TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DE L’EXECUTION

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

AFFAIRE n° : N° RG 24/00037 – N° Portalis DBWT-W-B7I-EQHV

JUGEMENT du 12 Février 2026

Minute n° :

Code NAC (78A)

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DEMANDERESSE

La CAISSE REGIONALE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD EST, immatrciulée au RCS de [Localité 2] sous le numéro D 394.157.085,

dont le siège social est sis

[Adresse 1]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

représentée par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DÉFENDEUR

M. [B] [Z] [W]

né le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 4]

de nationalité française

Chez [Y] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

PRÉSIDENT : Madame Nahida SMAHI,

GREFFIER : Madame Florence PIREAUX-LUCAS,

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES a, par mise à disposition au greffe de la Chambre des saisies immobilières le douze Février deux mil vingt six, rendu le jugement dont la teneur suit :

RAPPEL DES FAITS

Le 7 mai 2024, la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord-Est a fait signifier à M. [B] [W], un commandement de payer la somme totale de 62 405,73 euros en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 13 juin 2020 par Maître [D] [U], notaire à [Localité 6] (08).

Ce commandement valait saisie immobilière d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7], cadastré section B n° [Cadastre 1], pour une contenance de 4 ares et 42 centiares, section B n° [Cadastre 2], pour une contenance de 1 are et 1 centiare, section B n° [Cadastre 3], pour une contenance de 1 are et 96 centiares, section B n° [Cadastre 4], pour une contenance de 2 ares et 87 centiares, section B n° [Cadastre 5] pour une contenance de 90 centiares et section B n° [Cadastre 6] pour une contenance de 5 ares et 82 centiares.

Le commandement a été signifié au débiteur par procès-verbal de vaines recherches, conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Le commandement valant saisie a été publié au Service chargé de la publicité foncière de [Localité 8] 1 le 3 juillet 2024, volume 2024 S n° 22.

Par acte du 2 septembre 2024, la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord-Est a fait assigner M. [B] [W] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières à l’audience d’orientation du 24 octobre 2024 aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance en principal, frais et autres accessoires à la somme de 62 405,73 euros, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée au débiteur par procès-verbal de vaines recherches, conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Le 6 septembre 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée au débiteur, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

Par dernières conclusions signifiées le 31 décembre 2025 sous la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses, le créancier poursuivant a réitéré ses demandes conformément à son assignation.

A l’audience d’orientation du 24 octobre 2024, la partie défenderesse n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Par jugement en date du 12 novembre 2024, le juge de l’exécution a réouvert les débats à l’audience du 23 janvier 2025, invitant les parties à faire valoir leurs observations sur le caractère abusif des clauses des conditions générales du prêt immobilier relatives à l’exigibilité de la créance et à la déchéance du terme ainsi qu’à l’indemnité contractuelle de résiliation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025, puis successivement renvoyée à la demande du créancier poursuivant jusqu’à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, le créancier a maintenu ses demandes s’en rapportant à ses écritures. M. [W] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Lorsque le titre exécutoire est constitué par un acte notarié contenant un contrat de prêt, le caractère exigible de la créance résulte des dispositions contractuelles explicitant les conditions financières et les conditions de remboursement et d’exigibilité du prêt.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur le titre exécutoire et la créance certaine, liquide et exigible

En l’espèce, le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui est un acte notarié de vente d’immeuble assorti d’un prêt consenti à M. [B] [W] le 20 mai 2020, comportant un prêt « TOUT HABITAT FACILIMMO » n°00002363677, d’un montant de 64.500 euros, d’une durée de 144 mois, portant intérêts au taux fixe de 1,25% l’an.

La saisie porte donc sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Cass. Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle, dès qu’il dispose des éléments de fait et de droit nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (Civ. 1ère, 10 avril 2019, pouvoir n° 17.20-722).

En l’espèce, aux termes de son assignation signifiée au débiteur le 2 septembre 2024 par procès-verbal de vaines recherches, le créancier poursuivant se prévaut de la déchéance du terme prononcée le 16 octobre 2023, et de la mise en demeure préalable adressée au débiteur le 14 novembre 2022, se référant aux conditions générales du contrat de prêt. Il ne peut dès lors valablement soutenir que la résiliation du contrat l’a été sur le fondement du droit commun et non de la clause de déchéance du terme.

Il ressort des dispositions des conditions générales (p. 8) relatives à la déchéance du terme et à l’exigibilité du prêt qu’en "cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du:des prêts du présent financement […]".

Or, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

De plus, un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’est pas constitutif d’un délai raisonnable (Civ. 1ère, 29 mai 2024, n° 23-12.904).

Enfin, il a également été jugé qu’il importe peu que le créancier ait dans les faits octroyé plusieurs délais avant de prononcer la déchéance du terme, dès lors que les délais ainsi fixés ne dépendent que de lui et demeurent discrétionnaires, caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier (Cour d’appel de Paris, 27 juin 2024, n° 23/19425).

Il convient en effet de prendre en considération l’enjeu et les conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s’expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d’elle une solution pour la régularisation des impayés.

D’autre part, les conditions effectives de mise en œuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci qui doit être appréciée in abstracto. En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s’apprécie uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

Il convient donc de dire que la clause de déchéance de terme p.8 des conditions générales de l’offre de prêt est abusive et par conséquent réputée non écrite, ce dont il découle, d’une part, que la déchéance du terme ayant pris effet selon le prêteur le 16 octobre 2023, est rétroactivement privée de fondement juridique, d’autre part, que le capital restant dû au jour de la déchéance du terme ne saurait être considéré comme exigible aux fins de la présente procédure, de sorte que le prêt, selon les tableaux d’amortissement versés aux débats par le créancier poursuivant, sont toujours en cours.

Sur le caractère excessif de l’indemnité contractuelle de résiliation

Il ressort de l’article L. 313-51 du code de la consommation que « le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret ».

Le taux maximum est fixé, selon l’article R-313-28 du même code, à 7%.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de prêt prévoient qu’en cas de déchéance du terme, « une indemnité égale à 7% des sommes dues (en capital et en intérêts échus) sera demandée » (p.9)

Compte tenu de la durée du prêt, des échéances de remboursement prévues sur 144 mois et de l’exécution très partielle des paiements sur environs 24 mois entre le 9 juin 2020 et le 10 mai 2022, il y a lieu de considérer que la clause précitée n’est pas abusive.

Cependant, la clause de déchéance du terme étant réputée non écrite, la présente clause n’est par conséquent plus applicable, de sorte que la pénalité contractuelle de 7% ne saurait être considérée comme exigible.

Sur le montant de la créance

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-16 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

Il résulte des développements précédents que, seules sont exigibles et partant susceptibles d’exécution forcée, au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, les échéances de prêt impayées ainsi que les intérêts conventionnels.

Il ressort de l’article « défaillance de l’emprunteur sans déchéance du terme » au sein des conditions générales (p.9) qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points pour toute la période du retard.

En l’espèce, il résulte des tableaux d’amortissement et du décompte produit par le créancier que les mensualités impayées du prêt arrêtées au 30 avril 2024 représentent : 10.948,51 euros, soit 62.405,73– 51.457,22 euros.

Il convient en effet de déduire les frais de pénalité ou majorations injustifiés ainsi que les conséquences de l’idemnité de résiliation non exigible.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 10.948,51 euros, arrêtée au 30 avril 2024.

2 – Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Il est également prévu que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences du débiteur.

En l’espèce, en l’absence de demande de vente amiable, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les demandes accessoires

Les dépens suivront le sort des frais taxés conformément aux dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédure civile d’exécution.

Enfin, il est rappelé que la présente décision bénéficie, en application des dispositions de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe de la juridiction,

DIT que la clause de déchéance du terme contenue p.8 des conditions générales de l’offre de prêt est réputée non écrite comme abusive,

DIT n’y avoir lieu à application de l’indemnité d’exigibilité anticipée ;

FIXE la créance de la société Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Nord Est, à la somme de 10.948,51 euros, arrêtée à la date du 30 avril 2024, outre les intérêts conventionnels à compter de cette date et jusqu’au parfait paiement ;

ORDONNE la vente forcée par adjudication du bien visé au commandement de payer valant saisie immobilière publié au Service chargé de la publicité foncière de [Localité 8] 1 le 3 juillet 2024, volume 2024 S n° 22,

DIT que l’adjudication aura lieu, conformément aux modalités prévues par le cahier des conditions de la vente, à l’audience du :

jeudi 28 mai 2026 à 10H30,

au tribunal judiciaire de Charleville-Mézières,

Site Sévigné,

[Adresse 3] à [Localité 9] ;

RENVOIE l’affaire à cette audience, le présent jugement valant convocation ;

DIT que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant à la somme de dix mille euros (10.000 euros) ;

DIT que le créancier poursuivant fera visiter les biens par le commissaire de justice de son choix, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrurier et de témoins aux jours et heures légales de son choix, à charge pour lui de prévenir le saisi et tout occupant par lettre recommandée avec accusé de réception et lettre simple au moins quinze jours avant ;

AUTORISE la société Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Nord Est à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 32-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an sus dits, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, par le juge de l’exécution, assisté du greffier, lesquels ont signé la présente décision.

La greffière, Le juge de l’exécution,