RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 53/25CIV

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPQJ

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 6] GLACIERE, située [Adresse 2] [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC dont le siège est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège ;

Représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Monsieur [I] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 20 Mars 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 15 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 15/05/25 à M^e LAISNE et à Mr [S]

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPQJ – jugement du 15 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [S] est propriétaire, au sein du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] située [Adresse 1] à [Localité 7], d’un parking et d’une cave formant les lots n°43 et n°63.

Par actes d’un commissaire de justice en date des 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence COMPIEGNE GLACIERE située [Adresse 1] à COMPIEGNE (60200), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner Monsieur [I] [S] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 sur la copropriété et des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] GLACIERE situé [Adresse 1] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société SERGIC, en ses demandes et les déclarer bien fondées, Y faisant droit,

Condamner Monsieur [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3210,18 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés et des frais nécessaires au recouvrement suivant arrêté de compte au 26 février 2025 et qui se décompose comme suit : Charges de copropriété : 2831,18 euros, Frais nécessaire au recouvrement : 379 euros, Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année et dire que ceux-ci porteront eux-mêmes intérêts, Condamner Monsieur [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, Condamner Monsieur [I] [S] en outre au paiement de la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [I] [S] en tous les dépens de l’instance,Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances. L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8], maintient les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [I] [S], comparant, ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement. Il propose le règlement de 1300 euros d’abord puis 1000 euros par la suite.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de la même loi prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires en demande sollicite la condamnation de Monsieur [I] [S] à lui payer, au titre des charges copropriété et des frais de recouvrement impayés, une somme de 3 210,18 euros arrêtée au 17 mars 2025 (2 831,18 euros au titre des charges de copropriété et 379 euros au titre des frais de recouvrement).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires en demande produit :

Un certificat du service de la publicité foncière de [Localité 9] attestant de la propriété de Monsieur [I] [S], Les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, Les procès-verbaux des assemblées générales du 7 septembre 2023 et du 30 avril 2024, Un décompte de créance arrêté au 26 février 2025 et un décompte de créance actualisé, Le mandat de gestion de la société SERGIC, Des justificatifs de frais nécessaires au recouvrement des sommes dues. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2023, à laquelle Monsieur [I] [S] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :

La résolution n°4 a adopté l’approbation du budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2024, à laquelle Monsieur [I] [S] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :

La résolution n°5 a adopté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

La résolution n°9 a adopté l’approbation du budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

Ainsi, Monsieur [I] [S] n’a exercé aucun recours à l’encontre des procès-verbaux établis. Par ailleurs, à l’audience, Monsieur [I] [S] n’a pas contesté le montant de la dette.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [I] [S] à verser au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 2 831,18 euros pour les charges de copropriété.

S’agissant des frais à hauteur de 379 euros, le syndicat des copropriétaires en demande sollicite :

39 euros de frais de mise en demeure, 28 euros de frais de relance, 192 euros de « frais de constitution de dossier avocat ». 120 euros de frais de mise en demeure par avocat, Il sera jugé qu’une seule mise en demeure et une lettre de relance était nécessaire au sens de l’article 10-1 du de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que seule la somme de 67 euros ne sera retenue.

Aussi, il convient de rappeler que les « frais de constitution de dossier avocat », ni justifiés, ni détaillés, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [I] [S] à verser au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 2 831,18 euros au titre des charges de copropriété et 67 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 17 mars 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023.

Par ailleurs, il convient de rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ainsi, la demande de capitalisation peut être formée et obtenue avant que les intérêts ne soient échus dès lors que la décision l’ordonnant ne produit effet qu’à partir du moment où les intérêts d’une année entière se trouvent échus.

En l’espèce, il convient de dire que les intérêts échus pour au moins une année entière porteront intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que les manquements systématiques et répétés de Monsieur [I] [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante et nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financer direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [S] à payer au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 800 euros en réparation de ce préjudice.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Monsieur [I] [S] justifie d’une situation financière et personnelle compatible avec l’octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront accordés. Il sera ainsi autorisé à apurer sa dette dans un délai de 3 mois à raison d’une mensualité de 1 300 euros, puis d’une mensualité de 1 000 euros, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [S], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, Monsieur [I] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 2831,18 euros au titre des charges de copropriété et 67 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 17 mars 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 ;

DIT que les intérêts échus pour au moins une année entière se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISONS Monsieur [I] [S] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 3 mois, par un premier virement de 1300 euros, puis d’un deuxième de 1000 euros et d’un troisième et dernier représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] à verser au [Adresse 10] [Localité 8], représenté par son syndic la société SERGIC, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 15 mai 2025,

Le Greffier Le Président

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