TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/00692 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YTEZ

N° de MINUTE : 25/00190

Madame [E] [P] [U] épouse [D]

[Adresse 15]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

Madame [K] [F] [U] veuve [R]

[Adresse 12]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

Monsieur [V] [J] [U]

[Adresse 14]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

DEMANDEURS

C/

S.A.S. TRIANON PROMOTION GROUPE

[Adresse 9]

représentée par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0901

Madame [W] [U] épouse [O]

née le 06 Octobre 1949 à [Localité 17]

[Adresse 11]

représentée par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0901

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [U], Madame [K] [U], Monsieur [V] [U] et Madame [W] [U] épouse [O] sont propriétaires indivis des parcelles situées [Adresse 8] et [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 18], cadastrées section CD n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7].

Le 9 novembre 2022, Madame [W] [U] épouse [O] a conclu avec la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE une promesse unilatérale de vente portant sur la quote part indivise des droits et parts lui appartenant sur les parcelles situées [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 18] et cadastrées section CD, n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par acte extrajudiciaire en date du 25 janvier 2023, Madame [W] [U] épouse [O] a fait signifier à Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U], aux fins de purge de leurs droits de préemption, son intention de procéder à la vente de la quote part indivise des droits et parts lui appartenant sur les parcelles situées [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 18] et cadastrées section CD, n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au profit de la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE moyennant le prix de base de 550.000 € comptant et un complément de prix de 200.000 €.

Suivant courrier en date du 24 avril 2023, signifié par acte d’huissier de justice en date du 25 avril 2023, Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U] ont informé la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et le notaire rédacteur de la promesse du 9 novembre 2022 que faute d’avoir été destinataires d’une copie de ladite promesse ils s’estimaient insuffisamment informés sur les conditions de la vente et par suite que leur droit de préemption n’était pas purgé.

Par courrier en date du 10 mai 2023, le conseil de Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] mettait en demeure la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] de s’abstenir de signer tout acte de vente, leur droit de préemption n’étant pas purgé.

Suivant acte authentique en date du 17 mai 2023, Madame [W] [U] a vendu à la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE la quote part indivise des droits et parts lui appartenant sur les parcelles situées [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 18] et cadastrées section CD, n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] moyennant le prix de base de 550.000 € comptant et un complément de prix de 200.000€.

Par actes de commissaire de justice en date des 05 et 15 janvier 2024, Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] ont fait assigner Madame [W] [U] épouse [O] et la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la vente signée le 17 mai 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er juillet 2024, les consorts [U] demandent au tribunal de :

« Annuler la vente signée le 17 mai 2023 entre Madame [W] [U], épouse [O] et la Société TRIANON PROMOTION GROUPE portant sur la totalité des droits de Madame [W] [U], épouse [O] sur les parcelles de terrains cadastrées CD [Cadastre 10], CD [Cadastre 1], CD [Cadastre 2], CD [Cadastre 3] et CD [Cadastre 4] sises [Adresse 8] et [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 18], et publiée le 14 juin 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 Volume : 2023P13720 ;

Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, aux frais exclusifs de Madame [W] [U], épouse [O] et de la Société TRIANON PROMOTION GROUPE ;

Condamner in solidum Madame [W] [U], épouse [O] et la Société TRIANON PROMOTION GROUPE à rembourser à Madame [E] [P] [U], Madame [K] [F] [U] et Monsieur [V] [J] [U] le coût de cette publication au cas où ils en feraient l’avance ;

Débouter Madame [W] [U], épouse [O] et la Société TRIANON PROMOTION GROUPE en toutes leurs demandes ;

Condamner in solidum Madame [W] [U], épouse [O] et la Société TRIANON PROMOTION GROUPE à verser à Madame [E] [P] [U], Madame [K] [F] [U] et Monsieur [V] [J] [U] la somme globale de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Madame [W] [U], épouse [O] et la Société TRIANON PROMOTION GROUPE aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de publications auprès du service de la publicité foncière »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 juillet 2024, la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER Madame [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de 2 160 euros à compter du 17 mai 2023 à ses coindivisaires.

CONDAMNER Madame [K] [U] à payer à la société TRIANON PROMOTION GROUPE une somme de 7 560 euros au titre de la quote-part d’indemnité d’occupation due sur la période du 17 mai 2023 au 17 juillet 2024 et non acquittée, revenant à la société TRIANON PROMOTION GROUPE, somme à parfaire à la date du jugement à intervenir.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] à payer une amende civile de 10.000 euros au titre du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] à payer la somme de 5 000 euros à Madame [W] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] à payer la somme de 5 000 euros à la société TRIANON PROMOTION GROUPE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [V] [U] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Xavier Nguyen conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la vente conclue le 17 mai 2023

En application de l’article 815-16 du code civil, est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.

Aux termes de l’article 815-14 du même code, l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable.

En l’espèce, aux termes de la signification délivrée par huissier de justice le 25 janvier 2023, Madame [W] [U] épouse [O] a informé ses co-indivisaires, Madame [K] [U], Monsieur [V] [U] et Madame [E] [U] de ce qu’elle entendait procéder à la vente de la quote part indivise des droits et parts lui appartenant sur un ensemble de terrains et les constructions y édifiées, le tout sis à [Adresse 13] et [Adresse 8] figurant au cadastre section CD n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au profit de la société TRIANON PROMOTION GROUPE dont le siège est [Adresse 9] à [Localité 19], moyennant le prix de base de 550.000€ payable comptant et un complément de prix de 200.000€ dès que le promettant ou un ayant droit se sera rendu propriétaire de la totalité des Biens visés ci-dessus.

La signification délivrée à Madame [E] [U] contrairement à celles délivrés à Madame [K] [U] et à Monsieur [V] [U] était accompagnée d’une copie de la promesse de vente conclue le 9 novembre 2022.

En premier lieu, contrairement aux affirmations des consorts [U], la mention selon laquelle Madame [U] épouse [O] vend « la quote part indivise des droits et parts lui appartenant sur un ensemble de terrains et les constructions y édifiées à [Localité 18], [Adresse 13] et [Adresse 8] figurant au cadastre section CD n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] », est sans ambiguïté sur le fait qu’elle vend la totalité de ses droits indivis sur les biens mentionnés.

Les consorts [U] en qualité de coindivisaires ne pouvaient ignorer la quote part détenue par leur sœur, à savoir un quart et donc se méprendre sur l’objet de la vente et de leur droit de préemption.

En second lieu, les significations effectuées le 25 janvier 2023 comportent la mention selon laquelle un complément de prix de 200.000 € est prévu dès que le promettant ou un ayant droit se sera rendu propriétaire de la totalité des Biens visés ci-dessus.

Les parties s’accordent à reconnaître que cette mention comporte une erreur, le complément de prix étant du dès que le bénéficiaire se sera rendu propriétaire de la totalité des Biens visés ci-dessus.

Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U] ne se sont d’ailleurs pas mépris, puisque dès leur courrier du 24 avril 2025, ils signalent qu’il s’agit d’une erreur.

En tout état de cause, tous les éléments du prix sont indiqués dans la signification, à savoir un prix de base de 550.000 € payable comptant et un complément de prix éventuel de 200.000 €.

En troisième lieu, si l’article 814-14 du code civil précité ne prévoit pas que la communication de la copie de la promesse de vente est obligatoire, en revanche, il s’agit d’un moyen pratique et sûr pour s’assurer que les conditions de la cession projetée ont bien été communiqués.

Or, si Madame [E] [U] a bien été destinataire d’une copie de la promesse conclue le 9 novembre 2022 et par voie de conséquence de toutes les conditions de la cession projetée, il n’en est pas de même de Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U].

En particulier, il n’a pas été porté à leur connaissance qu’il s’agit d’une promesse unilatérale, laquelle comprend notamment une clause d’immobilisation, une faculté de substitution et des conditions spécifiques relatives à l’entrée en jouissance, autant d’éléments susceptibles d’influer sur leur décision d’exercer ou non leur droit de préemption.

Bien que comme le rappelle les défendeurs le droit de préemption ne s’exerce qu’aux conditions effectivement notifiées aux indivisaires, le fait de dissimuler aux titulaires du droit de préemption les conditions de la cession projetée ne peut que les empêcher d’exercer leur droit avec discernement et c’est pourquoi l’article 814-16 du code civil prévoit que la sanction du mépris des dispositions de l’article 814-14 est la nullité de la vente et non pas seulement l’inopposabilité des conditions de la cession.

En outre, Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U] ont attiré l’attention de Madame [W] [U] épouse [O] et de la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE sur les insuffisance des significations effectuées le 25 janvier 2023 et leurs conséquences, ce avant la réitération de la vente le 17 mai 2023, ce qui aurait permis de régulariser la situation, de porter à la connaissance de Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U] les mêmes informations que celles dispensées à Madame [E] [U] conformément aux dispositions de l’article 814-14 du code civil et de purger leur droit de préemption.

Dès lors, l’annulation de la vente intervenue le 17 mai 2023 entre Madame [W] [U] épouse [O] et la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE sera prononcée et la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ordonnée.

En conséquence, de cette annulation, Madame [W] [U] épouse [O] sera condamnée à restituer à la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE le prix de vente d’ores et déjà perçu, soit la somme de 550.000 €.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [W] [U] épouse [O] et de la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En application de ce texte indemnité d’occupation ne peut être due qu’à la condition que la jouissance d’un indivisaire prive, de droit ou de fait, les autres de la possibilité d’user du bien indivis, contrevenant ainsi à leurs propres droits sur celui-ci (voir en ce sens 1ère civ. 31 mars 2016 pourvoi n°15-10.748 ; 1ère civ. 03 octobre 2018 pourvoi n°17-26.020).

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits qu’elle invoque au soutien de ses prétentions.

En l’espèce, s’il est établi que Madame [K] [U] est domiciliée [Adresse 12] à [Localité 18], c’est notamment l’adresse confirmée en procédure, en revanche, il n’est pas démontré que les autres coindivisaires n’ont pas accès à cet immeuble.

A cet égard, il résulte des propres énonciations de Madame [W] [U] épouse [O] que son frère, Monsieur [V] [U], coindivisaire, y entrepose du mobilier lui appartenant, de sorte qu’il y a accès.

En outre, si aux termes d’un courrier du 22 octobre 2019 émanant de son conseil de Madame [W] [U] épouse [O] sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation et indique ne pas disposer des clés, elle ne démontre pas les avoir réclamées, ni avoir essuyé un refus et avoir été empêchée de s’y rendre.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas suffisamment l’existence d’une jouissance privative exclusive par Madame [K] [U] du bien situé [Adresse 12] à [Localité 18].

Par ailleurs, une telle indemnité d’occupation ne pourrait être versée qu’à l’indivision et non à la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE dont l’acquisition a été annulée ou même à Madame [W] [U] en son nom personnel.

En conséquence, leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre d’une amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il résulte de ce texte que le plaideur est dépourvu du droit d’agir à fin de condamnation à une amende civile dont l’initiative relève à titre exclusif de la juridiction.

En conséquence, la demande de la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et de Madame [W] [U] épouse [O] à ce titre sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, Madame [W] [U] épouse [O] et la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE seront condamnées in solidum aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût des frais de publication de l’assignation et du présent jugement au service de la publicité foncière.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l’équité commande de condamner in solidum Madame [W] [U] épouse [O] et la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE à payer à Monsieur [V] [U], Madame [K] [U] et Madame [E] [U] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont,

de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 17 mai 2023 entre la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] portant sur la quote part indivise des droits et parts appartenant à cette dernière sur un ensemble de terrains et les constructions y édifiées sis à [Adresse 13] et [Adresse 8] figurant au cadastre section CD n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et publiée le 14 juin 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 16] volume 1 n°2023P13720 ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

DEBOUTE la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] de leur demande de condamnation de Madame [K] [U] à payer une indemnité d’occupation ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation au paiement d’une amende civil formulée par la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] ;

CONDAMNE in solidum la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût des frais de publication de l’assignation et du présent jugement au service de la publicité foncière;

CONDAMNE in solidum la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE et Madame [W] [U] épouse [O] à payer à Monsieur [V] [U], Madame [K] [U] et Madame [E] [U] la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,