COUR D’APPEL DE [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00104 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7EQ

Minute N° : 25/00437

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [W] épouse [Z]

née le 26 Mars 1951 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GUITTARD, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [G] [Z]

née le 09 Décembre 1965 à [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Frédéric GUITTARD, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [A] [Z] épouse [B]

née le 03 Janvier 1985 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 1] (ESPAGNE)

représentée par M^e Frédéric GUITTARD, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [X] [Z] épouse [C]

née le 26 Mai 1987 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric GUITTARD, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U], [F]

né le 13 Juillet 1983 à [Localité 18] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 6]

[Adresse 16]

[Localité 8]

représenté par M^e Raluca LALESCU, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [H] [F]

née le 23 Décembre 1990 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentée par M^e Raluca LALESCU, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 23 janvier 2015, Monsieur [O] [Z] a consenti à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation, un box et un emplacement de stationnement sis [Adresse 17], moyennant un loyer mensuel total de 770 euros, hors charges, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Madame [S] [K] s’est portée caution solidaire des preneurs.

Par actes sous seing privé en date du 30 novembre 2018, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [Z] ont consenti à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation, un box et un emplacement de stationnement sis [Adresse 17], moyennant un loyer mensuel total de 780,45 euros, hors charges, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] un congé pour vente comprenant une offre de vente des locaux donnés à bail pour un montant de 182 300 euros dont l’échéance était fixée au 29 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du même jour, Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] un congé pour mettre fin au contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement dont l’échéance était également fixée au 29 novembre 2024.

En date du 29 novembre 2024, Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont fait dresser un procès-verbal de constat visant à déterminer que les locaux donnés à bail étaient toujours occupés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON aux fins de :

déclarer valable les congés délivrés le 27 mai 2024 à effet au 29 novembre 2024 ;les déclarer occupants sans droit ni titre des locaux donnés à bail et ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement dans les lieux ;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, avec intérêts de droit ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 al. 3 du Code civil ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Après un premier renvoi en date du 22 avril 2025, l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025.

A l’audience, Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z], représentés, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions dans lesquelles elles réitèrent leurs demandes originaires sous réserve de l’actualisation de leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 000€.

Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] ont également comparu à l’audience représentés et ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

A titre principal,

— requalifier le contrat de bail en date du 30 novembre 2018 comme un avenant du contrat de bail conclu le 1er février 2015 ;

— constater l’irrégularité du congé délivré trois mois et vingt-sept jours après le renouvellement du bail ;

— débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— leur accorder un délai de trois ans pour se reloger ;

— débouter les demanderesses de leur demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

— ordonner que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Le dossier est mis en délibéré au 22 juillet 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la novation

Attendu que les articles 1329 et 1330 du Code civil disposent que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée ; qu’elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier ; qu’elle ne se présume pas et que la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte ;

Qu’en l’espèce, il est constant que les parties ont conclu deux contrats de bail successifs en date des 23 janvier 2015 et 30 novembre 2018 ;

Que les défendeurs indiquent que le contrat de bail du 30 novembre 2018 aurait constitué un avenant du premier contrat en date du 23 janvier 2015 au motif du changement de mandataire du bailleur ;

Que cependant et d’une part, il apparaît que le contrat du 30 novembre 2018, s’il eut été un avenant, aurait nécessairement fait mention de l’existence du contrat dont il dérivait ;

Que d’autre part, si le contrat du 30 novembre 2018 n’était qu’un avenant au contrat du 23 janvier 2015, il n’aurait pas repris in extenso les stipulations de ce dernier comme le versement d’un dépôt de garantie de 722€ ;

Qu’il s’en suit que les contrats de bail en date du 30 novembre 2018 se sont substitués aux contrats du 23 janvier 2015 ;

Sur la validité du congé pour vente

Attendu que l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre le logement ; que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont fait signifier à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] un congé aux fins de vente le 27 mai 2024 au prix de 182 300€ dont l’échéance était fixée au 29 novembre 2024 ; que les obligations légales mises à la charge des bailleresses ont donc été respectées ;

Que les bailleresses ont également, par exploit de commissaire de justice du même jour, fait délivrer aux défendeurs un congé pour mettre fin au contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement dont l’échéance était également fixée au 29 novembre 2024 ;

Qu’il apparaît que les défendeurs ont nécessairement eu connaissance de ces deux congés puisqu’ils ont déposé une demande de logement social en date du 27 août 2024 ;

Qu’en conséquence, le congé pour vente du 27 mai 2024 et le congé relatif à l’emplacement de stationnement de la même date ont été valablement signifiés aux défendeurs et ont produit leurs effets à compter du 29 novembre 2024, date à laquelle Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] ont occupé les lieux sans droit ni titre puisque les baux étaient résiliés.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé pour vente, Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Que s’agissant de la demande de délais formulée par les défendeurs, il apparaît que les intérêts des défendeurs ne sauraient prévaloir sur ceux des demanderesses alors que les premiers auraient dû quitter les lieux il y a plus de six mois ;

Que par ailleurs, il apparaît que la situation des défendeurs est actuellement bloquée par leur maintien dans les lieux puisque la commission relative au droit au logement considère qu’ils ne se trouvent pas sous la menace d’une expulsion certaine sans relogement et qu’ils ne peuvent donc bénéficier de la protection relative au droit au logement, ce que le présent jugement permettra d’attester ;

Qu’en conséquence, la demande de délais formée par les défendeurs sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] constitue une faute et cause un préjudice aux demanderesses, qui se trouvent privées du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel des bailleurs ;

Que par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité mais stipule qu’elle est sans objet ;

Qu’en l’espèce, il convient donc de condamner Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] à verser à Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle, indexée à la révision annuelle des loyers, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 11 juin 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur la résistance abusive

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que les défendeurs ont soulevé des moyens de droit visant à leur permettre de se maintenir dans les lieux et qu’ils ont constitué avocat en ce sens ;

Que l’exercice des droits de la défense ne saurait ouvrir droit à indemnisation ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les demanderesses sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] ont pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la substitution des contrats de bail en date du 30 novembre 2018 aux contrats de bail en date du 23 janvier 2015 ;

CONSTATE la validité des congés signifiés le 27 mai 2024 à effet au 29 novembre 2024 par Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] à Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] relatifs au local à usage d’habitation et à l’emplacement de stationnement sis [Adresse 17] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit des contrats de bail précités à compter du 29 novembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 30 novembre 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] à régler à Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle, indexée à la révision annuelle des loyers, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 11 juin 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] à régler à Madame [R] [Z], Madame [G] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [X] [Z] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [H] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge