquelle vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [L] [M] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.324,12 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2018 au 9 novembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022.

III – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de M. [L] [M] [Y] au paiement de la somme de 1.454 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais :

— intitulés « APPEL VENTE FORCE » des 1er juillet 2018, 14 septembre 2018 et 1er octobre 2018 pour un montant total de 876 euros, dès lors qu’aucune pièce justificative n’est produite afférente à cette demande, sur laquelle le demandeur n’apporte par ailleurs aucune précision ;

— de mise en demeure des 7 septembre 2018 et 23 septembre 2020 d’un montant total de 84 euros, aucun courrier de mise en demeure n’étant produit ;

— de relance du 7 septembre 2018 (0,80 euros) et du 9 janvier 2019 (42 euros), à défaut de mise en demeure préalable,

— de « vacations » et d’envois postaux du 24 octobre 2021, d’un montant total de 37,20 euros, dont il n’est pas non plus justifié ;

— de procédure et de constitution d’avocat du 25 janvier 2020 (204 euros et 210 euros), dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et devra recréditer la somme de 1.454 euros sur le compte du défendeur.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il résulte de l’article 1231-7 du code civil que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Ainsi, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir assortir la présente condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En conséquence, il convient de condamner M. [L] [M] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, sans qu’il n’y ait lieu de rappeler que les intérêts courent à compter du prononcé du présent jugement.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [L] [M] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Philippe VERDIER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [L] [M] [Y], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 21.324,12 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2018 au 9 novembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [L] [M] [Y] (1.454 euros) doivent être recrédités sur son compte,

CONDAMNE M. [L] [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir majorer la condamnation précitée prononcée à titre de dommages et intérêts des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [L] [M] [Y] aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Philippe VERDIER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 route d’Asnières à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,