TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09846 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DHT

Minute : 25/00180

ok

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [E] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

M. [E] [I]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

société CDC HABITAT SOCIAL, SA, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [E] [I] un logement situé Résidence [Adresse 4] à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 397,17 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 244,39 euros et une contribution pour le partage d’économie d’énergie à hauteur de 9,32 euros.

Le 5 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 3 557,68 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire une sommation de cesser les troubles de jouissance

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

o à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ou, à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

o condamner le locataire au paiement de la somme de 3 304,86 euros au titre des loyers et charges dus au 10 septembre 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges jusqu’à libération des lieux ;

o condamner le locataire à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o condamner le locataire à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de sa demande principale, la bailleresse, se fondant sur les articles 1728 et 1729 du code civil, soutient que le locataire ne respecte par son obligation d’utiliser paisiblement les locaux loués. En effet, elle expose que, depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [I], de nombreuses plaintes des voisins lui ont été rapportées. Elle ajoute que deux mains courantes ont été déposées, une pétition lui a été adressée et le locataire a été convoqué devant le conciliateur. Elle soutient que, malgré ces démarches, les nuisances n’ont pas cessé.

Lors de l’audience du 12 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 252,55 euros et à préciser qu’elle s’opposait à tout délais de paiement.

Monsieur [E] [I] a contesté être l’auteur des nuisances dont les voisins se plaignent. Il a reconnu qu’il avait pu faire du bruit dans les premiers mois de son installation mais qu’il avait cessé toute nuisance. S’agissant de l’impayé locatif, il a indiqué qu’il n’arrivait pas à accéder à la plateforme de paiement. Il a précisé qu’il avait effectué un virement de 1 000 euros le matin de l’audience. Il a indiqué qu’il souhaitait rester dans le logement et qu’il sollicitait des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois, précisant qu’il vivait seul et qu’il percevait le SMIC.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 janvier 2025.

Par note en délibéré du 18 décembre 2024, la bailleresse a fait parvenir un décompte actualisé au 17 décembre 2024, d’après lequel un versement de 1 000 euros a été effectué par le locataire le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. En particulier, en application des articles 1224 et 1227 du même code, le créancier peut demander en justice la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 indique que la résolution du contrat est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat. Dans ce cas, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

Par ailleurs, l’article 7 b) de la loi sur les baux du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la bailleresse produit un courrier anonyme en date du 13 janvier 2023, adressée à la SA CDC HABITAT SOCIAL, soit un mois après l’entrée dans les lieux de Monsieur [I], d’après lequel des nuisances sonores émanent de l’appartement de l’intéressé et notamment de la musique à volume élevé la journée et la nuit. L’auteur du courrier indique également que des mégots de cigarette et des traces de vomi ont été retrouvés sur le balcon de la voisine de Monsieur [I]. Ce courrier désigne précisément l’appartement n°801, qui est l’appartement du défendeur.

Il ressort des pièces de la procédure que, le 28 février 2023, Madame [O] [K], résidente de l’appartement n°701 au sein de l’immeuble du défendeur, a écrit un courrier au responsable logement de la mairie de [Localité 8], pour faire part des mêmes éléments que ceux décrits dans le courrier anonyme.

Madame [K] a également déposé une main courante le 10 juillet 2023, dans laquelle elle explique que Monsieur [I] est l’auteur de tapage régulier et l’a menacée verbalement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit en outre une pétition datée du 22 avril 2024, rédigée par Madame [K] et signée par douze autres résidents, dans laquelle elle se plaint du comportement de Monsieur [I] (musique à volume élevé, odeur de cannabis, dégradation des parties communes, regroupement d’individus dans son logement).

Enfin, une seconde mainte courante est produite, déposée par Madame [W] [S] le 15 mai 2024. Elle y déclare que Monsieur [I] « fait constamment du bruit la nuit » et qu’il a menacé plusieurs personnes de l’immeuble, ce qui génère un climat de peur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que deux des voisines de Monsieur [I] ont dénoncé son comportement au point de se rendre au commissariat de police et douze de ses voisins ont accepté de signer une pétition faisant état des nuisances émanant de son appartement. Dans ces conditions, il y a lieu d’en déduire que Monsieur [E] [I] ne fait pas un usage paisible de son logement et n’a donc pas respecté ses obligations découlant du contrat de bail.

Ce manquement, qui a perduré pendant plus d’un an malgré les avertissements adressés au locataire et qui cause nécessairement un préjudice au voisinage, est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La résiliation judiciaire du contrat de bail sera dès lors prononcée au jour de la présente décision.

Sur la demande en paiement

Au vu du décompte actualisé produit en cours de délibéré, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 252,55 euros au 17 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2024.

Dès lors, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 4 252,55 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Le contrat de bail ayant fait l’objet d’une résiliation judiciaire en lien avec un trouble de l’usage paisible du logement, les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la situation précaire du débiteur et à ses efforts pour apurer la dette (versement de 1 000 euros le jour de l’audience), il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la bailleresse soutient que le défendeur a fait preuve de résistance abusive. Cependant, elle ne démontre pas le caractère abusif de la résistance de Monsieur [I].

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL,

PRONONCE, au jour de la présente décision, la résiliation du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, bailleur, et Monsieur [E] [I] d’autre part, preneur, portant sur le logement Résidence [Adresse 4] [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONSTATE qu’à partir de cette date, Monsieur [E] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [E] [I], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 252,55 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024 ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [E] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL les loyers et les indemnités d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

AUTORISE Monsieur [E] [I] à s’acquitter de sa dette en 12 mensualités dont 11 d’un montant minimum de 350 euros, la 12ème et dernière échéance devant solder la dette, sauf meilleure accord entre les parties ;

DIT que le paiement devra être effectué au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois, au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION