TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/05074

N° Portalis 352J-W-B7H-CZPNQ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [I] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7] (ETATS-UNIS)

Représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean-Paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1465

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

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* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 septembre 2022, Messieurs [U] et [I] [R] ont consenti au bénéfice de Monsieur [W] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une remise situés [Adresse 6] pour une durée expirant le 28 décembre 2022. Le montant de l’indemnité d’immobilisation a été fixé à la somme de 17 500 euros, le prix de vente du bien s’élevant à la somme de 175 10 euros, et la somme de 8 750 euros a été versée entre les mains de Maître [I] [E] le jour de la signature.

Par exploit d’huissier signifié le 18 janvier 2023, Messieurs [U] et [I] [R] ont sommé Monsieur [W] [H] de leur faire savoir s’il entendait réitérer la vente.

Par courrier officiel de son conseil du 7 février 2023, Monsieur [W] [H] a renoncé à l’acquisition du bien et sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire séquestre.

Estimant que l’indemnité d’immobilisation leur était acquise, Messieurs [U] et [I] [R] l’ont, par exploit d’huissier du 6 avril 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à leur verser cette somme au titre de l’immobilisation de leur bien.

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 19 mars 2024, les consorts [R] demandent au tribunal de :

PRENDRE ACTE du désistement d’instance de Mr. [I] [R],CONSTATER que ce désistement et parfait,DEBOUTER le cas échéant M. [H] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions à l’encontre de M. [I] [R] notifiées postérieurement aux présentes écritures,ADJUGER à M. [U] [R] le bénéfice des présentes, et y faisant droit,DEBOUTER par suite M. [H] de son incident,DECLARER IRRECEVABLE, en tous cas non fondé M. [H], en conséquence, le DEBOUTER de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,CONDAMNER M. [H] à payer à M. [U] [R] la somme de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse signée le 29 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023, date de la sommation,ORDONNER la libération des fonds séquestrés entre les mains de Me [E], Notaire, au profit de M. [U] [R],CONDAMNER M. [H] à payer à M. [U] [R] : la somme de 8 000 à titre de dommages et intérêts et la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER M. [H] en tous les dépens (article 696 du Code de procédure civile), dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions au fond, signifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, Monsieur [W] [H] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [U] [R] et Monsieur [I] [R] en toutes leurs demandes fins et conclusions,RECEVOIR Monsieur [N] [H] en sa demande et le dire bien fondé, A titre principal,

JUGER NULLE la promesse du 29 septembre 2022 pour vice du consentement de Monsieur [N] [H] du fait des manœuvres dolosives de Messieurs [U] et [I] [R],A titre subsidiaire,

JUGER SANS EFFET la revendication de la clause 3 c) de la promesse du 29 septembre 2022 compte tenu de la mauvaise foi de Messieurs [U] et [I] [R] dans l’exécution de leurs obligations contractuelles,En conséquence dans tous les cas,

ORDONNER la libération des fonds séquestrés entre les mains de Me [E] Notaire au profit de Monsieur [H],CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [H] :◦la somme de 6.000 € au titre des dommages intérêts toutes causes de préjudice confondus,

◦la somme de 1.269,20 € au titre des frais de constat et de conseil engagés,

◦la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Monsieur [I] [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Paul CARMINATI Avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions sur incident, signifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, Monsieur [W] [H] demande en outre au tribunal de :

CONSTATER le désistement de Monsieur [I] [R] de la présente instance,CONDAMNER Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,JUGER IRRECEVABLE Monsieur [U] [R] dans l’ensemble de ses demandes telles que récapitulées dans les conclusions déposées à l’audience de mise état du 4 octobre 2023,CONDAMNER Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 2000 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 29 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur le désistement d’instance de Monsieur [I] [R]

Messieurs [U] et [I] [R] demandent au tribunal de prendre acte du désistement d’instance de Monsieur [I] [R].

Monsieur [W] [H] demande au tribunal de constater le désistement d’instance de Monsieur [I] [R], que le tribunal analyse en une acceptation du désistement de ce dernier, analyse également partagée par Monsieur [U] [R].

En l’espèce, par application des dispositions de l’article 384 et 394 à 399 du code de procédure civile, il sera constaté le désistement d’instance de Monsieur [I] [R], qui est parfait par l’acceptation de Monsieur [W] [H].

Sur la recevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation de Monsieur [U] [R]

Monsieur [A] [H] soulève l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [U] [R] en paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors que Monsieur [I] [R] s’est désisté de son instance. Il expose en effet que l’article 815-2 soutenu en défense est inapplicable aux faits d’espèce, l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation ne pouvant être qualifiée d’acte conservatoire, de même que l’article 815-3 du code civil qui lui est également opposé, ces dispositions régissant les actes d’administration se rattachant à l’exploitation normale du bien indivis. Le défendeur ajoute que la promesse unilatérale de vente a été signée à l’unanimité par les coindivisaires, de sorte que l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation requiert nécessairement la même unanimité.

Monsieur [U] [R] rappelle, au visa des articles 815-2 et 815-3 du code civil, que l’action en justice est un acte d’administration qui nécessite l’accord du ou des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. Etant propriétaire de 96 000/138 000 èmes du bien indivis, soit plus des deux tiers des droits indivis, son action en paiement de l’indemnité d’immobilisation doit être déclarée recevable. Monsieur [U] [R] précise enfin qu’à défaut de qualifier cette action d’acte d’administration, le tribunal devrait considérer qu’elle entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul.

Sur ce,

L’article 815-2 du code civil dispose que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

L’article 815-3 du même code dispose en outre que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

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Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas nécessaire à la conservation d’un bien indivis mais a pour objectif l’indemnisation du promettant par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente pour l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option toutes conditions suspensives réalisées.

Au cas d’espèce, si la vente du bien litigieux nécessitait l’unanimité des indivisaires dans la mesure où il n’a pas été vendu dans le cadre du paiement des dettes et charges de l’indivision, l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation à la suite de l’échec de la vente s’analyse en un acte d’administration qui peut être réalisé par les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

En effet, l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation vise à réparer l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois, à savoir la perte de loyers ou de jouissance du bien pendant cette période, et correspond en ce sens à l’exploitation normale du bien.

Les termes de l’article 815-3, alinéa 3, du code civil, ont d’ailleurs vocation à s’appliquer plus particulièrement aux actes d’administration non destinés à conserver le bien indivis, ni à aliéner un tel bien, ce qui n’est pas le cas d’une action en justice aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation, qui n’empêche pas le propriétaire de mettre à nouveau son bien en vente parallèlement à la procédure engagée devant le tribunal judiciaire.

L’action de Monsieur [U] [R], qui est titulaire de plus des deux tiers des droits indivis sur le bien litigieux, en paiement de l’indemnité d’immobilisation sans le concours de son coindivisaire sera donc déclarée recevable.

Sur la nullité de la promesse de vente

Monsieur [W] [H] sollicite à titre principal la nullité de la promesse de vente au regard du manquement de son cocontractant au devoir d’information réciproque issu de l’article 1112-1 du code civil constitutif d’un vice de son consentement, ce dernier ayant omis de l’informer de la fuite survenue au domicile d’un des copropriétaires, de la procédure judiciaire engagée subséquemment par le syndicat des copropriétaires et de la coupure d’électricité engendrée. Il souligne l’importance de ces informations dès lors qu’il envisageait de louer ce bien.

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Monsieur [U] [R] rappelle que l’information qui aurait été cachée au bénéficiaire de la promesse de vente porte sur une fuite provenant de l’appartement d’un autre copropriétaire qui ne s’est aucunement manifestée dans son lot, outre que rien ne démontre qu’il aurait été informé de cette fuite antérieurement à la signature de la promesse de vente. Il réfute également l’existence d’un dol ou d’une erreur entachant la promesse de vente de nullité, faisant remarquer qu’il a accepté la demande de Monsieur [W] [H] de visiter le bien au mois de décembre 2022 avant la signature, de sorte qu’il n’a nullement cherché à dissimuler la situation du bien. Monsieur [U] [R] relève enfin que le bénéficiaire de la promesse ne démontre pas que l’état des parties communes était un élément déterminant de son consentement à la vente et observe que la possibilité de louer le bien promis à la vente n’est pas entrée dans le champ contractuel.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévuess aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil dispose en outre que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres et des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, pour démontrer qu’une information essentielle de son consentement à la vente, relative à l’état des parties communes, lui a été intentionnellement cachée, Monsieur [W] [H] verse aux débats :

une attestation de Monsieur [J] [T], exposant avoir constaté lors de sa visite du bien litigieux avec Monsieur [W] [H] le 10 décembre 2022 l’absence d’électricité dans les parties communes et la présence d’une fuite d’eau sur le compteur Linki de l’ensemble immobilier, Monsieur [U] [R] n’ayant pu à cette occasion leur donner davantage d’informations sur l’origine de la fuite,un constat d’huissier du 22 décembre 2022 aux termes duquel Maître [P] [X] constate que la porte de l’immeuble n’est pas fermée et demeure ouverte, que le hall d’entrée est dépourvu d’alimentation en électricité, que les coffrets en bois sur lesquels sont installés les compteurs Linky de la copropriété sont tachés d’humidité, et que le plafond situé au-dessus des compteurs est délabré avec la présence d’une épaufrure et d’un écoulement d’eau, Décision du 12 Mars 2025

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un courriel de son notaire du 26 décembre 2022 l’informant des correspondances échangées entre le syndic et le notaire du vendeur aux termes desquelles le syndic aurait fait savoir que la fuite provenait de l’appartement de Monsieur [M] [C], lequel aurait refusé d’en assumer la responsabilité avant de s’engager à la réparer lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, ce après l’engagement d’une procédure par avocat.

Dans son courriel du 26 décembre 2022, le notaire de Monsieur [W] [H] rapporte en outre un courriel du syndic rédigé ainsi : « Nous sommes informés de ce problème depuis août 2022. Une recherche de fuite a alors été effectuée et a relevé une origine privative (fuite sur canalisation d’alimentation privative dans la chape). Le propriétaire concerné a été mis en demeure d’avoir à réaliser les travaux de suppression de l’origine de la fuite (devis de passage en apparent établi par nos soins). Le dossier a été transmis à l’assurance protection juridique qui a mis en demeure le copropriétaire. Dans la situation, ENEDIS a décidé de couper l’électricité, le service de Salubrité de la Ville s’est déplacé sur site à notre demande le 15.12.2022 ».

Il n’est pas démontré, à la lecture de ces différentes pièces, que Monsieur [U] [R] ait été informé de la fuite intervenue au domicile du copropriétaire du 1er étage avant la signature de la promesse de vente, étant précisé que le bien vendu se situait au 2nd étage, ni que cette information ait été déterminante du consentement à la vente de Monsieur [W] [H].

En effet, s’il résulte du rapprochement de ces pièces que le syndic de copropriété était informé de la fuite au mois d’août 2022, Monsieur [U] [R], propriétaire d’un bien à l’étage supérieur qui n’a pas souffert des conséquences de cette fuite, n’a pas pu en être informé avant que la fuite ne se manifeste dans les parties communes.

Or Monsieur [A] [H] n’a constaté aucun dégât dans les parties communes au moment de sa première visite précédant la signature de la promesse de vente du 29 septembre 2022, de sorte que les manifestations de la fuite dans les parties communes sont nécessairement intervenues entre le 29 septembre 2022 et sa visite du 10 décembre 2022.

Surabondamment, le courrier recommandé de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 14 décembre 2022, au cours de laquelle le copropriétaire à l’origine de la fuite se serait engagé à la réparer, ne mentionne pas expressément ce contentieux et a été adressé à Monsieur [U] [R] le 19 novembre 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente.

En outre, Monsieur [W] [H] ne démontre pas en quoi l’existence d’une fuite dans les parties communes, ne concernant donc pas le lot qu’il souhaitait acquérir, ait été déterminante de son consentement à la vente puisqu’elle allait nécessairement être réparée aux frais du copropriétaire du 1er étage, tel que précisé dans le courriel susvisé du notaire du défendeur le 26 décembre 2022.

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Monsieur [U] [R] verse par ailleurs aux débats un courriel du syndic de copropriété du 16 janvier 2023 l’informant de la réalisation des travaux de suppression de la fuite, lesquels sont intervenus entre le 28 et le 30 décembre 2022, conformément à la facture qu’il verse également aux débats, information qu’il a bien transmise à son cocontractant le 18 janvier 2023.

En définitive, la fuite, dont il n’est pas établi qu’elle ait été portée à la connaissance de Monsieur [U] [R] antérieurement à la signature de la promesse de vente et qui ne concernait pas le lot promis à la vente, a été réparée avant que Monsieur [W] ne renonce à son acquisition.

Dans ces conditions, Monsieur [N] [H] n’établit pas que Monsieur [U] [R] se soit rendu coupable de réticence dolosive au moment de la promesse unilatérale de vente, de sorte qu’il convient de rejeter sa demande de nullité de cet avant-contrat.

Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Monsieur [U] [R] estime que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que Monsieur [W] [H] a été sommé de faire savoir s’il entendait réitérer la vente et qu’il y a renoncé sans se prévaloir des dispositions de l’article 3)c) de la promesse unilatérale de vente permettant au bénéficiaire de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation séquestrée. Il réfute la mauvaise foi qui lui est prêtée en défense dans la revendication de ladite clause 3)c).

En défense, Monsieur [W] [H] demande subsidiairement au tribunal de juger sans effet la revendication de la clause 3)c) au regard de la mauvaise foi du promettant dans l’exécution de ses obligations contractuelles et en conséquence, d’ordonner la libération à son profit des fonds séquestrés entre les mains de Maître [I] [E], outre la condamnation des demandeurs à lui verser des dommages et intérêts.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 stipule dans son intitulé « Indemnité d’immobilisation » s’agissant du sort du dépôt de la somme de 8 750 euros :

« Cette somme ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (…) ;

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ; si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ; si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relatives aux biens promis ; si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ; et enfin si le non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT ».

La promesse de vente a en outre été consentie pour une durée expirant le 28 décembre 2022 à seize heures sous la condition d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts.

Or dans le courrier officiel du 7 février 2023 par lequel le conseil de Monsieur [W] [H] a fait part du renoncement de son client à son acquisition, sont invoqués le dol par dissimulation d’information qu’auraient commis les promettants, la mauvaise foi entourant l’exécution du contrat dans la persistance à dissimuler le désordre et l’abus de confiance.

Il est constant que Monsieur [W] [H] a obtenu son offre de prêt et qu’il ne s’est pas prévalu des dispositions de l’article 3)c) susvisé lorsqu’il a renoncé à son acquisition.

Il résulte par ailleurs des développements précédents que Monsieur [U] [R] n’a pas dissimulé une information déterminante du consentement de Monsieur [W] [H].

Il convient donc à ce stade d’apprécier si Monsieur [U] [R] revendique l’exécution des dispositions de la clause 3)c) de bonne foi.

Est de mauvaise foi le contractant qui sollicite l’exécution d’une clause alors que son cocontractant avait un motif légitime de ne pas s’exécuter.

Or il a été démontré que la fuite intervenue pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente ne concernait pas le bien promis à la vente et que, si elle a pu avoir momentanément une incidence sur les parties communes, elle a finalement été réparée, comme en justifie Monsieur [U] [R] en produisant le courriel susvisé du syndic de copropriété du 16 janvier 2023 et la facture de réparation de la fuite à la suite d’une intervention des 28 et 30 décembre 2022.

Monsieur [W] [H] était en outre informé de la disparition de ce contentieux avant sa renonciation à la vente dès lors que le conseil de Monsieur [U] [R] indiquait dans son courrier signifié par exploit d’huissier le 18 janvier 2023 :

« le copropriétaire du lot à l’origine des infiltrations a d’ores et déjà signé des devis pour que les travaux préparatoires soient réalisés, ainsi que cela résulte du procès-verbal de l’Assemblée générale du 14 décembre 2022.

Les travaux ont d’ores et déjà été réalisés et l’électricité va être remise dans les parties communes très prochainement ».

Dans ces conditions, Monsieur [A] [H] ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [U] [R] dans l’exécution de l’avant-contrat.

La vente n’ayant pas été réitérée toutes conditions suspensives réalisées, l’indemnité d’immobilisation est acquise à Monsieur [U] [R] conformément aux stipulations de la promesse de vente sans qu’il ne soit nécessaire de constater la caducité de la promesse de vente.

Monsieur [A] [H] sera donc condamné à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 17 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 18 janvier 2023, et il convient de rejeter ses demandes de dommages et intérêts, de remboursement des frais de constat et de restitution de l’indemnité versée entre les mains du notaire séquestre.

Il sera autorisé à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée entre les mains de Maître [I] [E].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Monsieur [U] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [W] [H] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral, exposant que son bien a finalement été vendu 25 000 euros moins cher et soulignant l’attitude de son cocontractant l’ayant initialement menacé de poursuites pénales sur le fondement de l’abus de confiance.

Monsieur [W] [H] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] a accepté l’aléa que constituait la signature d’une promesse unilatérale de vente laissant au bénéficiaire la possibilité de ne pas lever l’option, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la perte de chance d’avoir vendu ultérieurement son bien à un prix inférieur.

Monsieur [U] [R] ne justifie pas par ailleurs d’un préjudice distinct de l’immobilisation de son bien, aucune poursuite pénale n’ayant été engagée par Monsieur [W] [H].

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [H], partie succombante, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric CATTONI, Avocat aux offres de droit.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Monsieur [I] [R] de l’instance engagée à l’encontre de Monsieur [W] [H],

DÉCLARE ce désistement d’instance parfait et l’instance éteinte à son égard,

DÉCLARE Monsieur [U] [R] recevable en son action en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente de Monsieur [A] [H],

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal depuis le 18 janvier 2023,

AUTORISE Monsieur [W] [H] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme consignée en l’étude de Maître [I] [E],

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [W] [H],

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [H],

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] [R],

CONDAMNE Monsieur [A] [H] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric CATTONI, Avocat aux offres de droit,

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI