TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/04621 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CFX

Minute : 25/1082

S.C.I. LES 2 L

Représentant : M^e Jérôme GAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 126

C/

Madame [X] [V] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LES 2 L, demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jérôme GAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [V] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2009, La SCI LES 2 L a donné à bail à Madame [X] [V] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 540 euros, augmenté des provisions sur charges de 20 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, La SCI LES 2 L a fait signifier à Madame [X] [V] [H] un congé pour vendre le logement, à effet au 18 juin 2024 à minuit.

Par acte d’huissier en date du 09 avril 2025, La SCI LES 2 L a fait assigner Madame [X] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

déclarer le congé pour vendre délivré le 15 décembre 2023 à Madame [X] [H] valide,

constater que Madame [X] [H] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai imparti,

dire et juger que Madame [X] [H] est devenue occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] depuis le 19 juin 2024,

ordonner l’expulsion de Madame [X] [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Madame [X] [H],

condamner Madame [X] [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équavilente au montant du loyer, majoré de 20%, qui aurait été dû avec ses revalorisations si le bail s’était poursuivi et augmenté des charges légalement exigibles, à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à libération volontaire ou forcée des lieux caractérisée par la remise des clés,

constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

condamner Madame [X] [H] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civiles, ainsi qu’aux dépens.

dire et juger que l’indemnité d’occupation est assortie des intérêts au taux légal à compter des présentes,

À l’audience du 12 mai 2025, la SCI LES 2 L a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle soutient au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 et 1741 du code civil que Madame [X] [H] s’est maintenue dans les lieux après la délivrance du congé pour vente à effet au 19 juin 2024, si bien qu’elle est fondée à solliciter la validation du congé, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation majorée.

Madame [X] [V] [H] régulièrement assignée à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d’effet du congé, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juin 2009 a été conclu pour une durée de trois ans renouvelables. Il a commencé à courir le 19 juin 2009 pour se terminer le 18 juin 2012, date à laquelle il s’est tacitement reconduit par périodes triennales pour se terminer le 18 juin 2024 à minuit.

Le congé pour vente a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, pour le 18 juin 2024 à minuit, soit en respectant le délai de préavis de six mois.

L’acte mentionne le motif du congé, contient une offre de vente et reproduit les termes de l’article 15 de la loi, ainsi qu’une notice.

Dès lors, d’une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis et il n’existe donc aucune contestation sérieuse quant à la date d’effet du congé. D’autre part, il n’a fait l’objet d’aucune contestation et l’offre de vente n’a pas été acceptée par la locataire.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 18 juin 2024 à minuit.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et Madame [X] [V] [H] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024.

Sur la demande d’expulsion :

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, Madame [X] [V] [H] n’a pas restitué le logement le 19 juin 2024, ainsi que cela ressort notamment des modalités de signification de l’assignation.

Madame [X] [V] [H] est désormais occupante sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [V] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [V] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juin 2024, Madame [X] [V] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [X] [V] [H] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [V] [H] aux dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du congé pour vendre du 15 décembre 2023 qui est à la charge du bailleur.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES 2 L les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [X] [V] [H] à payer à La SCI LES 2 L la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LES 2L,

CONSTATE la validité du congé délivré par la SCI LES 2 L à Madame [X] [V] [H] par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 19 juin 2009 entre la SCI LES 2 L d’une part, et Madame [X] [V] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], par l’effet du congé, à la date du 19 juin 2024,

DIT que Madame [X] [V] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

CONDAMNE Madame [X] [V] [H] à payer à la SCI LES 2L une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [X] [V] [H] à payer à La SCI LES 2 L la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [V] [H] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du congé pour vendre du 15 décembre 2023 qui est à la charge de la SCI LES 2L,

DEBOUTE La SCI LES 2 L de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT