TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00562 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6HI

Société HABITAT DU GARD. RCS [Localité 12] N° 273 000 018.

C/

[V] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

Maître [B] [M]

M. [V] [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD. RCS [Localité 12] N° 273 000 018.

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Anthony SINARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [V] [R]

né le 20 Décembre 1985 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9] [Adresse 14].

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Juin 2025

Date des Débats : 16 juin 2025

Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2024 avec prise d’effet au 22 juillet 2024, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [V] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 12] (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,68 euros outres la somme de 176,12 euros de provisions sur charges (chauffage et eau froide et chaude inclus).

Des loyers demeuraient impayés et le 27 décembre 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 794,87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, HABITAT DU GARD a assigné Monsieur [V] [R] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 juin 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,DIRE qu’en suite de son expulsion, si Monsieur [R] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,CONDAMNER Monsieur [V] [R] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 2 754,50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 04 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, jusqu’à parfaite libération des lieux, De la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience qui s’est tenue le 16 juin 2025, Habitat du Gard, comparant par ministère d’avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2 575,02 euros (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Monsieur [V] [R], comparant, a indiqué avoir rencontré des difficultés financières, sa mère demeurant à Mayotte et ayant du effectuer plusieurs voyages. Il a indiqué avoir six enfants dont un âgé de 19 ans toujours à charge, être titulaire d’un CDI et percevoir un salaire mensuel d’environ 1 900 euros. Il a affirmé être en mesure de s’acquitter de la totalité de l’arriéré locatif d’ici le mois de décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX du GARD le 26 décembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 11 mars 2025 pour l’audience du 16 juin 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [V] [R] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 27 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 07 février 2025.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [V] [R] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.412-6 du CPCE

L’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution alinéas 1 et 2 dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Par ailleurs il résulte des dispositions de l’article R. 441-1 du code de procédures civiles d’exécution que : « La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable. »

Par conséquent, il convient de dire qu’en suite de son expulsion, si Monsieur [R] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte faisant état d’une dette locative de 2 575,02 euros (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [V] [R] sera condamné à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 2 575,02 euros au titre de la dette locative (échéance de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que si Monsieur [R] ne justifie pas de la reprise du paiement intégral du loyer courant, le relevé de compte permet d’observer que ce dernier manifeste néanmoins de sérieux efforts aux fins d’apurer l’arriéré locatif en sus du paiement du loyer courant, un paiement d’une somme de 1 000 euros ayant été effectué le 14 mars 2025 et de 754 euros le 27 mars 2025.

Par conséquent, sa situation professionnelle stable générant des revenus corrects permet de supposer que Monsieur [R] poursuivra les efforts d’apurement déjà observés ces derniers mois.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux ainsi que celui de son fils.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [V] [R] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [V] [R] sera condamné à payer la somme de 250 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [V] [R] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2024 concernant le logement d’habitation situé [Adresse 3] (30) étaient réunies à la date du 07 février 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 07 février 2025,

CONSTATONS que Monsieur [V] [R] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [V] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 13] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en suite de son expulsion, si Monsieur [V] [R] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 2 575,02 euros (échéance du mois de mai 2025 incluse) au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Monsieur [V] [R] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 36 mensualités de 71,53 euros, la 36eme et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [V] [R] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,