TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 24/01599 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT6N

Minute : 25/00004

S.A.S. TUPUNGATO

Représentant : M^e Xavier WATRIN, avocat au barreau d’ESSONNE

C/

Monsieur [X] [I]

Représentant : M^e Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire :

Maître Marie-Caroline HUBERT

Copie certifiée conforme :

Maître Xavier WATRIN

Le 6 janvier 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. TUPUNGATO

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Xavier WATRIN, associé de la SELARL LE FUR – WATRIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024009686 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représenté par Maître Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1/11/2020, il a été donné à bail à M. [X] [I] un immeuble à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] [Localité 6].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/03/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 743,01 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 27/06/2024, la société TUPUNGATO a fait assigner M. [X] [I] devant le juge des référés du Tribunal de proximité de Saint-Ouen en expulsion et en paiement de certaines sommes.

A l’audience, la société TUPUNGATO a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu avec le défendeur ;Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef ;Condamner le défendeur à verser la somme provisionnelle de 829,65 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 28/05/2024 jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, tout mois commencé étant intégralement dû Condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 2310,10 euros au titre de l’arriéré locatif, octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;Dire et juger que la société TUPUNGATO conservera le dépôt de garantie dont le montant sera compensé avec la dette locative ou, en tout état de cause, jusqu’à établissement d’un état des lieux de sortie ;Rejeter les demandes reconventionnelles ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le commandement et les frais d’exécution ;A titre subsidiaire,

Renvoyer le dossier à telle audience qu’il plaira au Tribunal de fixer pour qu’il soit statué au fond.

Représenté à l’audience, M. [X] [I] a également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

A titre principal,

Dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et inviter les parties à mieux se pourvoir ;A titre subsidiaire,

Débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la bailleresse à lui restituer la somme de 1410 euros correspondant aux provisions pour charges versées depuis l’origine du bail et non justifiées ;Condamner la bailleresse à lui restituer la somme de 19718,64 euros correspondant aux sommes trop versées au titre des loyers depuis l’origine du bail ;Dire que le loyer à devoir est du montant de 364 euros hors charges ;Constater que la bailleresse ne remplit pas l’obligation de délivrer un logement décent ;Faire droit à l’exception d’inexécution ;Dire que le défendeur était autorisé à suspendre le règlement des loyers ;Condamner la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme à l’état de délabrement tant des parties privatives que des parties communes et à installer chez le défendeur un système de chauffage dans un délai de 2 mois ;Dire que le défendeur est autorisé à suspendre le paiement du loyer jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ;Condamner la bailleresse au versement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi en raison des désordres et de l’état de délabrement depuis le 1/11/2020 ;Condamner la bailleresse à produire un décompte épuré de tout montant indu ;Dire et juger que le montant de la créance locative devra être épuré de tout montant indu et devra ne comporter que les loyers ;A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la compensation des sommes dues ;Accorder un délai de paiement de 36 mois au défendeur ;Condamner la bailleresse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par M^e Marie-Caroline HUBERT.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit pour prévenir un dommage imminent.

En matière de bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant par ailleurs que le commandement de payer n’est efficace pour faire jouer la clause résolutoire stipulée au bail que si les sommes réclamées constituent des loyers et charges valablement dus. Le commandement doit en outre être délivré de bonne foi.

En l’espèce, le décompte au 10/06/2024 produit en demande fait apparaître qu’à la suite du versement de 800 euros opéré le 26/04/2024, les causes du commandement ont, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil relatives aux règles d’imputation des paiements et dès lors que l’arriéré visé au commandement constitue la dette que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, été apurées dans les deux mois de sa signification.

La clause résolutoire n’ayant pu valablement jouer et le bail étant toujours en cours, aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile susvisé ne saurait être constaté.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en expulsion et celle, subséquente, en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis la date de résiliation du bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

En matière de bail, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil. Si le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre ou lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement, il lui faut néanmoins démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Ces manquements supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En application des articles 1358 et 1362 du code civil, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement répondant aux normes de décence et le caractère inhabitable des lieux se prouve par tous moyens, y compris par présomptions sur la base d’indices graves, précis et concordants.

En l’espèce, il ressort des constatations du procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats en défense que le logement se trouve dépourvu de tout système de chauffage fixe a minima dans la chambre et les sanitaires.

Les photographies prises par le commissaire de justice ne montrent en outre – en particulier à l’emplacement où, d’après les photographies produites en demande et selon les dires de la bailleresse, se situait auparavant un radiateur fixe – aucune trace permettant d’attester de la présence, avant la date du procès-verbal de constat, d’un quelconque système de chauffage fixe qui aurait été arraché ou simplement déposé dans les pièces concernées.

Compte tenu du caractère récent du bail, il se déduit nécessairement de ces éléments que le logement était dépourvu de système de chauffage fixe dans la chambre et les sanitaires lors de l’entrée du locataire dans les lieux et ce, nonobstant la présomption de l’article 1731 du code civil qui, s’agissant d’une présomption simple, se renverse par tous moyens ou encore les photographies produites en demande qui, non datées et sans références fiables, sont dépourvues de toute force probante.

Cette absence de système de chauffage fixe depuis la date de conclusion du bail dans des pièces de vie essentielles du logement matérialise à l’évidence un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002.

Un tel désordre, de par sa nature et sa gravité compte tenu de la taille du logement qui ne comporte que deux pièces de vie et ne peut dès lors être chauffé correctement, n’a pu en outre que rendre le logement impropre à l’habitation, nonobstant le maintien dans les lieux du locataire en raison, très vraisemblablement, du caractère limité de ses moyens financiers.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision, celle-ci se heurtant à une contestation sérieuse eu égard au caractère impropre à l’habitation des lieux loués et à l’exception d’inexécution en découlant dont le locataire apparaît manifestement fondé à se prévaloir eu égard aux loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Sur la demande de la bailleresse au titre du dépôt de garantie

Le bail n’étant pas résilié, cette demande est sans objet. Il n’y a pas lieu à référé sur celle-ci.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de restitution et de dommages et intérêts

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés – qui ne prononce que des condamnations provisionnelles – d’accorder des dommages et intérêts ou de condamner une partie à la restitution de sommes d’argent. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et en restitution de provisions sur charges ou de trop-perçu au titre des loyers depuis l’origine du bail, celles-ci n’ayant pas été formulées à titre provisionnel.

Sur la demande de travaux et de suspension du paiement du loyer

Il est constant qu’en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation de résultat, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut, pendant le temps des travaux que le bailleur est condamné à réaliser, réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, l’indécence du logement en raison de l’absence de système de chauffage fixe dans des pièces de vie essentielles a été constatée ci-dessus.

Il sera dès lors fait droit à la demande de condamnation de la bailleresse à effectuer à ses frais, les travaux nécessaires à l’installation dans le logement d’un système de chauffage fixe, conforme aux normes de sécurité et de performance énergétique.

Les pièces versées aux débats et en particulier le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit ne permettent pas, en revanche, de déterminer l’origine des autres désordres dénoncés au sein du logement ou des parties communes.

Ces désordres ne sauraient ainsi être imputés avec l’évidence requise en matière de référés à un manquement de la demanderesse à ses obligations en qualité de bailleresse et, en particulier, à son obligation de délivrance d’un logement décent comme soutenu par le défendeur.

La condamnation à effectuer des travaux portera donc uniquement sur le système de chauffage.

Eu égard au caractère impropre à l’habitation du logement litigieux, il y a lieu d’autoriser le locataire, à compter de la date de la présente ordonnance, à suspendre le paiement des loyers (à l’exclusion des charges qui devront continuer à être réglées) jusqu’à la date d’achèvement des travaux matérialisée par la remise au défendeur d’un rapport d’un homme de l’art détaillant les diligences accomplies et attestant du bon achèvement des travaux.

Sur la demande de production d’un décompte expurgé des sommes indues

Le défendeur ne précise pas les dispositions sur lesquelles il fonde cette demande. Si elle s’avère nécessaire dans le cadre d’une instance en paiement d’un arriéré locatif, la production d’un décompte ne relève en outre d’aucune obligation stricto sensu du bailleur aux termes de la loi du 6 juillet 1989. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de fixation du loyer

Le juge des référés ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, fixer le montant du loyer à une somme différente de celle stipulée au bail sans procéder à une analyse du dispositif d’encadrement des loyers qui relève d’un débat devant le juge du fond. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes

Il découle de ce qui précède et en l’absence de dettes réciproques à compenser qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation.

Faute de démontrer une urgence particulière à statuer au fond dans cette affaire, la demande de renvoi à une audience de fond sera rejetée.

Il y a lieu de condamner le demandeur, qui succombe, aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

L’équité commande de condamner la bailleresse à verser à M^e Marie-Caroline HUBERT, désignée au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société TUPUNGATO ;

CONDAMNONS la société TUPUNGATO à faire effectuer les travaux nécessaires à l’installation d’un système de chauffage fixe, conforme aux normes de sécurité et de performance énergétique, au sein du logement occupé par M. [X] [I] et situé au [Adresse 2] [Localité 6] ;

AUTORISONS M. [X] [I] à suspendre le paiement des loyers (charges et provisions exclues) à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu’à la date d’achèvement des travaux matérialisée par la remise au défendeur d’un rapport d’un homme de l’art détaillant les diligences accomplies et attestant du bon achèvement des travaux ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire à une audience devant un juge du fond ;

CONDAMNONS la société TUPUNGATO à payer à M^e Marie-Caroline HUBERT, désignée au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des prétentions de M. [X] [I] ;

CONDAMNONS la société TUPUNGATO aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT