Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi référé, 27 janvier 2025, n° 24/01342

TJ Bobigny 27 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et absence de justification d'assurance
La cour a constaté que le locataire n'a pas justifié d'assurance et a cessé de payer ses loyers, rendant la clause résolutoire acquise.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il est devenu occupant sans droit ni titre des lieux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a condamné le locataire à verser une indemnité d'occupation pour compenser le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Impayés de loyer
La cour a condamné le locataire et la caution au paiement des arriérés de loyer, considérant que la dette locative était justifiée.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi référé, 27 janv. 2025, n° 24/01342
Numéro(s) :	24/01342
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MOUNIAPINThierry DOUËB
Cabinet(s) :	LAUNOIS FONDANECHE
Parties :	S.C.I. RESIDENCE DE LA REGION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/01342 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMW7

Minute : 25/00082

S.C.I. RESIDENCE DE LA REGION

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

Monsieur [C] [S] [K]

Madame [X] [J] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. RESIDENCE DE LA REGION

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [S] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [J] [K]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé établi le 30 mars 2022, la SCI Résidence de la région a consenti à Monsieur [C] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 543 €, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 99 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte séparé en date du 28 mars 2022, Madame [X] [K] s’est portée caution solidaire des engagements contractuels pris par Monsieur [C] [K] aux termes du contrat de bail du 30 mars 2022 et ce pour une durée de 9 ans.

Le 17 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [C] [K] un commandement de payer la somme en principal de 2812,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail et un commandement de produire l’attestation d’assurance.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l’objet d’une dénonciation à la caution le 24 juillet 2023 par exploit de commissaire de justice.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivrés le 10 mai 2024, la SCI Résidence de la région a fait citer Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

à titre principal :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et production de l’assurance habitation ;

o en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

o dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnera lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 5361,31 € suivant décompte arrêté au terme du mois d’avril 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer,

? d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juin 2024 à titre de réparation du préjudice subi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.

? de la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

? aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que Monsieur [C] [K] a cessé de payer régulièrement ses loyers, que Madame [X] [K] s’est portée caution solidaire des engagements pris par ce dernier aux termes du contrat de bail établi le 30 mars 2022, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire, que ledit commandement a fait l’objet d’une dénonciation à la caution, qu’un second commandement de justifier de son assurance couvrant les risques locatifs a également été délivré au locataire, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, que Monsieur [C] [K] n’a pas justifié de son attestation d’assurance, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat bail est réputée acquise et que l’expulsion de Monsieur [C] [K] doit être ordonnée.

A l’audience du 13 septembre 2023, la SCI Résidence de la région, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6768,53 € à la date du 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales formulées dans l’acte d’assignation. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience mais n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire à ce dernier.

Monsieur [C] [K], comparant, a expliqué qu’au jour de la signature du contrat de bail, il était étudiant et que c’est sa mère, Mme [X] [K], qui réglait le loyer. Il a toutefois rencontré des difficultés à trouver un emploi après ses études. Il est actuellement cariste à l’aéroport d'[Localité 11], et est dans l’attente de la signature d’un contrat à durée indéterminée. Ses ressources mensuelles sont à hauteur de 2000 euros. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiements proposant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 200 euros.

Mme [X] [K], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats, la question de la production de l’attestation d’assurance n’ayant pas été évoquée à l’audience.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SCI Résidence de la région, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5986,34 € à la date du 12 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales formulées dans l’acte d’assignation. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience mais n’a toujours pas produit d’attestation d’assurance.

M.[C] [K] et Mme [X] [K], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI Résidence de la région justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 30 mars 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance (article 11). Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à M. [C] [K] le 17 juillet 2023 par exploit de commissaire de justice.

M. [C] [K] ne justifie nullement être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 17 août 2023, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [C] [K] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [C] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 2288 du code civil dans sa version en vigueur au jour du présent acte de cautionnement, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Il résulte de l’engagement de cautionnement que Madame [X] [K] s’est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion des engagements contractuels pris par Monsieur [C] [K] aux termes du contrat de bail du 30 mars 2022 et ce pour une durée de 9 années. Outre le paiement du loyer de base, celui-ci précise expressément qu’il s’étend au paiement des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [C] [K] cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Compte tenu des termes de l’engagement de caution solidaire, M. [C] [K] et Mme [X] [K] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 18 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Il convient de rappeler que Madame [X] [K] ne sera tenue du paiement de cette indemnité d’occupation dans la limite de durée de l’acte de cautionnement du 28 mars 2022.

La SCI Résidence de la région produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [C] [K] reste devoir la somme de 5 986,34 € arrêtée à la date du 12 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Ce décompte fait apparaitre qu’ont été facturés au locataire des frais de relance (8 x9€). Ces frais, en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, seront également déduits.

Monsieur [C] [K] et Mme [X] [K] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5914,34 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 décembre 2024 incluant le terme du mois de décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 26,88 euros, puis à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5334,43 €, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [C] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen de mensualités de 200 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu’il a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [K] et Mme [X] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer délivré le 17 juillet 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Résidence de la région, Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 30 mars 2022 par la SCI Résidence de la région à Monsieur [C] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

Ordonnons en conséquence à M. [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Résidence de la région pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] à payer à la SCI Résidence de la région une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution et ce, à compter du 18 août 2023 jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite de durée de l’acte de cautionnement s’agissant de Madame [X] [K];

Condamnons solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] à verser à la SCI Résidence de la région à titre provisionnel la somme de 5914,34 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 décembre 2024 incluant le terme du mois de décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 sur la somme de 26,88 euros, puis à compter du 10 mai 2024, sur la somme de 5334,43 €, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

Les autorisons à s’acquitter de cette somme en 29 mensualités de 200 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,

Condamnons solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] à verser à la SCI Résidence de la région une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge