REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 26/00545 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LAPO

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [T]

né le 20 Septembre 1947 à [Localité 1] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [Z] épouse [T]

née le 25 février 1948 à [Localité 2] demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [S] [U]

née le 15 Mars 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean bernard GHRISTI

— Madame [S] [U]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 01 novembre 2022 ayant pris effet le même jour, Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] ont consenti à Madame [S] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 800,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] ont fait signifier à Madame [S] [U] un commandement de payer pour un montant de 2 377,00 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] ont fait assigner Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte, condamner le locataire au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 19 janvier 2026.

À l’audience du 18 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4 144,99 € arrêtée au 15 janvier 2026 (mois de janvier inclus).

Madame [S] [U] était présente en personne.

Le diagnostic social et financier reçu ayant fait l’objet d’un PV de carence, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 19 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] ont régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 02 octobre 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 30 septembre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 377,00 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 6 semaines applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit le 11 novembre 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01 novembre 2022 à compter du 11 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 970 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 30 septembre 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 15 janvier 2026 à la somme de 4 144,99 €, que les consorts [T] rapportent la preuve de l’arriéré locatif.

En effet, si Madame [U] conteste une partie des charges qui lui sont imputées, il ressort des échanges intervenus ainsi que des pièces du demandeur que les bailleurs ont bien tenu compte des charges réglées le 7 juin 2025 par la locataire au titre de 2023/2024 pour un montant de 200 euros et qu’il en ont tenu compte dans leur décompte final. Ils ont également convenu que certaines charges de 2025 n’étaient pas encore dues au jour du commandement de payer. Néanmoins, ces charges sont désormais devenues exigibles, de sorte que la créance des consorts [T] évaluée à la somme de 4.144,99 euros au mois de janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [U] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] la somme provisionnelle de 4 144,99 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2026 (échéance du mois de janvier incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [S] [U] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Madame [S] [U] sera par ailleurs condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif des locataires.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2, 11 mai 2000).

En l’espèce, Madame [U] affirme qu’elle se trouve en possibilité de régler la somme de 200 euros en sus de son loyer courant. Elle reconnaît malgré tout être actuellement sans emploi et ne percevoir aucun revenu, n’ayant aucun droit aux allocations chômage suite à la liquidation judiciaire de son entreprise. Si le bailleur s’en rapporte sur cette demande de délais, le tribunal ne peut que constater que la défenderesse ne remplit ni les conditions préalables à l’octroi d’un délai, en ce qu’elle n’a pas repris le paiement de ses loyers courants, ni les conditions de solvabilité attendues dans le cadre d’un octroi de délais afin de permettre au créancier bailleur d’être rempli dans ses droits. Par suite, la demande de délais formée par la défenderesse sera rejetée. Il sera néanmoins rappelé que les parties peuvent choisir de poursuivre l’exécution de la décision par le biais de solutions amiables.

Madame [S] [U] sera par suite condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [U] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [S] [U] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Madame [S] [U],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 novembre 2022 entre Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] d’une part, et Madame [S] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 novembre 2025 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [U] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 970 euros par mois,

DEBOUTE Madame [S] [U] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et .L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] la somme provisionnelle de 4 144,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 janvier 2026 (échéance de janvier incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [S] [U] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [R] [Z] épouse [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE