TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/00863 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KZRQ

Jugement du 30 Janvier 2025

[C] [E]

[I] [G] [R]

C/

[O] [W]

[X] [H]

Société MGLA GESTION LOCATIVE

Société MIG GESTION

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [C] [E]

M. [I] [G] [R]

[Adresse 9]

[Localité 2]

comparants en personne assistés de maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [O] [W]

M. [X] [H]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par maitre François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES substitué par maitre Hortense BERNARD, avocat au barreau de RENNES

Société MGLA GESTION LOCATIVE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante en personne

Société MIG GESTION

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, à effet au 16 juillet 2022, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H], par l’intermédiaire de leur mandataire la société MIG Gestion, ont donné à bail à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 15 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 mai 2023, les locataires ont adressé au mandataire du bailleur une mise en demeure de procéder à la mise en conformité du logement relativement aux normes de décence.

Au vu d’un rapport de l’Agence Régionale de Santé du 24 octobre 2023, le préfet d’Ille et Vilaine a signé, le 25 octobre 2023, un arrêté relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant le logement donné à bail et a enjoint aux propriétaires des lieux de procéder à un certain nombre de mesures dans le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice en date des 22 décembre 2023, 9 et 11 janvier 2024, Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] ont fait assigner M. [X] [H], Mme [O] [W] épouse [H] et les sociétés MGLA Gestion Locative et MIG Gestion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir leur condamnation à effectuer des travaux sous astreinte et l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024. Faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette date, Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] ont comparu en personne, assistés de leur conseil.

Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux défendeurs, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du Code civil, ils sollicitent :

— d’ordonner à M et Mme [H] de faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux suivants :

— remise en état des éléments extérieurs du bâtis : rebord de la fenêtre de la chambre parentale ;

— remise en état des ouvrants dégradés : remplacer les châssis tabatières situés dans le wc et la salle de bains de l’étage ;

— détalonnage des cinq portes restantes ;

— isoler les plafonds du garage et de la salle à manger ;

— procéder au remplacement de tous les revêtements dégradés par la moisissure ;

— remise en état des fenêtres et de la porte fenêtre du rez de chaussée (de la cuisine et des deux chambres) ;

— remplacer la baignoire de la salle de bains affectée par la rouille ;

— procéder au remplacement des trois vasques et trois robinets de la salle de bains vétustes et affectés par la rouille et les moisissures ;

— déboucher les canalisations ;

— remise en état des portes et poignées ;

— traiter le salpêtre dans le sous-sol (présent sur l’intégralité des murs) ;

— remise en état des menuiseries moisies du sous-sol (cinq fenêtres en bois simple vitrage) ;

— remise en état de la porte du garage ;

— remplacement du robinet du garage ;

— remise en état de l’assainissement et des canalisations ;

— remise en état de l’isolation des combles ;

— remplacement des appareils électriques vétustes (interrupteurs) ;

— remplacement du tube de combustion et sceller le conduit d’évacuation des fumées ;

— de condamner in solidum M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et la société Groupe Département Gestion à leur payer les sommes suivantes :

— au titre de leur trouble de jouissance :

—  1.950 euros correspondant à la moitié des loyers de novembre 2022 à avril 2023 ;

—  3.000 euros correspondant aux loyers de mai à octobre 2023 ;

—  2.600 euros correspondant aux loyers de juillet à octobre 2024 ;

— au titre de leur préjudicie matériel : 14.022,72 euros ;

— au titre de leur préjudice corporel : 1.000 euros pour Madame et 1.000 euros pour leur fils [J] [G] [R] ;

— au titre de leur préjudice moral : 2.000 euros ;

— de condamner la société Groupe Département Gestion à leur payer 650 euros en remboursement des honoraires perçus ;

— de condamner in solidum M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et la société Groupe Département Gestion au versement de la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;

— de débouter M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et in solidum M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et la société Groupe Département Gestion de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’avant leur entrée dans les lieux le logement avait été entièrement repeint en blanc et que, rapidement après leur installation, les premiers désordres sont apparus notamment en termes d’assainissement. Ils soulignent que dès le mois d’octobre 2022, ils constataient une humidité excessive et l’apparition de moisissures dans le logement, se répandant à grande vitesse, sur les murs, les meubles et leurs vêtements. Malgré leurs demandes, ni les bailleurs ni leur mandataire ne faisaient procéder aux travaux nécessaires, engendrant la nécessité de passer un hiver dans un logement froid, humide, rempli de moisissures, les empêchant d’occuper certaines pièces. Ils relèvent que leur mise en demeure étant restée sans réponse, ils ont alerté la CAF laquelle a fait constater l’indécence du logement par SOLIHA et suspendu le versement des allocations aux bailleurs tant qu’ils n’auraient pas mis fin à cette situation. Ils soulignent que le logement a été considéré comme insalubre par l’ARS. Ils rappellent qu’en octobre 2024, même si quelques travaux ont été effectués, cette situation perdure. Ils ajoutent que les propriétaires n’ont pas respecté leur obligation de les reloger et les ont empêchés de trouver un nouveau logement en refusant de leur remettre des quittances de loyers. Ils considèrent justifier des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et de leurs préjudices.

Ils soutiennent qu’au vu de sa qualité de professionnel de l’immobilier et de l’ampleur des dégâts constatés, la société Groupe Département Gestion avait nécessairement connaissance de l’état du logement et qu’en refusant de remettre des quittances de loyers conformes, elle est directement responsable de leur préjudice.

Ils estiment également ne pas être redevables de provisions pour charges et considère n’avoir à régler la taxe d’ordures ménagères qu’une fois par an sur présentation du justificatif.

Ils relèvent que la propriétaire, son époux et leur fils avaient pu entrer sans leur autorisation dans leur maison et/ou leur jardin. Ils mentionnent avoir dû déposer des mains courantes face aux menaces de leur fils pour les contraindre à cesser leur action en justice.

En réponse aux moyens en défense, ils affirment respecter leur obligation de paiement des loyers conformément aux dispositions de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ils considèrent que le mandataire du bailleur ne peut arguer d’un élément comptable pour refuser de leur remettre les quittances dues.

A l’audience, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] ont comparu représentés par leur avocat.

Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux autres parties à l’instance, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de ses articles 6 et 20-1, des articles 1719 et suivants du Code civil, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ils sollicitent, à titre principal, de rejeter toutes les prétentions formées par Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R].

A titre subsidiaire, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] sollicitent :

— de limiter les travaux à ceux strictement nécessaires à la mise en conformité du logement au regard des caractéristiques d’un logement décent ;

— de rejeter la demande de condamnation sous astreinte ;

— de limiter le préjudice de jouissance à la période courant de novembre 2022 à octobre 2023 et de le ramener à de plus justes proportions ;

— de ramener l’intégralité des demandes financières (préjudice de jouissance, matériel, moral, corporel) à de plus justes proportions ;

— de condamner la société Groupe Département Gestion à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] sollicitent :

— de rejeter toute demande plus ample ou contraire formée par Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] ou par la société Groupe Département Gestion ;

— d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— de condamner in solidum Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] considèrent que tous les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence du logement ont été réalisés. Ils rappellent avoir engagé dès le mois d’octobre 2022 des travaux de pose de fenêtres à double vitrage et à la réfection des châssis-tabatières de la salle de bain et des wc de l’étage comme ils s’y étaient engagés lors de la signature du bail ainsi qu’en mai 2023 des travaux d’électricité dans la cuisine et des travaux de plomberie dans la salle de bains de l’étage. Ils affirment avoir réalisé rapidement les travaux après l’arrêté d’insalubrité et relèvent que l’ARS préconisait la mainlevée de l’arrêté après sa visite de contrôle du 29 avril 2024. Ils soulignent que si celle-ci n’est arrivée que le 4 juin 2024, ils ne peuvent être tenus pour responsables des délais administratifs. Ils précisent avoir poursuivi des travaux au cours de l’été 2024 dont la pose de VMC, soulignant que l’intervention de l’artisan a été retardée du fait des locataires. Ils affirment avoir accepté un devis pour le remplacement des châssis-tabatières. Ils rappellent que le rapport de contre-visite du 21 octobre 2024 confirme l’absence d’indécence et soutiennent qu’il n’y a, dès lors, pas lieu de les condamner à effectuer d’autres travaux notamment à la pose d’équipements sanitaires neufs, les locataires ne pouvant profiter d’une action fondée sur l’indécence pour solliciter une amélioration substantielle du logement. Ils rappellent que les loyers n’ont pas été versés le temps de l’arrêté d’insalubrité et qu’il n’y a donc lieu d’indemniser les locataires sur cette période, qu’ils ne justifient pas davantage d’un trouble de jouissance par la suite. Ils soutiennent que la liste établie par les locataires s’agissant de leur préjudice matériel n’a aucune force probante, n’est étayée par aucune pièce. Sur le préjudice corporel, ils remarquent que l’enfant [J] [G] [R] n’est pas partie à la procédure.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la société Groupe Département Gestion, les époux [H] font valoir que ni l’antériorité des désordres ni leur connaissance des désordres ne sont établies, ceux-ci ne les ayant jamais constatés lorsqu’ils vivaient eux-mêmes dans la maison et les locataires précédents ne s’en étant pas davantage plaints. Ils soulignent que des traces de moisissures sont mentionnées dans l’état des lieux d’entrée et qu’ils n’ont pas cherché à les cacher. Ils précisent qu’ils ont fait appel à un mandataire en raison de leur grand âge et considèrent que ce dernier n’a pas pris la mesure de la situation décrite par les locataires en ne se rendant pas sur place pour constater les dégâts, en ne les informant pas du constat de non-décence adressé par la CAF, en les laissant faire le nécessaire auprès des artisans, en ne cherchant pas une solution de relogement pour les locataires, engageant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis d’eux et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des locataires.

A l’audience, la S.A.S. Groupe Département Gestion a comparu représentée par son avocat.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux parties adverses, au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil, et de l’article 1242 du même Code, elle sollicite :

— A titre principal, de débouter Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— A titre subsidiaire, de condamner les époux [H] à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— En tout état de cause, de condamner les parties succombantes à lui payer une somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A titre de moyens en défense et au soutien de sa demande reconventionnelle, la société Groupe Département Gestion relève que des désordres avaient été identifiés lors de l’entrée dans les lieux, notamment une infiltration par les huisseries, ce qui avait amené le bailleur à prendre l’engagement de changer les huisseries dans les meilleurs délais et, également, au vu des anomalies constatées sur l’installation intérieure électrique, à faire réaliser les travaux électriques nécessaires. Elle affirme avoir informé le propriétaire des désordres dont les locataires l’avertissaient dès qu’elle en avait connaissance. Elle souligne que les bailleurs, en ne procédant pas au changement de l’intégralité des fenêtres, comme ils s’y étaient engagés, ont généré à terme les désordres subis par les locataires. Elle rappelle qu’elle a rapidement fait intervenir une société sur place, le 29 novembre 2022, et avoir sollicité des bailleurs la pose d’une VMC en urgence le 5 décembre 2022 mais que ceux-ci n’ont pas fait procéder aux travaux nécessaires. Elle affirme avoir transmis les doléances des locataires aux bailleurs dans les suites de leur mise en demeure du 9 mai 2023. Elle considère avoir tout fait pour faciliter le relogement des locataires.

Elle remarque que l’unique grief des demandeurs à son encontre est lié à l’absence de production des quittances de loyers. Elle soutient qu’elle ne pouvait les délivrer dès lors que le compte locatif apparaissait comme débiteur faute pour le loyer d’être intégralement versé au vu de la retenue de la CAF et qu’aucun accord ou décision judiciaire ne prévoyait une suspension de l’exigibilité des loyers.

Elle relève que les préjudices invoqués par les locataires sont exclusivement la conséquence de l’état du bien donné à bail et non de cette supposée erreur, élément insuffisant à engager sa responsabilité et sa condamnation solidaire avec les bailleurs.

Elle souligne qu’elle n’avait aucun mandat aux fins de rechercher un nouveau logement, qu’elle ne saurait donc être tenue pour le non-respect d’une telle obligation. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat. Ainsi, elle fait valoir qu’elle ne pouvait se substituer aux mandants dans l’exercice de leurs obligations, qu’elle ne pouvait donc faire procéder elle-même aux travaux alors qu’ils étaient refusés par les bailleurs, qu’elle justifie les en avoir informé et alerté sur la nécessité d’y procéder de toute urgence tant après la mise en demeure des locataires, que de l’intervention de la CAF et du rapport de l’ARS. Elle remarque que les bailleurs restaient silencieux ou indiquaient ne pas pouvoir les faire réaliser. Elle relève que Mme [H] a participé à la réunion de conciliation le 13 septembre 2023, qu’elle était donc parfaitement informée de la situation. Elle considère que les vices étaient nécessairement antérieurs à la conclusion du bail et que les propriétaires les avaient camouflés, aucuns signaux alarmants n’ayant été constatés lors de l’état des lieux à l’exception des points notés qui avaient donné lieu à l’engagement de travaux par les bailleurs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’intervention volontaire de la société NOVE,

Par application des articles 325 et suivants du Code de procédure civile, l’intervention volontaire de la S.A.S. Groupe Département Gestion en lieu et place des sociétés assignées MGLA Gestion Locative, non de l’enseigne, et MIG Gestion, société absorbée, sera déclarée recevable.

2/ Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 précise en son alinéa 2 que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise en son article 2, que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; ainsi, notamment, son point 1 précise qu’il assure le clos et le couvert et notamment que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; par ailleurs, son point 2 rappelle que le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il est constant que, sur demande d’intervention de la CAF, SOLIHA Bretagne a effectué, le 24 juillet 2023, une visite du logement donné à bail par les époux [H] à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R].

Cette visite a donné lieu à la rédaction d’un rapport en date du 28 juillet 2023 concluant au fait que ce logement ne répondait pas aux critères de décence et fixant, par ordre de priorité, les travaux indispensables à la levée de la suspicion de non décence. Le rapport mentionnait également des travaux souhaitables pour améliorer le logement.

Cet état du logement était confirmé par une visite de l’ARS le 3 octobre 2023, et détaillé dans un rapport du 24 octobre 2023, lequel considérait que certains points relevaient de l’insalubrité. Ce rapport conduisait le préfet d’Ille et Vilaine à prendre, le 25 octobre 2023, un arrêté relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes, et à enjoindre aux propriétaires des lieux de procéder, dans le respect des règles de l’art et, dans le délai d’un mois, aux mesures de mise en place d’un dispositif de chauffage fixe dans chaque pièce de vie, de mise en sécurité l’installation de l’insert ou de le supprimer, de mise en sécurité l’installation électrique par un professionnel.

Un rapport de contrôle du 15 février 2024 mentionnait que si des travaux avaient été effectués, ils ne permettaient pas à cette date de prononcer la mainlevée de l’arrêté préfectoral.

Dans un rapport de contrôle du 28 mai 2024, suite à une visite réalisée sur site le 29 avril 2024, l’ARS constatait que les mesures prescrites par l’arrêté préfectoral avaient toutes été réalisées et que les causes d’insalubrité avaient été supprimées. Par suite, le préfet d’Ille et Vilaine rendait un arrêté de mainlevée le 4 juin 2024.

Le 21 octobre 2024, sur demande d’intervention de la CAF, SOLIHA Bretagne remettait un rapport de contre-visite d’évaluation de la décence d’un logement après une visite de contrôle réalisée le 18 octobre 2024. Ce rapport conclut que le logement ne répond toujours pas aux critères de décence faute pour les bailleurs d’avoir fait procéder au changement des châssis tabatières situés dans la partie habitable. Il relève que les autres travaux ont été réalisés.

Par suite, au vu de la persistance de l’indécence du logement, malgré la signature d’un devis par les propriétaires, le 29 octobre 2024, en vue du remplacement desdits éléments, les locataires sont en droit d’exiger la mise en conformité. Les bailleurs seront donc condamnés à faire effectuer le changement des châssis tabatières situés dans le wc et la salle de bains de l’étage et le détalonnage des portes, les bailleurs justifiant uniquement du détalonnage de deux portes, interventions considérées comme nécessaires pour lever la suspicion de non-décence (page 3/12 du rapport de SOLIHA).

Force est de constater que dès l’état des lieux d’entrée le 15 juillet 2022, les bailleurs avaient connaissance de la présence de fuite d’eau au niveau des vélux, que dès le 28 juillet 2023 et au plus tard en septembre 2023 devant la commission de conciliation, ils étaient informés de la nécessité de procéder au remplacement desdits éléments et de la qualification de non-décence liée à ceux-ci, que pour autant, ils n’ont signé un devis pour se faire que le 29 octobre 2024, en cours de procédure, soit près de 15 mois après le rapport de non-décence. Il apparaît dès lors nécessaire de prononcer une astreinte provisoire pour s’assurer de la réalisation effective des travaux.

Le rapport relève des travaux « souhaitables pour améliorer le logement » ainsi la réparation de la poignée de la porte d’entrée et le débouchage de canalisation (baignoire étage) ». Il convient de relever que les mentions portées à ce titre sont exactement identiques à celles du rapport initial du 28 juillet 2023. Or, les bailleurs justifient avoir fait procéder à la réparation de la poignée de la porte d’entrée selon une facture en date du 18 novembre 2023.

S’agissant du débouchage de canalisation de la baignoire de l’étage, aucun autre élément du dossier ne permet d’en préciser l’origine, afin de déterminer si celui-ci relève de l’obligation d’entretien courant des locataires ou de l’obligation d’entretien des locaux à la charge des bailleurs. La demande à ce titre ne pourra par suite être retenue.

Le rapport de contre-visite souligne également la vétusté de certains équipements ainsi « des équipements sanitaires vieillissants ». S’agissant des équipements de la salle de bains, les bailleurs justifient avoir procédé au changement de robinetterie de la baignoire et de la douche. Faute pour les locataires de démontrer que l’état des équipements sanitaires les rend impropres à leur usage, ils ne peuvent exiger leur remplacement.

Les bailleurs justifient également par la production d’un rapport de contrôle de l’assainissement non collectif réalisé par la SAUR le 3 août 2023, que si l’installation présente un défaut de sécurité sanitaire lié au contact direct possible avec les eaux usées non traitées, un délai de quatre ans est accordé aux propriétaires pour réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires. Ils ne sauraient par suite être condamnés dans le cadre de la présente instance à réaliser ces derniers.

En conséquence, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] seront condamnés, sous astreinte provisoire et comme il sera dit au dispositif de la présente décision, à faire effectuer le changement des châssis tabatières situés dans le wc et la salle de bains de l’étage et le détalonnage des portes.

Les autres demandes de condamnation à travaux de Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] seront rejetées.

3/ Sur les demandes d’indemnisation

3.1 Sur la responsabilité des bailleurs

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par application de l’article 1231-1 du même Code, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution ait été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que, par message électronique du 16 novembre 2022, Mme [C] [E] signalait à une personne, Mme [P], conseillère en immobilier, d’importants problèmes d’humidité dans la maison et l’apparition depuis 4 à 5 semaines de moisissures se répandant « à une vitesse effroyable dans presque toute la maison ». Mme [P] faisait l’intermédiaire avec une personne de ma gestion locative qui conseillait une recherche de fuite. Les échanges de messages électroniques permettaient de constater que le 29 novembre 2022, suite à une visite sur site, la société Help Confort indiquait ne pas être compétente pour effectuer les prestations de déshumidification et d’assainissement nécessaires.

Il est constant que le 9 mai 2023, lors de la mise en demeure effectuée par les locataires, les problèmes persistaient et s’étaient même aggravés.

Il n’est pas davantage contesté que la non-décence du logement a été constatée le 28 juillet 2023 et que ce constat n’avait pas été levé lors du rapport de contre-visite du 29 octobre 2024 faute pour les bailleurs d’avoir réalisé le changement des châssis-tabatières.

De même, il est avéré que le logement a été considéré comme insalubre et a donné lieu à un arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes entre le 25 octobre 2023 et le 4 juin 2024.

Il convient de rappeler que l’arrêté préfectoral donnait un délai d’un mois aux propriétaires pour prendre les mesures nécessaires et que ce n’est que lors de la visite de contrôle du 29 avril 2024 que l’ARS constatait que l’ensemble des mesures avaient été réalisées, soit près de six mois après.

Ainsi, il est établi que pendant près de 24 mois, les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations en ne remettant pas un logement décent à leurs locataires. Ils doivent par suite être condamnés à indemniser leurs préjudices.

S’agissant du préjudice du jouissance, si les bailleurs justifient avoir fait réaliser des travaux, force est de constater que l’insalubrité du logement a été levée le 29 avril 2024 soit près de 18 mois après le signalement des difficultés par les locataires et six mois après la demande préfectorale et, qu’au 29 octobre 2024, la non-décence du logement n’était pas levée. Il convient de rappeler que le temps d’application de l’arrêté préfectoral jusqu’au mois suivant la levée de celui-ci, le paiement de loyers n’était pas dû par les locataires.

L’état du logement tel qu’il est décrit par les rapports ci-dessus détaillés a nécessairement causé un préjudice de jouissance aux locataires, lesquels ont été contraints près de deux mois après leur entrée dans les lieux jusqu’à ce jour pour certaines pièces, de vivre dans une habitation excessivement humide, faute pour les bailleurs de prendre rapidement les mesures nécessaires pour y remédier, ou de leur permettre de se reloger et ce bien que le procès-verbal de non-conciliation établi par la commission départementale de conciliation, en date du 13 septembre 2023, mentionne que les locataires peuvent prétendre à un relogement et que la propriétaire se dit d’accord pour effectuer la recherche de relogement. Il n’est pas contestable que ce dernier n’a pas eu lieu.

Le préjudice de jouissance des locataires doit être indemnisé en fonction de la durée du trouble de jouissance et au regard du montant du loyer, soit 650 euros par mois selon le contrat de bail.

Ainsi, de novembre 2022, date de signalement des difficultés, à juillet 2023, date de constat de la non-décence du logement, le trouble de jouissance sera indemnisé à hauteur de la moitié du loyer, soit 325 euros par mois, soit un total de 2.925 euros pour neuf mois.

D’août 2023 à octobre 2023, période entre la date de constat de l’indécence et la date de constat de l’insalubrité du logement, le trouble de jouissance sera indemnisé à hauteur de la totalité du loyer, soit 1.950 euros (650 euros x 3 mois).

De juillet 2024 à octobre 2024, au vu des travaux réalisés et tenant compte de leur caractère incomplet, le trouble de jouissance sera indemnisé à hauteur d’un quart du loyer, soit 650 euros (162.50 euros par mois x 4 mois).

Dès lors, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] seront condamnés à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 5.525 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

S’agissant de leurs préjudices matériels, les locataires produisent des photos montrant des objets dégradés par la moisissure ou la rouille (notamment vêtements, chaussures, livres, cintres, nourriture, meubles, outils). Ils affirment que des objets électriques ont également été dégradés et qu’ils ont réglés des factures électriques excessives eu égard à l’absence d’isolation du logement. Ils évaluent leur préjudice total à 14.022,72 euros.

Si ce préjudice matériel ne peut être mis en cause dans son principe, les rapports produits confirmant l’humidité excessive du logement et la moisissure induite, il convient toutefois de relever que les demandeurs ne justifient pas précisément des pertes effectives et du chiffrage demandé par la production systématique de photos, attestations, devis ou factures. Il apparaît dès lors nécessaire de ramener leurs demandes à de plus justes proportions en tenant compte des justificatifs effectivement produits. Ainsi, seront indemnisés : l’achat de trois chauffages d’appoint pour 119,94 euros, une agrafeuse électrique pour 18,99 euros, une scie sauteuse pendulaire pour 39,99 euros, une scie circulaire portative pour 59,99 euros, une ponceuse à bande pour 49,99 euros, un set de scie à main pour 12,99 euros, un jeu de douilles pour 48,49 euros, des chaussures professionnelles pour 194,90 euros, une tenue et du matériel professionnel pour 573 euros, deux costumes homme pour 259,98 euros, le surplus d’électricité entre l’entrée dans les lieux (mensualités de 58 euros) et le réajustement des mensualités lors du premier hiver sur place (soit 37 euros par mois entre janvier et juillet 2023, puis 34 euros par mois entre septembre 2023 et juillet 2024, soit un total de 231 + 374 = 605 euros).

Dès lors, les époux [H] seront tenus d’indemniser le préjudice matériel des consorts [E] – [G] [R] à hauteur de 1.983,26 euros.

S’agissant de leurs préjudices corporels, la demande formulée au nom de l’enfant [J] [G] [R] sera rejetée faute pour ce dernier d’être partie à l’instance et pour les demandeurs de justifier pouvoir agir en qualité de représentants légaux.

Au vu du certificat médical constatant le 24 juillet 2023 une rhinite et une conjonctivite allergique et reprenant les seules affirmations de la patiente sur la durée de celle-ci soit depuis le mois de septembre 2022, il n’est pas justifié par Mme [E] que les symptômes dont elle souffrait le 24 juillet 2023 sont effectivement liés à la présence d’humidité dans le logement occupé, étant remarqué qu’ils n’avaient nécessité aucun soin avant cette date malgré leur ancienneté.

Dès lors, les demandes au titre du préjudice corporel seront rejetées.

S’agissant de leur préjudice moral, force est de constater que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice autre que celui qui est indemnisé par la réparation du trouble de jouissance subi.

Dès lors, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

3.2 Sur la responsabilité délictuelle de la S.A.S. Groupe Département Gestion et la demande condamnation in solidum

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est admis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il résulte du mandat de gestion conclu le 22 juin 2022 entre M et Mme [H] et la société MIG Gestion aux droits de laquelle vient la S.A.S. Groupe Département Gestion, et particulièrement de son article 3-D, que le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir pour son compte et en son nom, s’agissant de la « gestion des travaux », à « gérer les dysfonctionnements rencontrés par les locataires », « demander des devis de travaux », « faire exécuter toutes réparations incombant au mandant (hors travaux de construction, de reconstruction et ceux de l’article 606 du Code civil) », le reste du texte étant manquant, seuls les mots « écrit du mandant » apparaissant.

Comme précédemment rappelé, par message électronique du 16 novembre 2022, Mme [C] [E] signalait au mandataire du bailleur d’importants problèmes d’humidité dans la maison et l’apparition depuis 4 à 5 semaines de moisissures. Le 29 novembre 2022, la société Help Confort indiquait au mandataire ne pas être compétente pour effectuer les prestations de déshumidification et d’assainissement nécessaires laissant à penser que ce dernier était à l’origine de sa visite sur site.

Toutefois, force est de constater, que malgré ses affirmations, la société Groupe Département Gestion ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’après cette réponse négative elle a fait le nécessaire pour résoudre les difficultés rencontrées par les locataires ni même qu’elle en a informé les bailleurs puisqu’elle ne justifie d’aucune action en ce sens avant la transmission de courriers aux propriétaires les 2 et 12 mai 2023 dans les suites de nouveau messages des locataires et de leur mise en demeure.

Dès lors, en ne cherchant aucune solution aux difficultés des locataires et en ne sollicitant pas l’intervention des propriétaires avant la mise en demeure des locataires, la société Groupe Département Gestion a commis des fautes dans la gestion du mandat locatif qui lui était confié. Ces fautes ont participé aux préjudices de jouissance des locataires jusqu’au constat de non-décence du logement, seuls les bailleurs, légalement tenus aux travaux, devant être tenus pour responsables de la poursuite du préjudice dans les suites de ce constat.

S’agissant de fautes du mandataire ayant participé pour partie à la réalisation du préjudice de jouissance, obligation à la charge des bailleurs, une condamnation in solidum ne saurait être retenue pour l’entier préjudice. Par contre, la société Groupe Département Gestion sera condamnée à garantir les époux [H] à hauteur de 2.925 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les consorts [E] – [G] [R] entre novembre 2022 et juillet 2023.

Faute de pouvoir établir précisément sur une période donnée, leur préjudice matériel, la réparation de ce dernier sera laissée à la seule charge des bailleurs.

Par ailleurs, en refusant de délivrer des quittances de loyers alors que les locataires versaient effectivement les sommes dues au titre du bail, diminution faite des allocations logement conformément aux dispositions des articles L.843-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la société Groupe Département Gestion a également commis une faute. Elle ne pouvait davantage exciper du non-paiement de provisions pour charges non prévues au contrat de bail. Les locataires justifient que l’absence de quittances de loyers les a empêchés de trouver à se reloger auprès au moins d’une agence immobilière, La Française Immobilière à [Localité 11].

Dès lors, cette faute justifie que les honoraires réglés par les locataires au mandataire lors de leur entrée dans les lieux, soit 650 euros selon les mentions portées au bail, leur soient intégralement remboursés en réparation de leur préjudice.

En conséquence, la S.A.S. Groupe Département Gestion sera condamnée à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 650 euros en réparation de leur préjudice.

4/ Sur la demande reconventionnelle des époux [H] en garantie de la S.A.S. Groupe Département Gestion

Par application des articles 1991 et suivants du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat et doit répondre des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et des fautes commises dans sa gestion.

En l’espèce, comme précédemment mentionné, il est établi qu’alors qu’il était informé de difficultés importantes dans le logement des locataires dès le mois de novembre 2022, le mandataire ne justifie ni avoir pris les mesures nécessaires pour y remédier comme le lui permettait son mandat, ni en avoir informé ses mandants afin que, le cas échéant, ceux-ci prennent les dispositions nécessaires. Il justifie avoir délivré cette information importante, puisqu’elle était susceptible d’engager la responsabilité de son mandant vis-à-vis de ses locataires, que début mai 2023. En effet, le seul fait que M. [V] [N], responsable de gestion locative, indique dans un message électronique adressé aux locataires le 5 décembre 2022 qu’il en avait informé la propriétaire est insuffisant pour en justifier.

Par ailleurs, les bailleurs justifient que le constat de non – décence du logement a été adressé par la CAF à son mandataire le 2 août 2023. Ce dernier ne justifie pas de la date à laquelle il en a informé son mandant. Il convient toutefois de relever que le procès-verbal de non-conciliation dressé par la commission départementale de conciliation, en date du 13 septembre 2023, atteste de la présence de Mme [H], bailleresse. Il convient de relever que la majorité des devis produit par les bailleurs sont réalisés à partir de septembre 2023. Il convient donc de considérer que les mandants ont été informés de l’état de non-décence du logement donné à bail à compter du mois de septembre 2023.

Dès lors, le mandataire doit répondre de l’inexécution de son mandat jusqu’à cette date.

Par ailleurs, force est de constater que ni le mandant ni le mandataire n’ont mis fin au mandat de gestion malgré leurs récriminations respectives. S’il n’est pas contesté que les bailleurs ont géré seuls la recherche d’artisans pour effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement, il convient de relever qu’ils ne justifient pas avoir exigé l’intervention de leur mandataire à ce titre. Ils ne sauraient donc exiger sa garantie sur la totalité de la période de responsabilité retenue à leur encontre.

Il convient de compléter la période de garantie précédemment retenue avec la période d’août à septembre 2023 en lien avec le préjudice de jouissance des locataires, soit deux mois complets à hauteur de 650 euros par mois, soit un total de 1.300 euros.

En conséquence, la S.A.S. Groupe Département Gestion sera tenue de garantir les époux [H] à hauteur de 1.300 euros de leur condamnation au titre du préjudice de jouissance subi par les consorts [E] – [G] [R] pour les mois d’août et septembre 2023.

Le surplus des demandes des époux [H] sera rejeté.

5/ Sur la demande reconventionnelle de la S.A.S. Groupe Département Gestion en garantie des époux [H]

Par application de l’article 1231-1 du Code civil, la responsabilité du débiteur peut être engagée en cas d’inexécution du contrat.

En l’espèce, la S.A.S. Groupe Département Gestion n’apporte aucun élément de nature à conforter ses affirmations selon lesquelles le mandant lui aurait sciemment caché l’état réel du logement loué alors qu’il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle de s’assurer de l’état des locaux d’habitation objets du mandat de gestion locative, d’émettre toute réserve utile et, le cas échéant, d’exiger toute remise en état nécessaire.

En conséquence, la demande de garantie de la S.A.S. Groupe Département Gestion pour les condamnations pour lesquelles elle est tenue à titre personnel sera rejetée.

6/ Sur les demandes accessoires

6.1 Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront partagés entre les parties perdantes ; ainsi, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] seront condamnés au paiement de 70 % des dépens de l’instance. La S.A.S. Groupe Département Gestion sera condamné au paiement de 30 % des dépens de l’instance.

6.2 Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, les demandes de M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et de la S.A.S. Groupe Département Gestion à ce titre ne pourront qu’être rejetées.

Tenus aux dépens, M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] seront condamnés à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A.S. Groupe Département Gestion sera condamnée à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

6.3 Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, au vu de la nature de l’affaire, s’agissant d’habitat indécent, de la durée de l’affaire, s’agissant d’un constat de près de deux ans, et du prononcé d’une astreinte pour s’assurer de l’effectivité de la réalisation des derniers travaux nécessaires, il n’apparaît pas que l’exécution provisoire soit incompatible avec la nature de l’affaire, bien au contraire ; dès lors, la demande d’écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la S.A.S. Groupe Département Gestion en lieu et place des sociétés assignées MGLA Gestion Locative et MIG Gestion ;

CONDAMNE M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] à faire effectuer par un professionnel qualifié, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

— le changement des châssis tabatières situés dans le wc et la salle de bains de l’étage ;

— le détalonnage des portes ;

DIT que faute pour M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] d’avoir fait effectuer les travaux ci-dessus détaillés, dans le délai de deux mois, ils seront redevables d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai de trois mois maximum à charge pour Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Rennes la liquidation de l’astreinte provisoire ;

REJETTE les autres demandes de condamnation à travaux formulées par Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] ;

CONDAMNE M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme 5.525 euros (cinq mille cinq cent vingt-cinq euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 1.983,26 euros (mille neuf cent quatre-vingt-trois euros et vingt-six centimes) en réparation de leur préjudice matériel ;

DEBOUTE Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] de leurs demandes au titre des préjudices corporels de Mme [C] [E] et de l’enfant [J] [G] [R] ;

DEBOUTE Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation in solidum de la S.A.S Groupe Département Gestion ;

CONDAMNE la S.A.S Groupe Département Gestion à garantir, à hauteur de 2.925 euros (deux mille neuf cent vingt-cinq euros), M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] de leur condamnation à indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] entre novembre 2022 et juillet 2023 ;

CONDAMNE la S.A.S Groupe Département Gestion à garantir, à hauteur de 1.300 euros (mille trois cent euros), M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] de leur condamnation à indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] pour les mois d’août et septembre 2023 ;

CONDAMNE la S.A.S. Groupe Département Gestion à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 650 euros au titre de leur préjudice lié au règlement d’honoraires ;

REJETTE les demandes de garantie supplémentaires formulées par M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] à l’encontre de la S.A.S. Groupe Département Gestion ;

DEBOUTE la S.A.S. Groupe Département Gestion de sa demande de garantie envers M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 70 % à la charge de M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] et de 30 % à la charge de la S.A.S. Groupe Département Gestion ;

CONDAMNE M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. Groupe Département Gestion à payer à Mme [C] [E] et M. [I] [G] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande M. [X] [H] et Mme [O] [W] épouse [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la S.A.S. Groupe Département Gestion au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge