TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/53533 – N° Portalis 352J-W-B7J-C724M

N° : 2

Assignation du :

15 Mai 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 septembre 2025

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSES

La société S.C.I. RIMASO, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 3]

La société S.C.I. ABOUKIR 123, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS – P112

DEFENDERESSE

S.A.S.U. EVOUCHE

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2024, les S.C.I. RIMASO et ABOUKIR 123 ont donné à bail dérogatoire à la S.A.S. EVOUCHE divers lots n° 101, 147, 154, 156, 157, 158, 159, 161, 166, 170 et 172 (une grande boutique magasin au rez-de-chaussée à gauche sur toute la largeur de la maison avec water-closets et descente en cave, ainsi que 10 caves au sous-sol) appartenant à la S.C.I. RIMASO, ainsi que les lots n° 102, 163 et 164 (magasin au fond de la maison, au rez-de-chaussée avec entrée sur le couloir de l’immeuble, vitrine d’exposition sur toute la longueur du couloir de l’immeuble, ainsi que des deux caves au sous-sol) appartenant à la S.C.I. ABOUKIR 123, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] [Adresse 4], pour une durée de douze mois à compter du 1er juillet 2024, pour se terminer le 30 juin 2025, moyennant un loyer mensuel de 3.500 € hors charges et hors taxes, outre une provision mensuelle sur charges de 150 € HT et la TVA (20 %).

Ce bail a été conclu après expiration d’un précédent bail dérogatoire d’une durée de douze mois consenti à la société EVOUCHE, prenant effet à compter du 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2024, moyennant un loyer mensuel de 3.650,00 € HT, soit 4.380,00 € TTC, et sous réserve du paiement par la société EVOUCHE de son arriéré locatif de 45.000 € HT (54.000 € TTC) dû au titre de son précédent bail commercial selon un échéancier de 2.000 € HT, soit 2.400 € TTC, par mois jusqu’à apurement complet de sa dette.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, portant sur la somme de 37.126,11 €, détaillée comme suit :

— loyers et charges impayés en 2024 (incluant le dépôt de garantie de 10.500 €) : 36.857,70 €,

— coût de l’acte : 268, 41 €.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les S.C.I. RIMASO et ABOUKIR 123 ont, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, fait assigner la S.A.S. EVOUCHE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir notamment, aux visas des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1729 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 700 du code de procédure civile ainsi que des pièces versées aux débats :

— condamner la société EVOUCHE à verser aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 la somme provisionnelle de 101.237,70 € TTC augmentée des intérêts de retard au taux légal commençant à courir à compter du 17 mars 2025,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société EVOUCHE et de tous occupants de son chef,

— condamner la société EVOUCHE au paiement, jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au dernier loyer mensuel en vigueur,

— condamner la société EVOUCHE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de signification de la présente assignation,

— condamner la société EVOUCHE à verser aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SASU EVOUCHE n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce prévoit que :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ».

L’article L.145-5, qui a pour conséquence de déroger « aux dispositions du présent chapitre », déroge à l’article L.145-41, qui se trouve au sein du chapitre V, et notamment au délai d’un mois imposé pour régulariser les causes d’un commandement de payer.

En vertu de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire du 1er juillet 2024 stipule, en son article 12 (Clause résolutoire, page 7) qu’à défaut par le PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur ou de payer à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présentait bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, 15 jours après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.

Si le PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé.

Le commandement du 17 mars 2025 (pièce n° 3 produite en demande) a été délivré pour la somme globale de 37.126,11 €, détaillée comme suit :

— des loyers et charges impayés en 2024 (incluant le dépôt de garantie de 10.500 €) : 36.857,70 €, selon décompte joint,

— du coût de l’acte : 268, 41 €.

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s’en prévaloir.

Il n’est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai de quinze jours, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les sommes réclamées sont justifiées au regard des justificatifs et décomptes produits en demande (pièce n° 4), au titre du premier bail dérogatoire du 01/07/2023 au 30/06/2024 (arriéré de dette locative à hauteur de 45.000 € HT, pièce n° 2) et du second bail dérogatoire à hauteur de la somme globale de 101.237,70 € TTC au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2025.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les provisions sollicitées par le bailleur :

Aux termes de l’article 835 alinéa deux du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les sociétés RIMASO et ABOUKIR 123 justifient, par la production du bail, du commandement de payer, d’un décompte actualisé au deuxième trimestre 2025 que la société EVOUCHE reste devoir la somme de 101.237,70 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mai 2025 inclus (déduction faite du dépôt de garantie de 10.500 €), avec intérêts au taux légal :

— à compter du 17 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 26.357,70 € (36.857,70 € – 10.500 €),

— et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 74.880,00 €.

L’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir à cette hauteur la demande de provision.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer contractuel mensuel en cours, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur ce,

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner la société EVOUCHE à payer aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123, à titre provisionnel :

— la somme de 101.237,70 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mai 2025 (incluant le loyer du mois de mai 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, sur la somme de 26.357,70 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 74.880,00 €,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel mensuel en cours à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes :

La société EVOUCHE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l’assignation du 15 mai 2025 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mars 2025, ainsi qu’au paiement de la somme globale de 2.500,00 € aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire,

Disons que la société EVOUCHE devra libérer les lots situés au [Adresse 1] à [Localité 7] (lots n° 101, 147, 154, 156, 157, 158, 159, 161, 166, 170, 172, 102, 163 et 164) et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société EVOUCHE à payer aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123, à titre provisionnel :

* la somme de 101.237,70 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mai 2025 (incluant le loyer du mois de mai 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, sur la somme de 26.357,70 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 74.880,00 €,

* une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel mensuel en cours à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la société EVOUCHE aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l’assignation du 15 mai 2025 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mars 2025,

Condamnons la société EVOUCHE à payer aux sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboutons les sociétés SCI RIMASO et SCI ABOUKIR 123 de leurs autres demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Frédéric LEMER GRANADOS