N° RG 24/00888 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7526E

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 24/00888 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7526E

Minute : 24/414

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [E] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Audrey LESAGE avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, Madame [T] [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [S] sur des locaux situés au [Adresse 6] [Adresse 10] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé conclu le 27 octobre 2023, Mme [T] [U] a souscrit auprès de la société par action simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10316015108 en garantie des loyers et des charges de M. [E] [S].

Suite au non-paiement par le locataire des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la bailleresse, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 127,99 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] le 13 mai 2022.

Par acte d’huissier de justice du 28 mai 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, dès lors que son paiement sera justifiée par une quittance subrogative,

—  2 207,99 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 127,99 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Celui-ci n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré rendez-vous fixé par le travailleur social.

A l’audience du 17 septembre 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité des demandes contenues dans son assignation et demande à ce que la dette locative soit actualisée à hauteur de 3 647,99 euros, échéance de mai non incluse.

A l’audience, M. [S] a comparu. Il expose qu’il n’a plus de revenus (suspension par la CAF de son AAH). Il indique avoir des problèmes de santé important et être en attente d’un titre de séjour. Il s’engage à tenir le tribunal informé de la réponse à sa demande de titre de séjour et du rétablissement éventuel de ses revenus durant le temps du délibéré. Il indique souhaiter rester dans le logement et bénéficier de délais suspensifs, mais n’est en l’état pas en mesure de proposer une mensualité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Aucune note en délibéré n’a été transmise par M. [S] durant le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la société Action Logement Services de venir aux droits de la bailleresse

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 127,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 6 mai 2024.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant.

Cependant, dans le cas présent, force est de constater que M. [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’est pas en capacité de régler sa dette locative puisqu’il n’a plus de revenus.

Sa demande de délais de paiements sera dès lors rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à le locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte daté du 5 septembre 2024 et une quittance subrogative datée du 26 août 2024 démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, M. [S] lui devait la somme de 3 647,99 euros, échéance de mai non incluse.

M. [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 3 647,99 euros à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, cette somme correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupations dus au 5 septembre 2024, échéance de mai non incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1 127,99 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de le locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 543 euros, sous réserve que le paiement par Action Logement Services au propriétaire soit justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par action simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Madame [T] [U] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 octobre 2023 entre Madame [T] [U], d’une part, et M. [E] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] [Adresse 10] à [Localité 4] est résilié depuis le 6 mai 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs formée par M. [E] [S],

ORDONNE à M. [E] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] [Adresse 10] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 360 euros, sous réserve que le paiement de cette indemnité par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [T] [U] soit justifié par une quittance subrogative,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mai 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 647,99 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et/ou indemnités d’occupation) arrêtée au 5 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1 127,99 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 28 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge