TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02722 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KYM

Minute : 25/00255

Monsieur [U] [K]

Représentant : Maître [P], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [V] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mars 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 août 2020 et à effet au 1er septembre 2020, M. [U] [K], représenté par son mandataire la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a donné à bail à Mme [V] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 671 euros outre 90 euros de provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, M. [U] [K], par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 a fait signifier à Mme [V] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 757,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Seine-[Localité 13] par la voie numérique le 29 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, M. [U] [K] a fait assigner Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 mars 2025, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 août 2020,

En conséquence,

Dire le bail résilié et ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique des locaux d’habitation sis [Adresse 4] et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner Mme [V] [Z] à payer à M. [K] une provision de 4 229,38 euros,

Allouer et fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges d’octobre 2024, jusqu’au jour de la remise des clés,

Condamner également Mme [V] [Z] à payer à M. [K] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [V] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la notification de l’assignation au représentant de l’état.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 15 novembre 2024.

A l’audience du 7 mars 2025, M. [U] [K] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette à la somme de 4 670, 24 euros arrêtée au 4 mars 2025. Il a rappelé que le loyer et les charges étaient de 823,71 euros. Il a indiqué que si des règlements avaient été effectués, le loyer de mars n’avait pas été payé alors qu’il était payable au 1er mars 2025.

Mme [V] [Z], qui a comparu en personne, a précisé qu’elle avait une fille à sa charge, qu’elle était salariée en contrat à durée déterminée dans le secteur de la banque et qu’elle percevait un salaire d’environ 2700 euros. Elle n’a pas contesté la dette mais a indiqué que le règlement de 1 000 euros intervenu le 26 février 2025 correspondait au paiement du loyer de mars et non à celui de février, qu’elle avait donc bien repris le paiement du loyer avant l’audience. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a proposé de payer 130 euros par mois en plus du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort notamment que Mme [V] [Z] a rencontré des difficultés suite à une séparation très conflictuelle et à une grossesse et un accouchement compliqué, mais que son état psychologique s’étant désormais rétabli, elle avait retrouvé un emploi et avait repris le paiement de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 août 2020 à effet au 1er septembre 2020, du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et du décompte de la créance arrêté au 4 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse que M. [U] [K] rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4 670,24 euros. Mme [V] [Z] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [Z] à payer M. [U] [K] la somme provisionnelle de 4 670,24 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [U] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VII une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre des loyers ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet (…) la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé. »

M. [U] [K] a fait signifier, le 28 mai 2024 à Mme [V] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 757,22 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 28 août 2020 à effet au 1er septembre 2020 est résilié à la date du 29 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [V] [Z] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 130 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [V] [Z]

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [V] [Z] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [V] [Z] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, M. [U] [K] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et ce sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V] [Z] à quitter les lieux.

Dans l’hypothèse où Mme [V] [Z] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 29 juillet 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables c’est à dire égale à la somme de 823,71 euros, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Il n’y a pas lieu d’ssortir l’obligation de quitter les lieu d’une astreinte, dès lors qu’il n’est pas démonté que Mme [V] [Z] résistera à la décision et que le concours de la force publique est suffisant pour la contraindre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [Z], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [K], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [U] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 août 2020 à effet au 1er septembre 2020 entre M. [U] [K] et Mme [V] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [V] [Z] à payer à M. [U] [K] la somme provisionnelle de 4 670,24 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [V] [Z] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [V] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 130 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du loyer, soit le 1er jour du mois à échoir, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la décision,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] de Mme [V] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte,

Condamne en ce cas, Mme [V] [Z] à payer à M. [U] [K] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers augmenté des charges récupérables soit la somme de 823,71 euros jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [V] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et de la notification de l’assignation au représentant de l’état,

Condamne Mme [V] [Z] à payer à M. [U] [K] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 11 avril 2025.

Le Greffier Le Juge