TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01656 – N° Portalis DB3S-W-B7J-34S3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01689

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Commune de [Localité 3],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

ET :

La société LEO CONSTRUCTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 9 octobre 2025, suivant autorisation donnée par ordonnance en date du 3 octobre 2025, la commune de Montreuil a assigné en référé à jour et heure indiqué la société LEO CONSTRUCTION devant le président de ce tribunal au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater que l’indemnité d’éviction, intérêts compris, due par la commune de [Localité 3], a été payée le 1er mai 2022 par compensation avec les indemnités d’occupation, intérêts compris, dues par la société LEO CONSTRUCTION ; Constater que la société LEO CONSTRUCTION est occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3] depuis le 2 août 2022 ; Ordonner l’expulsion immédiate de la société LEO CONSTRUCTION ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place suivant modalités prévues par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner par provision la société LEO CONSTRUCTION à lui payer la somme de 79.962,60 euros en principal au titre des indemnités d’occupation impayées entre le 2 août 2022, jusqu’à la libération des lieux ; Condamner par provision la société LEO CONSTRUCTION à lui payer la somme de 293.040 euros en principal au titre de l’évacuation des déchets déposés dans les lieux ; Condamner la société LEO CONSTRUCTION à lui régler la somme de 2.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, qui comprendront le coût des sommations de quitter les lieux des 16, 17 et 18 avril 2025, celui du constat du 23 avril 2025 et celui de la présente assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 octobre 2025, lors de laquelle la commune de [Localité 3] maintient ses demandes, soutenant que la société défenderesse occupe sans droit ni titre un local dont elle est propriétaire et se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

Elle expose que le local litigieux a été donné à bail à la société LEO CONSTRUCTION par le précédent propriétaire, suivant contrat du 22 juillet 1996, renouvelé par tacite reconduction ; que la commune de [Localité 3] a préempté le local lors de sa mise en vente et en est ainsi devenue propriétaire le 10 décembre 2009 ; qu’elle a fait délivrer le 14 décembre 2009 à la société LEO CONSTRUCTION un congé sans offre d’éviction, avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que le preneur n’était pas immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Elle indique que la société LEO CONSTRUCTION a contesté judiciairement le congé ; que par jugement du 1er juin 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment déclaré le congé valable, dit que la société LEO CONSTRUCTION bénéficiait du statut des baux commerciaux et ordonné une expertise pour fixer les indemnités d’éviction et d’immobilisation dues de part et d’autre ; que par jugement du 28 mai 2014, le tribunal a fixé lesdites indemnités ; que sur appel de la commune de Montreuil, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 3 février 2021, a, en particulier, infirmé le jugement s’agissant du montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

La commune de [Localité 3] ajoute que par mise en demeure du 17 janvier 2025, elle s’est prévalu de la compensation intervenue le 1er mai 2022 entre les sommes dues de part et d’autre, rappelant à la société LEO CONSTRUCTION que cette compensation la privait de tout droit au maintien dans les lieux depuis le 31 juillet 2022 ; qu’en l’absence de toute réponse, elle a fait constater les conditions d’occupation des locaux par procès-verbaux de constat dont il ressort que les lieux sont fermés depuis plusieurs mois et dans un état de délabrement avancé, servant désormais de déchetterie et de dépôt de véhicules accidentés ; que la société LEO CONSTRUCTION n’a pas déféré à la sommation de quitter les locaux, délivrée à l’adresse des lieux loués ainsi qu’à celle de son siège social, les 16, 17 et 18 avril 2025.

Régulièrement assignée à l’adresse de son siège social suivant procès-verbal de recherches infructueuses, la société LEO CONSTRUCTION n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constatation du paiement par compensation de l’indemnité d’éviction

L’article 1347 du code civil dispose que "La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies."

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 3 février 2021 :

— condamne la société LEO CONSTRUCTION à payer la somme de 1.692 euros HT/HC au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2010 et jusqu’à restitution effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

— condamne la commune de [Localité 3] à payer à la société LEO CONSTRUCTION la somme de 150.652 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance.

L’arrêt confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny rendu le 28 mai 2014 pour le surplus, soit notamment en ce qu’il rappelle que les créances et dettes réciproques des parties s’éteindront de plein droit par compensation.

La commune de [Localité 3] a adressé le 17 janvier 2025 par lettre officielle une mise en demeure à la société LEO CONSTRUCTION pour se prévaloir de la compensation intervenue entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation en date du 1er mai 2022, et lui rappeler son obligation de quitter les lieux depuis le 31 juillet 2022, soit trois mois après la compensation intervenue.

Sont joints à cette mise en demeure :

— un décompte avec solde progressif, comptabilisant d’une part, les sommes dues depuis juillet 2010 au titre des indemnités d’occupation et au titre des intérêts, déduction faite de certains règlements intervenus, d’autre part, la somme due au titre de l’indemnité d’éviction avec les intérêts,

— ainsi que deux tableaux calculant lesdits intérêts.

Au vu de ces éléments, il est établi, avec l’évidence requise en référé, que la compensation entre les sommes dues par la commune de [Localité 3] d’une part et par la société LEO CONSTRUCTION d’autre part est intervenue le 1er mai 2022.

En conséquence, il y a lieu de constater la compensation intervenue le 1er mai 2022, intérêts compris.

Sur la demande d’expulsion

D’après l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, d’après l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. (…).

En l’espèce, la commune de [Localité 3] justifie qu’elle est propriétaire des locaux litigieux.

La commune de [Localité 3] lui a adressé le 17 janvier 2025 par lettre officielle une mise en demeure pour l’informer de la compensation intervenue et lui rappeler son obligation de quitter les lieux depuis le 31 juillet 2022.

Une sommation de quitter les lieux a été délivrée à la société LEO CONSTRUCTION, à l’adresse des lieux loués ainsi qu’à celle de son siège social, les 16, 17 et 18 avril 2025, à laquelle elle n’a pas déféré.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats que la société LEO CONSTRUCTION n’a pas restitué les lieux, comme elle en avait l’obligation.

Celle-ci, non comparante, n’a produit aucun élément permettant de justifier d’un droit ou d’un titre lui permettant d’occuper les locaux.

Le droit de propriété, d’une personne publique comme privée, est un droit fondamental, et l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité.

La non-restitution des lieux par la société LEO CONSTRUCTION caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

L’expulsion sera en conséquence ordonnée, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes en paiement par provision

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] demande de condamner par provision la société LEO CONSTRUCTION à lui payer :

— la somme de 79.962,60 euros en principal au titre des indemnités d’occupation impayées entre le 2 août 2022, jusqu’à la libération des lieux,

— la somme de 293.040 euros en principal au titre de l’évacuation des déchets déposés dans les lieux.

Il ressort du procès-verbal de constat du 23 avril 2025 qu’il n’y a aucune activité dans les lieux depuis au moins une année, que les locaux sont dans un état de délabrement avancé ne permettant manifestement aucune exploitation (toiture extrêmement dégradée, sol détrempé, murs détruits en certains endroits), et ne comportent que des déchets et des matériaux inutilisables.

Par ailleurs, il doit être relevé que si la compensation est intervenue le 1er mai 2022, ce qui équivaut au paiement de l’indemnité d’éviction et par suite, prive le preneur de tout droit à maintien dans les lieux au terme d’un délai de trois mois à compter de cette date, il n’en demeure pas moins que la société LEO CONSTRUCTION n’en a été informée que le 17 janvier 2025, et qu’il lui a été fait sommation de quitter les lieux les 16, 17 et 18 avril 2025.

La commune de [Localité 3] ne fournit aucune explication sur le délai passé entre la date à laquelle elle pouvait exiger la libération des lieux et celle à laquelle elle a adressé sa mise en demeure du 17 janvier 2025, et ne produit aucun élément établissant qu’elle a fait la moindre démarche préalable auprès de la société LEO CONSTRUCTION dans cet intervalle de près de trois années.

Etant rappelé que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, il doit être relevé qu’il résulte de ces éléments une contestation sérieuse sur le principe même de ces créances, dont l’appréciation relève du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ces chefs de demandes.

Sur les demandes accessoires

La société LEO CONSTRUCTION sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût des sommations de quitter les lieux des 16, 17 et 18 avril 2025, celui du constat du 23 avril 2025 et celui de la présente assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Par provision,

Constatons la compensation intervenue le 1er mai 2022 entre l’indemnité d’éviction due par la commune de [Localité 3] d’une part et les indemnités d’occupation dues par la société LEO CONSTRUCTION d’autre part, intérêts compris ;

Ordonnons l’expulsion de la société LEO CONSTRUCTION ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes en paiement provisionnel ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société LEO CONSTRUCTION à régler à la commune de [Localité 3] la somme de 1.200 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la société LEO CONSTRUCTION aux dépens, qui comprendront le coût des sommations de quitter les lieux des 16, 17 et 18 avril 2025, celui du constat du 23 avril 2025 et celui de la présente assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE