TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 24/02013 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y57U

Minute : 25/00095

ok

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [C] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Stéphane PAUTONNIER

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] et son antenne IDF au [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 26 janvier 2012, la S.A BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 380,46 € et 168,03 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la S.A BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [C] [Z] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, la S.A BATIGERE HABITAT – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire de :

• prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause de :

• condamner Monsieur [C] [Z] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 785,24 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

• condamner Monsieur [C] [Z] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

• ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

• condamner Monsieur [C] [Z] au paiement d’une somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner Monsieur [C] [Z] aux dépens le tout ;

• d’ordonner l’exécution provisoire.

La S.A BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

La S.A BATIGERE HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 18 novembre 2024 pour un montant de 800,00 €.

Monsieur [C] [Z] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Il propose de verser 50,00 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [Z] indique qu’il travaille depuis le mois de septembre 2024 et perçoit un revenu mensuel de 1 200,00 €. Il a 2 enfants à charge dont un enfant majeur qui est étudiant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Monsieur [C] [Z], assigné à étude, comparaît à l’audience.

La décision, rendue en premier ressort, est contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la S.A BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 26 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article 8 intitulé « Clauses résolutoires ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 1 188,28 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 janvier 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A BATIGERE HABITAT produit un décompte en date du 26 novembre 2024 démontrant que Monsieur [C] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 518,89 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation octobre 2024 inclus.

L’arriéré locatif inclut également des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant unitaire de 7,62 € qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme totale de 53,34 € doit donc être déduite.

Aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Mais selon cet article, « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » et « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».

En l’espèce, la société bailleresse ne justifie pas avoir informé la locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte ni lui avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant total des frais dont il n’est pas justifié s’élève à la somme de 30,00 € (2,00 € x 12 + 6,00 €), correspondant à la rubrique « Facturation assurance » du relevé de compte. Cette somme ne saurait venir alourdir le montant de la dette locative faute de justification.

Monsieur [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 435,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (31 octobre 2023).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en situation de régler sa dette locative. Enfin, le bailleur, la S.A BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, Monsieur [C] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 2 janvier 2024 ;

— que Monsieur [C] [Z] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; – que faute pour Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la S.A BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [Z] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A BATIGERE HABITAT soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES MODALITES DE L’EXPULSION :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A BATIGERE HABITAT, Monsieur [C] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2012 entre la S.A BATIGERE HABITAT et Monsieur [C] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 janvier 2024;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et à verser à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 435,55 € (décompte arrêté au 26 novembre 2024, incluant une dernière échéance d’octobre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [C] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50,00 € chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la S.A BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [Z] ;

* que Monsieur [C] [Z] soit condamné à verser à la S.A BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.A BATIGERE HABITAT de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la S.A BATIGERE HABITAT une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,