TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e YILDIRIM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DE GROOTE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/00201 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYR3Y

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Filiz YILDIRIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0458

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES (GTI), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Patrice DE GROOTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0560

Décision du 21 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [J] est propriétaire des lots n°30, 40 et 41 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Se plaignant de désordres d’infiltrations, M. [X] a fait assigner en référé, par acte des 10 et 12 août 2016, le syndicat des copropriétaires aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 28 octobre 2016, M. [O] [D] était désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport définitif le 16 mai 2022.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 8 octobre 2022 a voté à sa résolution n°26 l’autorisation du syndic à agir en justice à l’encontre de M. [X].

Contestant cette résolution, M. [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires par acte du 16 décembre 2022 aux fins de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de son décret d’application du 17 mars 1967, des articles du code civil et notamment de ses articles 1240, 1347 et suivants, du principe selon lequel la fraude corrompt tout, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats

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Il est demandé au tribunal judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,

— Prononcer la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à payer à Monsieur [V] [X] à titre de dommages-intérêts les sommes de :

-4.323 euros en réparation de son préjudice matériel,

-32.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 10 décembre 2022,

-500 euros par mois à compter du 10 décembre 2022, en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’à justification de la réalisation des travaux de réfection de toiture et de ravalement conformes,

-8.000 euros en réparation de son préjudice moral et de santé;

— Ordonner la compensation à due concurrence de toute créance éventuellement reconnue à l’encontre de M. [V] [X];

— Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture et d’un ravalement d’immeuble avec mise en œuvre d’un enduit à la chaux naturelle après purge tel que préconisés aux termes du rapport d’expertise de Monsieur [O] [D] du 16 mai 2022, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard suivant un délai de deux mois après signification du jugement à intervenir ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise du 16 mai 2022.

— Dire que M. [V] [X] est dispensé de toute participation à la dépense commune de ces frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. »

Par ordonnance du 18 juin 2024 signifiée au syndicat des copropriétaires le 23 septembre 2024, par acte de commissaire de justice, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevés par le syndicat des copropriétaires, ses pièces n°1 à 9 et sa demande visant à prononcer la nullité du rapport d’expertise laquelle relève de la compétence du tribunal judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas régularisé de conclusions au fond.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions de M.[X], il convient de renvoyer aux termes de son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 16 décembre 2024 et fixée à l’audience du 18 juin 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation de « la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] »

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…) »

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

*

M. [X] sollicite la communication de la feuille de présence ou à défaut l’annulation de « la résolution la n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] » en soutenant qu’en application des articles 14, 17 et 33 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut obtenir du syndic la délivrance des copies des procès-verbaux de l’assemblée générale et de leurs annexes incluant la feuille de présence et que le défaut de production de ladite feuille de présence entraine la nullité de l’assemblée générale.

Il demande en outre l’annulation de cette résolution pour avoir été prise sur le fondement d’une présentation inexacte des comptes des parties puisqu’il justifie d’une importante créance à l’égard du syndicat des copropriétaires et que le montant des charges réclamées n’est pas justifié. En effet, il fait valoir que suite à une expertise judiciaire, des mouvements de charpente ont causé des désordres d’infiltrations dans son appartement et que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé aux travaux réparatoires qui lui incombent. En outre, il affirme que la résolution litigieuse a été votée alors que les copropriétaires ignoraient la situation de son compte, qu’il n’a pu s’exprimer devant ces derniers en raison du recours au vote par correspondance et que ces derniers n’ont pu dès lors se prononcer en toute connaissance de cause. Enfin, il prétend que la résolution caractérise un abus de majorité en ce qu’elle révèle une différence de traitement entre copropriétaires dont certains présentent un compte débiteur sans faire l’objet d’une action en justice.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire qu’aux termes du dispositif de son assignation, M. [X] sollicite l’annulation de la « résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] », sans autre précision quant à la date de l’assemblée générale au cours de laquelle cette résolution a été votée, de sorte que sa demande est insuffisamment précise pour saisir utilement la juridiction.

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En tout état de cause, s’agissant du défaut de communication de la feuille de présence, il sera rappelé que si le syndic est tenu de fournir la feuille de présence en cas de demande dans les conditions prévues à l’article 33 du décret précité, il n’est pas obligatoire pour lui, de l’adresser à chacun des copropriétaires à l’issue de chaque assemblée générale. En l’espèce, le demandeur ne justifie pas avoir sollicité la communication ou la consultation de la feuille de présence ni le refus ou l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires de sorte que ce moyen ne peut être accueilli.

Si M. [X] soutient que la présentation des comptes est inexacte, il ne justifie pas en quoi le solde débiteur de son compte serait erroné, étant relevé que la créance dont il se prévaut à l’égard du syndicat des copropriétaires n’a pas fait l’objet d’un accord ni d’une décision de justice et qu’il est tenu au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans ses lots.

Enfin, si M. [X] se prévaut d’une différence de traitement entre copropriétaires, il ressort de l’état des comptes copropriétaires débiteurs annexé à la convocation de l’assemblée générale du 6 octobre 2022 qu’il s’avère être celui dont le compte dispose du solde débiteur le plus élevé. Par conséquent, à défaut de démontrer que cette résolution a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires, ce dernier ne justifie pas d’un abus de majorité.

En conséquence, sa demande en annulation de la « résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] » sera rejetée.

Sur la demande en paiement de M. [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

*

M. [X] se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire rendu le 16 mai 2022 pour prétendre que la défaillance des parties communes a causé des infiltrations à l’origine de l’humidité dans son logement qui perduren 'à ce jour.

Il fait grief au syndicat des copropriétaires de n’avoir pas fait procéder aux investigations et aux réparations en adoptant une attitude passive et en s’abstenant de produire les documents nécessaires pour l’identification de la cause des dommages.

Au titre de ses préjudices, il sollicite les sommes suivantes :

-4.323 euros TTC de préjudice matériel ;

-32.000 euros de préjudice de jouissance arrêté au 10 décembre 2022 et à parfaire jusqu’à justification de la réalisation des travaux de réfection de toiture et de ravalement conformes ; la jouissance du bien est gravement entravée depuis a minima l’assignation des 10 et 12 août 2016 ;

-8.000 euros de préjudice moral et de santé en faisant valoir qu’il est contraint d’attendre la réparation des causes des désordres pour pouvoir procéder à aux réparations intérieures, que l’inertie du syndicat des copropriétaires lui a causé un grave préjudice impactant sa santé fragile.

Il affirme en outre avoir souffert d’avoir été présenté comme un mauvais payeur au sein de la copropriété.

Il sollicite enfin la compensation entre les créances réciproques en application de l’article 1347 du code civil.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, le gros œuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalles), les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité et la charpente ainsi que les gros murs de façade et leurs ravalements intérieurs et extérieurs constituent des parties communes.

S’agissant du caractère contradictoire de l’expertise judiciaire ordonnée, il ressort des pièces versées par M. [X] qu’une seule et unique réunion s’est tenue le 25 janvier 2017 en présence des parties et de leurs conseils, que l’expert a communiqué par courriel du 9 janvier 2018, une note aux parties puis le 16 mars 2022, un pré-rapport dans lequel l’expert indique accorder un délai de trois semaines aux conseils des parties pour faire des observations et des dires récapitulatifs. Il apparait ainsi que la conduite de cette expertise a permis aux parties de présenter leurs observations de manière contradictoire.

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Sur les désordres, leurs causes et la responsabilité

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire, les désordres suivants :

— au dernier niveau de son habitation, deux éléments de la charpente présentent un écart dans leur assemblage ;

— les murs de la cuisine et de la salle d’eau sont très dégradés, peinture et enduits liés à une très forte humidité ;

— des traces d’infiltrations récentes à l’étage sont liées à la mauvaise étanchéité de la toiture.

Selon l’expert judiciaire, ces désordres ont été causés par un positionnement d’un échafaudage sur la toiture sans les précautions d’usage. Cependant, en l’absence de documents techniques, l’expert n’a pu déterminer si la totalité des désordres est imputable à l’entreprise ayant posé cet échafaudage compte tenu de la vétusté de la toiture.

En outre, les infiltrations d’eau résultent de la pose d’un enduit inapproprié sur le mur de façade empêchant l’évaporation de l’humidité et entrainant une accumulation à l’intérieur des murs et une détérioration complète des enduits intérieurs plâtre et des peintures. La dépose d’éléments de zinc a aussi contribué aux infiltrations en façade.

L’expert précise « La responsabilité de ces désordres incombant à l’entreprise qui est intervenu sur la toiture. Selon les pièces rapportées aux débats, il semblerait que le syndic, malgré l’insistance du demandeur, n’a pas entrepris les démarches nécessaires à la réparation des désordres ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les désordres relevés dans l’appartement de M. [X] trouvent leur origine dans des parties commune à savoir une toiture fuyarde et un ravalement inapproprié des murs de façade.

Par conséquent, eu égard à l’origine des désordres et sans qu’il ne soit nécessaire d’établir l’existence d’une faute, le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité engagée vis-à-vis de M.[X] en application de l’article 14 du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

L’expert a validé le devis de MES Renov du 13 novembre 2021 concernant les travaux d’embellissement de sa cuisine et WC d’un montant de 4.323 euros TTC. Au vu des désordres décrits et constatés par l’expert, ce montant sera retenu au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort du pré-rapport du 16 mars 2022 que « le ravalement semblant ayant été reprise, sans qu’aucun document n’ait été porté aux débats, sous la responsabilité d’un homme de l’art, par une entreprise qualifiée, il est possible que les causes des désordres n’existent plus.

Concernant la toiture, hormis quelques menus travaux d’entretien (chapeau, pare-pluie sur des conduits de cheminées) à ce jour il n’a pas été porté à ma connaissance un devis de réfection de la toiture, il est donc possible d’écrire que la toiture est toujours fuyarde et que les infiltrations persistent dans l’appartement du demandeur ».

De plus, il ressort des annexes de la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2022 qu’en 2021 des travaux de ravalement sur courette et des prestations d’architecte ont été réglés par le syndicat des copropriétaires.

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Enfin, M. [X] ne contestant pas ce rapport d’expertise et ne justifiant pas que la reprise du ravalement n’aurait pas été réalisé, il y a lieu de considérer que ces travaux étaient déjà effectués au 16 mars 2022.

En outre, s’agissant de la réfection de la toiture, si l’expert indique qu’il est possible que la toiture soit toujours fuyarde et que les infiltrations persistent, M. [X], à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas de la poursuite de ces désordres et du défaut de reprise de la toiture.

Dès lors, le préjudice de jouissance de M. [X] ne pourra être retenu que sur la période du 10 août 2016, date de l’assignation en référé, au 16 mars 2022, date du pré-rapport soit durant cinq ans et six mois.

Bien que M. [X] évalue son préjudice de jouissance à 500 euros par mois c’est-à-dire à la moitié de sa valeur locative pour un logement de 33m², l’expert, pour sa part, n’a pas chiffré ce préjudice se bornant à relever que « Il est possible d’écrire que le demandeur ne puisse jouir pleinement du confort qu’il peut légitimement attendre de son logement et que son habilité [SIC] est « précaire » ».

Ainsi, considérant l’ampleur et la durée des désordres dans un logement de 33m², son préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 17.000 euros.

M. [X] sera débouté du surplus de sa demande, indéterminée, formée au titre du préjudice de jouissance à parfaire à la date de justification de la réalisation des travaux.

Ce préjudice complémentaire, sollicité en demande, apparaît en effet hypothétique, de sorte qu’il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu’il est assorti d’un aléa et d’une condition potestative (ex. : Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre, section A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544).

Sur le préjudice moral et de santé

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que M. [X] n’a pu faire exécuter les réparations intérieures de son appartement avant que ne soient effectués les reprises des parties communes, le contraignant à vivre durant plus de cinq ans dans un appartement, de taille réduite, présentant un aspect très dégradé. En outre, l’expert pointe le défaut de réaction du syndicat des copropriétaires au cours des opérations puisque ce dernier n’a pas communiqué les documents techniques sollicités. En revanche, le demandeur, certes âgé de 70 ans, ne justifie pas de problèmes de santé.

Par conséquent, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Enfin, M. [X] qui sollicite « la compensation entre sa créance et toute somme dont le tribunal le jugerait débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires » n’indique pas le montant ni ne justifie de la somme dont il serait redevable envers le syndicat des copropriétaires. En l’état des pièces, le tribunal n’est pas en mesure de fixer la créance du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la demande de compensation sera rejetée.

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Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux travaux

M. [X] sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires aux travaux de réfection de la toiture et du ravalement mis en œuvre au moyen d’un enduit à la chaux naturelle après purge conformément aux préconisations de l’expert judiciaire.

Sur ce,

Si l’expert a constaté la reprise du ravalement défaillant, le syndicat des copropriétaires n’a pas versé les documents techniques permettant de justifier de la technique utilisée. En outre, s’agissant de la reprise de la toiture, bien que M. [X] ne démontre pas la persistance des infiltrations après le 16 mars 2022, aucun justificatif du syndicat des copropriétaires n’a été fourni afin de prouver que les travaux préconisés aient été réalisés.

Par conséquent, il convient de condamner, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires à réaliser ses travaux et à défaut, à wproduire les justificatifs sous astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le court de l’expertise judiciaire.

Il sera également condamné à payer à M. [X] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] sera dispensé de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

M. [X] sera débouté du surplus de ses demandes.

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LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande en annulation de « la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [V] [X] les sommes suivantes :

—  4.323 euros au titre de son préjudice matériel ;

—  17.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE M. [V] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires;

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande de compensation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à réaliser les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de l’immeuble avec mise en œuvre d’un enduit à la chaux naturelle après purge tels que préconisés par le rapport d’expertise judiciaire de M.[D] déposé le 16 mai 2022 et à en justifier dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard au profit de M.[V] [X] ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant 3 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire;

DISPENSE M. [V] [X] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE M. [V] [X] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 21 Octobre 2025.

La Greffière La Présidente