TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YAEC

DEMANDEUR :

La S.C.I. OPERA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15]

représentée par M^e Florence MAS, avocat postulant au barreau de LILLE et par M^e Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

La S.A.S. PYRAMIDE OPERA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 11]

et

La S.A.S. CARLTON [Localité 22] INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentées par M^e Arnaud NINIVE, avocat postulant au barreau de LILLE et par M^e Pierre SOULIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, prorogé au 22 avril 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 1997, la société l’Union Générale du Nord aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. Opéra a donné à bail commercial à la S.A.S. Pyramide Opéra et à la Société de l’Hôtel Carlton aux droits de laquelle se trouve désormais la société Carlton [Localité 22] Investissements, pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 1997, un immeuble de 4 243,70 m², édifié sur neuf niveaux, situé [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 22], à l’effet d’y exploiter une activité d’hôtel, de café, bar, restaurant sous les enseignes Carlton et Hippopotamus. Le loyer annuel initial était de 1 650 000 francs/an, soit 251 540,88 euros.

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2008, le bail a été renouvelé à effet au 1er juillet 2009 pour une durée de douze ans, le loyer annuel étant porté à la somme de 675 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation annuelle selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par acte authentique reçu le 10 mai 2016 par Me [T] [E], notaire à [Localité 22], la Société de l’Hôtel Carlton a cédé son fonds de commerce à la société Carlton [Localité 22] Investissements, cette cession incluant le droit au bail. La société Pyramide Opéra, cotitulaire du bail, est intervenue à l’acte.

Depuis le 1er juillet 2021, le loyer indexé est de 766 086,67 euros hors taxes hors charges/an.

Par acte d’huissier du 5 août 2019, la S.C.I. Opéra a fait donner congé aux locataires pour le 30 juin 2021, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 1 500 000 euros hors taxes hors charges.

La bailleresse et les preneurs ont chacun fait diligenter une expertise amiable.

À l’initiative des locataires, M. [A] a procédé à une évaluation amiable non contradictoire de l’immeuble et dans un rapport du 21 mai 2021, a estimé la valeur locative à une somme totale de 485 500 euros/an, dont 279 800 €/an pour les locaux de l’hôtel et 257 400 €/an pour les locaux du restaurant, outre un abattement de 10 % relatif aux conditions du bail à renouveler.

Sur instruction de la bailleresse, une expertise amiable non contradictoire et sans visite a été réalisée par M. [H] [D], le 8 juillet 2021. Il a estimé la valeur locative à 1 280 000 €/an hors taxes hors charges, avec une somme de 470 000 euros pour l’hôtel Carlton et une somme de 860 000 euros pour le restaurant Hippopotamus, et après déduction de la taxe foncière de 48 758 euros.

Par mémoire en fixation de loyer du 16 juin 2021, signifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 juin 2021 à la S.C.I. Opéra, la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements ont fait connaître leur intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 303 487 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2021.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 juillet 2021, la S.C.I. Opéra a notifié à la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements sa demande d’un loyer annuel de renouvellement de 1 280 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2021.

Par actes d’huissier du 1er septembre 2021, la S.C.I. Opéra a fait assigner la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Les parties maintenaient leurs demandes, pour le bailleur d’un loyer annuel de 1 280 000 euros et pour les preneurs d’un loyer annuel de 303 487 euros hors taxes hors charges.

Face à cette opposition, par jugement du 7 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à M. [G] [K], expert judiciaire près la cour d’appel de Douai ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;sursis à statuer sur les autres demandes ;réservé les dépens.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 13 juillet 2023. M. [K] a estimé la valeur locative totale à 780 000 euros par an au 1er juillet 2021. Considérant les locaux comme monovalents, notamment en ce qui concerne l’hôtel, il a retenu un prix de 394 389 euros pour la partie restauration et un prix total de 385 164,84 euros pour la partie hôtel.

L’affaire a été réinscrite au rôle de l’audience du 11 mars 2024 à la demande de la S.A.S. Pyramide Opéra et de la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements. Un transport sur les lieux a été organisé le 16 mai 2024, en présence des parties et de l’expert judiciaire.

Dans son mémoire n°4 en ouverture du rapport d’expertise, notifié le 30 janvier 2025 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.C.I. Opéra demande au juge de :

A titre principal,

Constater, dire et juger que l’immeuble situé à [Localité 22] [Adresse 9] et [Adresse 3] est monovalent,Dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 doit être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée,Fixer le loyer renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 1 045 000 euros hors taxes hors charges/an,Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du bail renouvelé, soit le 1er juillet 2021,A titre subsidiaire,

Si les locaux devaient ne pas être qualifiés de monovalents, Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 1 626 215 euros hors taxes hors charges par an ;En tout état de cause,

Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner les défenderesses au paiement d’une somme de 10 000 euros correspondant aux frais irrépétibles et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,Rappeler que la décision à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire nonobstant appel.

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I. Opéra fait valoir que les locaux de l’hôtel sont monovalents et sollicite ainsi l’application de l’article R.145-10 du code de commerce avec fixation du loyer de renouvellement selon les usages pratiqués dans la branche d’activité, le loyer de la partie restaurant étant évalué selon la méthode classique de comparaison des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Elle ajoute qu’il s’agit d’un ensemble immobilier unique en vue d’une seule utilisation.

Elle conteste le RevPar retenu par l’expert en estimant qu’il a fait une erreur d’analyse en fixant le taux d’occupation par référence aux hôtels de même catégorie et de la MEL alors que seuls les hôtels lillois auraient dû être retenus. Elle soutient que le taux d’occupation retenu a été de ce fait minoré. La bailleresse souligne encore que la recette théorique calculée par l’expert est très inférieure au chiffre d’affaires réel de l’hôtel alors que sur la base du taux d’occupation des hôtels de [Localité 22], soit 70 % et par suite un RevPar de 94,73€, le chiffre d’affaires théorique est plus cohérent. Elle acquiesce au taux de rentabilité retenu par l’expert.

S’agissant des parties annexes de l’hôtel, la bailleresse estime qu’une surface de 224,91 m² doit être ajoutée aux surfaces annexes retenues par l’expert, soit un total de 696,91 m². Elle rappelle que les parties acquiescent à la valorisation de ces annexes sur le fondement du prix des bureaux. Elle conteste cependant tant le prix retenu, l’année 2021 ayant été prise en compte, que l’abattement pratiqué au regard du caractère privilégié de l’emplacement. Elle demande qu’un prix de 200€/m² soit appliqué. Elle retient ainsi une valeur locative totale de l’hôtel de 439 569,55€/an.

S’agissant de la partie restaurant, à défaut d’usage au sens de l’article R.145-10 du code de commerce, elle retient la méthode par comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La S.C.I. Opéra retient une surface pondérée de 423,50 m². Elle s’oppose à tout abattement au titre de la hauteur sous plafond, l’activité du restaurant n’étant pas impactée par la faible hauteur sous plafond. Elle discute les valeurs de référence citées. Elle se prévaut d’un prix de 1150€/m² et d’une majoration de 10% pour terrasse.

La bailleresse s’oppose à l’application d’un abattement sur la valeur du local Espace 3, en soutenant qu’il était parfaitement adapté à l’exploitation commerciale lors de la prise à bail. Elle s’oppose encore aux abattements revendiqués par le preneur au titre de la crise covid, de la situation de co-preneurs, des travaux.

Dans leur mémoire n°4 récapitulatif après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 24 décembre 2024, la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton Investissements demandent au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 324 390 euros hors taxes hors charges/an, à compter du 1er juillet 2021,Condamner en tant que de besoin la bailleresse à leur restituer le différentiel de loyer à compter du 1er juillet 2021, outre intérêts au taux légal à compter de chaque règlement avec capitalisation,Débouter la demanderesse de toutes ses demandes,Ordonner l’exécution provisoire de la décision sur leurs seules demandes,Condamner la SCI Opéra à leur verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

A cet effet, la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton Investissements se prévalent de la monovalence des locaux et soutiennent que le juge est lié par l’accord des parties sur ce point en vertu de l’article 12 du code de procédure civile. Elles arguent d’une méthode hôtelière actualisée prenant en compte un prix « praticable » au regard des données statistiques d’établissements de catégorie comparable dans le même secteur géographique et distinct du prix effectivement appliqué par l’hôtel avec en corrélation un coefficient de rentabilité adapté. Elles contestent la méthode appliquée par l’expert qui mêlerait la méthode classique et la méthode actualisée en se fondant sur le prix moyen d’une chambre pour l’hôtel Carlton et en y appliquant le taux d’occupation du secteur. Elles contestent encore le coefficient de rentabilité retenu par l’expert. Les preneurs réclament l’application de la méthode hôtelière actualisée. Ils demandent ainsi l’application du RevPar statistique de 80,79 euros hors taxe et d’un taux d’effort de 15 % selon la méthode hôtelière actualisée. Elles estiment que doit être prise en compte la crise sanitaire puisque la valeur locative doit être fixée au 1er juillet 2021 et discutent la qualité de l’outil immobilier au regard notamment de son absence de parking et de la concurrence d’autres hôtels.

S’agissant de la valorisation des parties annexes, les défenderesses estiment que seules les surfaces indépendantes de l’activité hôtelière doivent être valorisées distinctement. Elles excluent ainsi le hall de réception/lobby de l’hôtel et réclament la pondération à 0,5 de l’espace petits-déjeuners. S’agissant des bureaux de l’Espace 3, elles considèrent qu’ils sont indispensables à l’exploitation hôtelière et ne doivent pas être pris en compte, ainsi que cela résulte de décision de la cour d’appel de Douai concernant l’hôtel de Tours. Elles demandent à ce qu’il soit retenu une valorisation de 120€/m² comme celle appliquée dans la décision concernant l’hôtel des [Localité 36].

S’agissant de l’évaluation de la partie restaurant, les preneurs insistent sur la création d’un étage supplémentaire « entresol » qui a eu pour effet de réduire la taille sous plafond du rez-de-chaussée et dudit entresol/mezzanine. Ils estiment que la surface pondérée de 405 m² est un maximum et qu’il doit être appliqué un abattement supplémentaire de 25% compte tenu de la faible hauteur sous plafond. Ils estiment la possibilité de remplacement du commerce du rez-de-chaussée illusoire. Ils contestent l’analyse de l’expert selon laquelle les références à prendre en considération ne seraient pas limitées aux seules exploitations de restauration. Ils critiquent l’expert en ce qu’il se serait contenté de faire la moyenne arithmétique des références citées par les parties sans analyse. Ils discutent les références. Ils estiment que seules des références ayant des activités similaires doivent être retenues et qu’à défaut, il faut corriger à la baisse les références correspondantes.

Après dix renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 3 février 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2025 prorogé au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la description du bien

L’immeuble en cause est situé sur la place du théâtre à proximité de l’opéra au cœur de la ville de [Localité 22] qui est une commune économiquement très active. Le bien est situé dans le quartier de [Localité 22]-centre, à proximité des deux gares ferroviaires et de la [Localité 19]'Place.

Il s’agit d’un immeuble reconstruit en 1920 afin d’être exploité en « hôtel-restaurant », érigé sur une parcelle d’une surface de 670 m², formant un éperon en direction de la place de l’opéra au carrefour de deux rues, la [Adresse 31] et la [Adresse 32] (ancienne [Adresse 29]).

L’expert relève que l’évaluation concerne « un immeuble emblématique de la ville de [Localité 22], démoli lors de la seconde guerre mondiale puis reconstruit pour permettre une exploitation indépendante de l’hôtel et du café du rez-de-chaussée « le café JEAN » aujourd’hui disparu et remplacé par l’Hippopotamus. »

Il s’agit d’un immeuble de type R+5 élevé sur un sous-sol décrit de la manière suivante dans le bail du 11 juillet 1997 : « un immeuble à usage d’hôtel, restaurant, café, bar situé à l’angle des [Adresse 33] (numéros 2 et 4) et de [Localité 24] (numéros 1-3-5) à [Localité 22] comprenant au sous-sol, caves et restaurant, au rez-de-chaussée, commerce « espace3 », café, bureaux de l’hôtel, hall et dégagements, à l’entresol, restaurant et salles de réception, aux cinq étages chambres de l’hôtel ».

L’hôtel comprend 59 chambres dont une suite en duplex dans la coupole, ainsi que des salons de réception, une salle de petits-déjeuners et une salle de sport, espace bien-être. Il est classé en catégorie 4 étoiles.

Le restaurant, exploité en location-gérance sous l’enseigne Hippopotamus, occupe une partie du rez-de-chaussée (salle de restauration, sanitaires, local plonge), de l’entresol (salle de restauration, cuisine) et du sous-sol.

Les différents niveaux sont reliés par des moyens d’accès communs, ainsi que le relève l’expert, tels que l’accès par escaliers à la mezzanine et à l’entresol, à usage mixte, aux parties du premier étage, lesquelles disposent d’une vue ou puits de lumière sur le rez-de-chaussée.

Est en outre compris dans le bail un espace indépendant et non relié aux autres parties de l’immeuble, accessible par la [Adresse 31], dénommé « Espace 3 » exploité pour les besoins de l’hôtel et à usage de bureaux, de 75,79 m².

II- Sur la méthode d’évaluation

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Ce texte renvoie aux dispositions de l’article R.145-10 du même code, lequel prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La monovalence des locaux induit un régime autonome spécial de détermination du loyer, dérogeant au régime général de l’article L. 145-33 du code de commerce et de l’article L. 145-34.

Le loyer des locaux monovalents n’est ainsi pas soumis à la règle du plafonnement du loyer de renouvellement et la valeur locative ne repose pas sur des prix de comparaison, mais se détermine en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.

Le caractère monovalent des locaux doit être apprécié au regard de l’objet du bail. L’article R.145-10 ne s’applique que si les locaux sont aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle. La clause « tous commerces » insérée dans un bail ne s’oppose pas à la qualification de locaux monovalents.

En l’occurrence, les locaux présentent la particularité d’être exploités par deux co-preneurs, co-titulaires du bail, avec une partie à usage de restaurant et l’autre à usage d’hôtel. Le bail ne distingue pas les surfaces affectées à l’une ou l’autre activité et prévoit une destination unique de « hôtel bar café restaurant »

Les espaces affectés à l’hôtel et ceux affectés au restaurant ne sont pas strictement séparés, les accès aux différents étages étant communs et les locaux étant reliés au rez-de-chaussée et au sous-sol, ainsi que cela a été relevé par l’expert et que cela a pu être constaté lors du transport. Les espaces sont ainsi imbriqués.

De plus, l’immeuble a été reconstruit en 1920 après sa démolition, pour un usage d’hôtel restaurant. Les locaux ont ainsi été reconstruits en vue d’une seule utilisation, et il n’apparaît pas qu’ils pourraient recevoir une autre destination que celle d’hôtel restaurant sans transformations importantes et coûteuses.

Les parties s’accordent à reconnaître le caractère monovalent des locaux loués à destination d’hôtel comme l’ont fait les différents experts missionnés pour évaluer la valeur locative de l’immeuble. Elles acquiescent à la détermination du prix selon les usages observés en matière hôtelière.

En conséquence, il convient de qualifier les locaux loués de monovalents et de faire application de l’article R.145-10, donc de déterminer la valeur locative, par dérogation aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, selon aux usages observés dans la branche d’activité considérée pour la détermination de la valeur locative.

L’immeuble faisant l’objet de deux exploitations distinctes, il convient d’estimer chaque partie selon la méthode la plus adaptée, « selon les usages de la profession », en fonction du type d’activité exercé dans les lieux.

Les parties s’accordent sur la valorisation de la partie hôtel selon la méthode hôtelière.

S’agissant de la partie restaurant, en l’absence d’usages de la profession commandant l’application d’une méthode particulière, bailleur et preneurs s’accordent sur l’application de la méthode habituelle du mètre carré boutique avec comparaison des prix pratiqués.

Ces méthodes, qui sont celles appliquées et validées par l’expert judiciaire, seront retenues.

III- Sur la fixation de la valeur locative

A- Sur la valorisation de la partie hôtellerie

Les parties conviennent de se baser sur la méthode hôtelière concernant la partie hébergement et sur celle du mètre carré pondéré selon les prix du marché concernant les autres locaux annexes.

Il y a lieu en conséquence de déterminer le loyer de renouvellement par application de la méthode dite « hôtelière » pour la partie hébergement et par application de la méthode du mètre carré pondéré selon les prix du marché concernant les locaux annexes.

1° Sur la valeur de la partie hébergement

En l’espèce, la discussion des parties porte sur les modalités d’application de la méthode d’appréciation de la valeur locative des locaux à usage d’hôtel dite « méthode hôtelière ».

La méthode d’évaluation des loyers hôteliers repose sur l’exploitation elle-même et sur la notion de taux d’effort, soit la part contributive admissible de chiffres d’affaire que pourrait affecter à son loyer un exploitant hôtelier exerçant « normalement » son activité dans les lieux loués.

La méthode hôtelière consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximale hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage correspondant au taux d’occupation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l’établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

Alors que dans la méthode hôtelière classique, la recette théorique maximale était calculée à partir des prix des chambres affichés et donc des tarifs maximums rarement applicables compte tenu de la fluctuation des prix, depuis 2016 la méthode actualisée se fonde sur un chiffre d’affaires réalisable, par une analyse comparative des prix pratiqués dans le secteur.

Les données prises en compte pour l’application de la méthode hôtelière actualisée ou « nouvelle méthode hôtelière », sont issues de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique. Il s’agit ainsi de calculs normatifs obtenus en fonction des caractéristiques de l’établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés.

Le calcul de la valeur locative est ainsi déconnecté des performances de l’exploitant, conformément au principe selon lequel le bailleur n’est pas l’associé du preneur.

Dès lors, la méthode hôtelière actualisée consiste à :

— déterminer la recette théorique maximale de l’hôtel à partir d’un prix praticable par chambre, apprécié au regard de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, qui est multiplié par le nombre de chambres et le nombre de nuitées ;

— déterminer la recette théorique annuelle réalisable en appliquant à la recette théorique maximale un abattement pour les commissions versées par l’hôtel, notamment aux agences de voyage en ligne ([Localité 23]), et un taux d’occupation estimé en prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation ;

— appliquer un taux de prélèvement sur la recette théorique réalisable qui représente la part admissible du loyer dans les charges du preneur (coefficient de rentabilité).

L’expert judiciaire a retenu un prix moyen des chambres de l’hôtel Carlton de 135,33 euros pour l’année 2019 et un taux d’occupation la même année de 64,8% pour les hôtels 4 étoiles de la métropole selon l’observatoire métropolitain du tourisme, soit un RevPar (Revenue per Avalaible Room ou revenu moyen par chambre disponible) de 87,69 euros. S’agissant des [Localité 23], il déduit une somme correspondant à 20% de la moitié du chiffre d’affaires théorique. Il considère un coefficient de rentabilité de 16,5% adapté.

Avant toute chose, il convient de préciser que compte tenu du contexte de la pandémie de covid 19 et des mesures administratives de fermetures des commerces prises dans le cadre de l’état d’urgence, l’activité des hôtels a été fortement impactée au cours des années 2020 et 2021. Dès lors, les chiffres des années 2020 et 2021 ne sont pas pertinents pour le calcul de la valeur locative, de sorte qu’il convient de se baser sur les données de l’année 2019.

a) Sur la détermination de la recette théorique annuelle

La recette théorique annuelle est estimée sur la base du RevPar, soit le revenu par chambre disponible, multiplié par le nombre de chambre et par 365 jours.

Le RevPar correspond au prix moyen par chambre multiplié par le taux d’occupation.

L’expert judiciaire a calculé le RevPar en se fondant sur le prix moyen de la chambre hors offert réellement encaissé par l’hôtel Carlton pour l’année 2019, ainsi qu’il résulte d’un document comptable (pièce 19 défendeur), soit 135,33 euros par jour et en y appliquant un taux d’occupation statistique de 64,80 % figurant dans un document publié par l’Observatoire métropolitain du tourisme de la Métropole lilloise. Il obtient ainsi un RevPar de 87,69 euros.

En procédant de la sorte, il combine une donnée correspondant à un résultat effectif de l’exploitation de l’hôtel avec une donnée statistique, ce qui ne permet ni de déterminer un RevPar moyen pour les hôtels similaires en termes d’emplacement, de catégorie et de caractéristiques, ni de définir le RevPar réel de l’hôtel en cause.

De plus, le principe de la méthode hôtelière est d’évaluer une valeur locative sur la base de données distinctes des performances de l’exploitant puisque le bailleur ne doit ni pâtir d’une mauvaise gestion du preneur ni prélever une part des bénéfices de l’activité.

Le calcul de la recette théorique annuelle ne peut ainsi se baser exclusivement sur des données liées au chiffre d’affaires du preneur.

Dans son rapport, M. [A], expert amiable du preneur, fait état d’un RevPar de 87 euros hors taxe en 2019 pour les hôtels haut-de-gamme de [Localité 22]. M. [D], expert amiable du bailleur, évoque également un RevPar de 87 euros en 2019 au titre des performances hôtelières lilloises, sans autre précision.

Il résulte par ailleurs des données fournies par MKG Consulting pour l’Observatoire métropolitain du tourisme de la Métropole européenne de [Localité 22] (pièce 39 défendeur), un RevPar pour les hôtels 4 étoiles de [Localité 22] en 2022 de 79,90 euros, avec une évolution de – 1,1 % par rapport à 2019, soit un RevPar de 80,79 euros hors taxe pour l’année 2019.

M. [A] fait état d’un RevPar réel de l’hôtel Carlton pour l’année 2019 de 103,51 euros hors taxe (taux d’occupation de 70,87 %).

Les preneurs évoquent encore un RevPar de 75,12 euros (prix moyen de la chambre de 120 euros x taux d’occupation de 62,6%) en 2019 pour l’hôtel Bellevue, hôtel 4 étoiles donnant sur la [Localité 19]'Place de [Localité 22] et correspondant à un immeuble d’architecture hausmanienne.

Il résulte de ces deux RevPar réels d’hôtels 4 étoiles de [Localité 22] très proches, un RevPar moyen de 89,32 euros.

Au regard de l’ensemble de ces données, le RevPar retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 87,69 euros apparaît pertinent et sera retenu.

Sur cette base, la recette théorique annuelle peut être chiffrée à 1 888 404,15 euros (87,69€ x 59 chambres x 365 jours).

b) Sur les remises à la clientèle et les commissions d’agence de réservation

L’expert judiciaire applique un abattement de 20% sur 50% de cette recette théorique au titre des [Localité 23] (Online Travel Agency) à qui sont confiées la location ou les nuitées, et qui sont rémunérées par l’établissement par une remise directe.

Il retient ce taux en relevant que la commission de Booking.com est de 17%, et qu’elle s’élève à 30% pour Expedia pour quatre nuitées. Il se fonde également sur le « Livre blanc : l’évolution de la distribution hôtelière en ligne en Europe », D-EDGE du 24 juillet 2019, qui mentionne un impact de 48,3% pour Booking, leader du marché de la distribution en ligne.

Les parties ne contestent pas le taux retenu par l’expert judiciaire.

Il convient en conséquence de prendre en compte un abattement de 188 840,41 euros (1 888 404,15€ x 20% x 50%) à ce titre, soit un chiffre d’affaire théorique de 1 699 563,74 euros (1 888 404,15 €-188 840,41€=1699563,74).

c) Sur la détermination du coefficient de rentabilité

Le coefficient de rentabilité ou taux d’effort ou pourcentage sur recettes correspond à la rémunération du bailleur pour la mise à disposition des locaux d’exploitation, laquelle tient compte des facteurs immobiliers fondamentaux que sont la situation de l’immeuble, sa qualité architecturale et son état, sa dimension et sa configuration. Il s’agit de rémunérer bailleur et preneur en fonction de leurs apports respectifs à la réalisation du chiffre d’affaires. L’effort demandé au preneur sera ainsi d’autant plus élevé que le service rendu au client est essentiellement immobilier et diminuera lorsque les services offerts par l’exploitant sont nombreux.

L’expert judiciaire retient un taux moyen de 16,35% en se fondant sur :

le taux d’effort réel de 18,35 % pour l’hôtel L’Arbre Voyageur, hôtel 4 étoiles de 48 chambres situé [Adresse 18] à Lille (part du loyer dans le chiffre d’affaires hébergement)le taux d’effort réel de 14,36 % pour l’hôtel Why, hôtel 4 étoiles de 46 chambres situé [Adresse 35] à Lille (part du loyer dans le chiffre d’affaires hébergement)le taux d’effort de 16,5% appliqué pour le calcul du loyer de renouvellement dans la décision du juge des loyers du tribunal judiciaire de Lille à effet du 30 juillet 2019 relative à l’hôtel du Moulin d’or, hôtel 3 étoiles situé [Adresse 30].

M. [K] estime que l’Arbre voyageur et le Why sont comparables au Carlton en ce qu’ils sont dépourvus de parking dans un quartier pauvre en places de stationnement, qu’ils s’agit d’hôtels répertoriés 4 étoiles et réaménagés dans des constructions anciennes, un immeuble à usage de bureaux occupé par les services de la région pour l’hôtel le Why et un immeuble occupé autrefois par le Consulat de Pologne pour l’hôtel L’Arbre voyageur, soit de standing comparable.

Par ailleurs, ainsi que le relève l’expert, s’il existe une communauté d’intérêt entre bailleur et preneur dans ces deux références, le propriétaire et le locataire sont des entités différentes et les prix pratiqués qui correspondent au marché, ne permettent pas de déduire par principe un loyer minoré ou majoré.

M. [A] a retenu un coefficient sur recette de 16% et M. [D] de 17 %.

Dans un document intitulé « De la refonte de la méthode hôtelière » publié à l’AJDI d’octobre 2016,cité par M. [K], la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d’Entreprise (CEICI) près la cour d’appel de Paris préconise l’application des taux suivants :

21 à 25% : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre ville) pratiquement sans services autres apportés (hôtel 0 étoile et 1 à 2 étoiles) que l’hébergement18 à 21% : pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;15 à 18 % : pour les hôtels 3 à 4 étoiles en centre ville ou en périphérie ;12 à 15 % pour un hôtel 5 étoiles.

Les préconisations relatives au coefficient de rentabilité ont été revues en 2016 lors de l’actualisation de la méthode hôtelière, la grille antérieure datant du 23 juillet 2012 ayant été écartée.

Dès lors que le renouvellement du bail est intervenu le 1er juillet 2021, soit postérieurement à la modification de la méthode, et que la nouvelle méthode hôtelière est appliquée, il convient de se fonder sur cette nouvelle grille et non sur la classification antérieure du 23 juillet 2012 restant applicable à la méthode hôtelière dite « classique ».

Il n’y a pas davantage lieu à appliquer la grille proposée par le groupe d’étude de l’IFEI, laquelle préconise pour les hôtels de province de catégorie 4 étoiles ayant plus de 40 chambres l’application d’un coefficient de rentabilité de 12 à 15 %, puisque cette grille a été diffusée en novembre 2023, soit postérieurement à la date à laquelle doit être évaluée la valeur locative. Il n’y a ainsi pas lieu à tenir compte du coefficient appliqué à l’hôtel des [Localité 36], puisque la méthode hôtelière classique a été pratiquée.

Les préconisations de la compagnie des experts applicables à l’espèce sont ainsi d’un coefficient de de 15 à 18 % pour les hôtels de 3 à 4 étoiles en centre ville ou en périphérie. Cette fourchette, laissée à la libre appréciation des professionnels, n’induit pas que le taux de 17 à 18 % soit réservé aux hôtels 3 étoiles et celui de 15 à 16 % aux hôtels 4 étoiles.

Il convient de relever que l’hôtel en cause est classé 4 étoiles, qu’il dispose d’un très bel emplacement [Adresse 26], à proximité immédiate de la [Localité 19]'Place. Il jouit d’une visibilité accrue grâce à sa forme en éperon, et à sa qualité architecturale avec sa coupole et sa salle de petit-déjeuner panoramique.

Les taux d’effort réels des hôtels L’Arbre voyageur et le Why, comparables à l’hôtel Carlton, laissent ressortir un taux moyen de 16,35 %. Ce taux est cohérent avec ceux retenus par les deux experts amiables (16% et 17%).

Au regard de ces éléments, notamment de la très bonne localisation de l’hôtel, de sa catégorie 4 étoiles, et de la qualité architecturale du bâtiment, le pourcentage de recettes retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 16,35% est pertinent et sera retenu.

Il convient ainsi d’appliquer ce taux à la recette d’hébergement et de retenir la somme de 277 878,67 euros (1 699 563,74 € x 16,35 %=277878,67).

La somme de 277 878,67 euros sera ainsi retenue au titre de la valeur locative de la partie hébergement.

2°/ Sur les parties annexes

Les parties s’opposent sur les surfaces annexes valorisables en sus de l’hébergement ainsi que sur une éventuelle pondération et sur le prix retenu.

a) Sur les espaces à retenir

Dans son rapport, l’expert judiciaire a écarté certains locaux accessoires, soit les sanitaires, couloirs et dégagements et toutes les pièces annexes à usage de lingerie et autres. M. [K] retient les pièces à usage de salons dans la mesure où elles sont affectées à des évènements et font l’objet d’une location ponctuelle séparée. Il reprend à ce titre les parties en entresol pour 343 m² et celles en rez-de-chaussée pour 129 m², dont le bar, le back office, le lobby et la réception. Il précise les reprendre en totalité pour tenir compte du fait que le bar, de même que la salle de petit-déjeuner, accueillent des clients qui ne logent pas à l’hôtel et qu’il s’agit donc de prestations proposées et utilisées par des tiers à l’exploitation hôtelière.

La bailleresse demande que soient également valorisés les espaces affectés à la cuisine, la plonge, les chambres froides et les réserves pour 69,62 m², ainsi que la salle de sport pour 28 m², l’espace UV pour 10 m², les surfaces affectées à l’exploitation du « wellness » pour 37 m² (réserves, local technique et voies de circulation), ainsi que les sanitaires, rangements et voies de circulation de l’entresol d’une surface de 80,29 m², soit une surface complémentaire de 224,91 m².

Les preneurs s’y opposent et estiment à l’inverse que s’agissant du rez-de-chaussée, seul l’espace bar doit être retenu.

La méthode hôtelière ayant vocation à valoriser les espaces affectés à l’hébergement, seules les surfaces qui ne sont pas directement liées à l’exploitation de l’hôtel et qui sont source de revenus complémentaires distincts de l’activité hôtelière doivent être pris en compte pour augmenter la valeur locative des locaux.

La salle de sport et l’espace UV sont des prestations réservées aux clients de l’hôtel, et leur plus-value est déjà intégrée dans l’application de la méthode hôtelière laquelle tient compte du prix de la chambre. Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte ces surfaces ni les surfaces affectées à leur exploitation, telles que les réserves, local technique et voies de circulation.

Les salons qui sont loués pour des manifestations particulières et la salle de petit-déjeuner, ouverte également à des personnes ne logeant pas à l’hôtel, doivent être valorisées distinctement de la partie hébergement. En revanche, les sanitaires de l’entresol, qui sont les seuls de l’hôtel et servent également au personnel, les espaces de rangements et les voies de circulation de l’entresol ne peuvent être considérés comme détachés de l’exploitation de l’hôtel. Il en est de même des espaces affectés à la cuisine, la plonge, les chambres froides et les réserves, eu égard notamment aux services offerts en chambre (boissons, thé…).

S’agissant du rez-de-chaussée, le back office, le lobby et la réception sont directement liés à l’exploitation de l’hôtel, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les valoriser distinctement, le volume de ces espaces tenant au standing de l’hôtel. Dès lors, seule la surface du bar, lequel est ouvert aux personnes extérieures à l’hôtel sera valorisée, soit 32,49 m².

En conséquence, seront retenus les espaces suivants :

les parties en entresol pour 343 m² (deux salons de réception pour 66,05 m² et 143,27 m², salle de petit-déjeuner pour 133,55 m²).le bar pour 32,49 m²soit un total de 375,24 m².

b) Sur la pondération des surfaces

Le preneur revendique une pondération des surfaces de l’espace petit-déjeuner et du bar au motif qu’il s’agit d’espaces au moins partiellement liés à l’activité hôtelière et que la salle des petits-déjeuner présente une insuffisance de plafond.

A l’instar de l’expert, l’argument tenant à la faible hauteur sous plafond sera écarté, la hauteur entre 1,80 m. et 2 m. n’étant pas de nature à gêner de façon conséquente la prise du petit-déjeuner.

En revanche, il ne peut être contesté qu’à tout le moins une partie, voire l’essentiel du service de petit-déjeuner est affecté à la clientèle de l’hôtel, la prestation de petit-déjeuner étant usuellement associée et incluse dans le prix de la chambre. Dès lors, l’application d’une pondération de 0,5 à la surface de la salle de petit-déjeuner est fondée.

Le même raisonnement est valable s’agissant du bar, qui constitue principalement une prestation apportée au bénéfice des clients de l’hôtel même s’il est également ouvert aux tiers et alors qu’il existe une offre variée de bars dans le centre de [Localité 22].

Ainsi, il sera retenu une surface des annexes à valoriser de 292,34 m² (66,05 m² + 143,27 m² + 133,55 m² x 0,5 + 32,49 m² x 0,5).

c) Sur le prix au m²

L’expert se fonde sur le prix moyen des loyers à [Localité 22], avancé par la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI) pour l’année 2021, soit 171 €/m² auquel il applique un abattement de 25 % pour tenir compte du fait que ces locaux sont dépendants d’une exploitation hôtelière et qu’une location indépendante ne pourrait se réaliser sans travaux importants. M. [K] fonde son coefficient de réfaction de 25% sur la situation et la qualité de l’immeuble au regard de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 24 février 2022, en précisant que pour l’Hôtel des Tours concerné par cet arrêt, la cour a appliqué un abattement de 30%, l’hôtel étant excentré et non comparable dans sa structure au Carlton.

Il produit ce tableau :

Le preneur demande à ce qu’il soit retenu un prix de 120€/m² au lieu de 128,25€/m² (171€ – 25%) comme dans la décision de la cour d’appel de Douai du 24 février 2022 relative à l’Hôtel Des Tours qui est également un hôtel 4 étoiles.

La S.C.I. Opéra demande quant-à elle à ce qu’il soit retenu un prix de 200€/m², les prix de l’année 2021 ne devant pas être pris en considération compte tenu de la pandémie de covid-19 ayant affecté le marché. Elle s’oppose en outre à tout abattement en soutenant que les surfaces annexes sont particulièrement exploitées, avec notamment le bar panoramique dénommé « The View », de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elles sont difficilement exploitables.

Elle produit une publication de la CCI [Localité 19] [Localité 22] Hauts-de-France relative au « Marché des bureaux 2020 » de mars 2021 (pièce 38) mentionnant les données suivantes au titre des prix de location de seconde main pour les années 2019 et 2020 :

Compte tenu de la pandémie de covid-19 et des mesures administratives corrélatives qui ont impacté lourdement, mais de manière provisoire, la vie économique, il convient d’écarter les données des années 2020 et 2021 comme n’étant pas révélatrices du marché.

Si la cour d’appel de Douai a retenu un prix de 120 €/m² pour l’Hôtel Des Tours qui est également un hôtel 4 étoiles, il convient de relever que la décision a été rendue en février 2022 pour fixer la valeur locative au 29 septembre 2018, alors qu’en l’espèce la valorisation doit être faite au 1er juillet 2021, soit plus de trois ans après. D’ailleurs la juridiction s’est basée sur une étude des loyers au 1er semestre 2018 fixant une fourchette de loyer, pour valider la position de l’expert. Cet élément n’est donc pas pertinent pour l’espèce.

En conséquence, compte tenu de la date à laquelle doit être fixée la valeur locative, et de l’impact de la pandémie de covid-19, il convient de retenir les données fournies par l’observatoire des bureaux de la chambre du commerce et de l’industrie dans sa publication de mars 2021, correspondant au loyer moyen pour des locaux de seconde main en 2019, soit 189€/m².

Cependant, le marché de location de bureaux de seconde main n’est pas simplement transposable à celui de la location de salons de réception ou d’une salle de petits-déjeuners au sein d’un hôtel, qui implique des coûts liés à l’exploitation hôtelière. C’est ainsi à juste titre que l’expert judiciaire a retenu une correction. Le coefficient de pondération de 25 % apparaît adapté au regard de la qualité de l’emplacement et du bâtiment

Au regard de ces éléments, et des caractéristiques des locaux accessoires, il sera retenu une valeur des locaux accessoires de 141,75 €/m² (189€/m² – 25 %).

Il convient ainsi d’ajouter une valeur supplémentaire de 41439,20 euros (292,34 m² x 141,75 €/m²).

3°/ Sur l’ « espace 3 »

M. [K] a valorisé de manière indépendante cet espace, en pondérant les surfaces selon la méthode applicable aux bureaux/boutiques et en y appliquant le prix dégagé pour la valorisation de la partie restaurant, soit 973,80 €/m², auquel il a appliqué un abattement de 20% pour tenir compte de l’état du local. Il en déduit ainsi une valeur locative annuelle de 46 740 euros (60m² x 779€/m²), soit un loyer mensuel de 3895 euros.

Les preneurs s’opposent à la valorisation en sus de cet espace, en faisant valoir qu’il s’agit de bureaux/locaux sociaux, qu’il s’agit des seules pièces affectées à cet usage dont dispose l’hôtel et qu’il s’agit de pièces indispensables à l’activité hôtelière.

L’expert judiciaire retient qu’il s’agit d’un local indépendant et accessible par la [Adresse 31], qui bénéficie d’ouvertures sur la voirie et peut être qualifié de commercial. Il ajoute que « Il s’agit d’un rez-de-chaussée à vocation commerciale que l’actuel preneur utilise pour les besoins de l’hôtel mais dont il est physiquement et structurellement séparé, et doit donc faire l’objet d’une évaluation indépendante de l’exploitation hôtelière. Si pour répondre à Maître [L], ces locaux étaient dépendants de l’immeuble à usage hôtelier et réunis par un accès direct, nous aurions pu envisager de les exclure de la recherche de valeur locative. »

Aucun des experts amiables mandatés par les parties n’a fait le choix de valoriser ce local indépendamment de l’hôtel. Par ailleurs, la méthode appliquée par l’expert apparaît peu adaptée en ce qu’il se fonde sur le prix retenu au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage cités pour évaluer le restaurant alors qu’il s’agit de locaux de bureaux.

Par ailleurs, si l’espace 3 n’est pas relié directement à l’hôtel, il est situé dans le même immeuble, au rez-de-chaussée, et contigu aux locaux du restaurant Hippopotamus. S’il n’y a pas d’accès entre l’espace 3 et l’hôtel, ils sont également contigus et le preneur avait d’ailleurs sollicité de son bailleur en 2010 la possibilité de créer un accès entre ceux-ci.

Depuis 1997, cet espace est intégré au bail et est utilisé comme bureaux/locaux sociaux de l’hôtel. Il n’est pas contesté que cet espace constitue les seuls bureaux/locaux sociaux de l’hôtel. Ces pièces sont nécessaires à son fonctionnement et sans la location de l’espace 3, d’autres pièces de l’hôtel tels que les salons ou des chambres, devraient être réaffectées à cet usage.

Dès lors, les bureaux administratifs et locaux sociaux étant nécessairement affectés, de par leur nature, à l’exploitation de l’hôtel, et peu important qu’ils ne soient pas effectivement reliés au reste du bâtiment, il n’y a pas lieu valoriser séparément et de manière supplémentaire cet espace.

4°/ Sur la valeur locative totale de la partie hôtellerie

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative totale de la partie hôtellerie à la somme de :

partie hébergement : 277 878,67 eurossurfaces annexes : 41 439,20 eurosEspace 3 : 0= 319 317,87 euros.

B- Sur la valorisation de la partie restauration

Il convient de rappeler que la monovalence des locaux ayant été retenue, leur valorisation est réalisée, par application de l’article L.145-10, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et par dérogation aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Dès lors, si pour la partie restauration, la méthode du mètre carré boutique s’applique, en l’absence d’usages de la branche prévoyant une autre méthodologie, il n’en demeure pas moins que les critères de l’article L.145-33 n’ont pas à être pris en compte.

1° Sur les surfaces

L’expert judiciaire a déterminé les surfaces suivantes :

Pour la pondération des surfaces, il s’est fondé sur la Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 qui préconise les pondérations suivantes s’agissant des boutiques d’une surface de 600 à 3 000 m² en centre ville :

M. [K] a appliqué les pondérations suivantes aux locaux :

Mezzanine

Commerce : 145 m² à 0,4 = 58 m²

Cuisine : 57 m² à 0,2 = 11,40 m²

Divers : 5 m² à 0,1 = 0,50 m²

Rez-de-chaussée :

1ère zone : 239 m² à 1 = 239 m²

Sanitaire : 29 m² à 0,2 = 5,80 m²

Locaux divers: 27 m² à 0,1 = 2,70 m²

Sous-sol :

Commerce : 135 m² à 0,4 = 54 m²

Cuisine : 104 m² à 0,2 = 20,80 m²

Sanitaire : 30 m² à 0,2 = 6 m²

Réserves : 18 m² à 0,2 = 3,60 m²

Divers : 38 m² à 0,1 = 3,80 m²

Soit une surface pondérée totale de 405 m².

L’expert des preneurs avait lui-même retenu une surface pondérée supérieure, soit 440 m², tandis que l’expert de la bailleresse avait repris une surface de 558 m²P.

Les pondérations retenues par l’expert judiciaire sont conformes aux préconisations de la charte de l’expertise et adaptées aux caractéristiques des locaux considérés.

Il convient d’ajouter à ces surfaces une surface de 4 m²P correspondant au local « batterie » situé au sous-sol et à son sas (18,73 m²+1,96 m² = 20,69 m²) et à la chaufferie située au sous-sol constituant le local technique du restaurant (19,26 m²) après pondération à 0,1, ces surfaces ayant été omises par l’expert.

S’agissant de la hauteur sous plafond, le preneur argue des hauteurs sous plafond suivantes :

2,11 m. pour salle de restaurant du rez-de-chaussée1,91 m. à 2,01 m. pour la salle de restaurant en mezzanine 2,23 m. à 2,25 m. pour la salle de restaurant en sous-sol.

M. [K] a exclu l’application d’un coefficient supplémentaire comme réclamé en exposant que « La visite des lieux nous a permis de constater que les espaces, quel que soit la hauteur sous plafond, sont pleinement utilisés, les pondérations retenues correspondant au service rendu par le propriétaire par la mise à disposition de ces surfaces à usage de restauration. Si nous étions en présence d’une autre activité, vente de textiles ou d’équipement de la personne, nous aurions effectivement retenu une pondération plus importante. ».

Il sera relevé que les deux experts amiables ont appliqué une pondération de 0,5 à la salle de restaurant en mezzanine contre 0,4 pour M. [K]. Les trois experts ont appliqué une pondération de 0,4 pour la salle de restaurant au sous-sol.

Aucune réglementation applicable à l’immeuble à évaluer n’impose une hauteur de plafond minimale.

Par ailleurs, ainsi que le relève l’expert judiciaire, la faible hauteur sous plafond n’apparaît pas comme problématique pour l’activité de restauration, alors que cela pourrait l’être pour une activité impliquant des rayonnages et un stockage et qui serait dès lors gênée dans ses installations par un plafond bas.

Au regard de ces éléments, la faible hauteur sous plafond ne justifie pas d’appliquer un abattement supplémentaire sur les surfaces.

M. [K] a respecté les préconisations de la Charte en appliquant un coefficient de 0,4 pour la mezzanine, laquelle prévoit une pondération de 0,3 à 0,4.

C’est ainsi de manière fondée, eu égard aux propositions de la Charte et aux caractéristiques de la salle de restauration située à l’étage supérieur, qu’il a appliqué une pondération de 0,4 à la salle de la mezzanine.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée de 409 m² (405 m² +4 m²).

2° Sur les valeurs de référence

Le preneur a cité trois références, outre les références de son expert amiable :

1° Brasserie Flore ([Adresse 17]) [Adresse 6] : SUP 310 m² loyer de 560€/m²/an au 1er juillet 2021 à usage de restauration

2° Restaurant le Melting Pot, [Adresse 14] : SUP 106 m² au loyer de 50 000 euros au 1er mai 2019, soit 472€/m²P/an à usage de restauration

3° Café restaurant [Adresse 21] [Adresse 7]

Il sera retenu la pondération suivante des surfaces :

Pour la cave, comprenant chambre froide et chauffage, une pondération de 0,15 s’agissant de surfaces annexes :soit une SUP de 7,27 m²

Pour le rez-de-chaussée, s’agissant d’une salle étroite et en longueur, une pondération par zone (zone 1 : 1, zone 2 : 0,80 zone 3 0,60) soit un total de 43,21 m²:

Pour la mezzanine et la salle de restaurant du 1er étage, une pondération de 0,4 comme retenu pour les locaux en cause, soit 9,71 m²P (24,27m² x0,4) et 16,40 m²P (36,41 m² x 0,4)

Pour le 2ème étage, qui accueille la cuisine et un bureau, une pondération de 0,2, soit 7,15mP

Pour les autres espaces, compte tenu de leur utilité moindre, un coefficient de 0,10 sera appliqué et de 0,15 pour les toilettes.

Il en résulte une SUP de 95,17 m² (7,27+43,21+9,71+16,4+7,15+0,73+3,76+3,65+3,29). Le loyer étant de 72 000 €/an au 1er octobre 2020, il en résulte un prix/m²P de 756,54€/m²P.

Références de M. [A], expert amiable du preneur :

Le preneur réclame ainsi l’application d’un prix de 418€/m²P.

La bailleresse cite les références suivantes :

4° La référence APPLE, située au [Adresse 1]. Il existe un doute sur le prix de cette référence puisque M. [K] retient un loyer de 600 000 euros au 6 mai 2015 et une SUP de 518 m², soit un prix de 1158€/m²P, alors qu’il résulte du rapport de M. [W] (pièce n°14 demandeur) un loyer de 800 000 euros au 1er octobre 2013 et SUP de 782,40 m², soit un prix de 1022 €/m²p. Dans ces conditions, cette référence ne peut être retenue.

5° La référence [X], située [Adresse 16], dont la valeur locative est de 1 264,46€/ m²p (loyer indexé de 154 377,44 euros au 1er octobre 2022 et une SUP de 122,88 m²)

6° La référence [B], située [Adresse 28], dont la valeur locative est de 1 680 €/ m²p. Elle a été écartée par M. [K] compte tenu de son activité et de sa notoriété fondamentalement différentes et compte tenu du fait qu’elle est située dans un secteur piétonnier.

7° La référence BELLEROSE, située [Adresse 34], dont la valeur locative est de 1 740,61 €/ m²p.

8° La référence Un jour ailleurs : 1156,02€/m²P

9° La référence Bolia : 955,28€/²p

Ces trois références ont été écartées par l’expert judiciaire en ce qu’elles reposent sur des activités d’équipement à la personne et de commercialisation de mobilier contemporain.

10° La référence CAFE LOVSTER,restaurant, située au [Adresse 10], dont la valeur locative est de 1 105,29€/ m²p au 1er novembre 2019 avec une SUP de 86 m²p.

11° Maison [Localité 27], située [Adresse 13], restauration bail renouvelé avec effet au 1er mai 2023, loyer de 85 200 euros, SUP de 75,66 m², soit un prix de 1126,09 €/m²p

Cette valeur est postérieure à la date de renouvellement du bail en cause.

12° Maison [U] située au [Adresse 5] [Localité 22]. Bail avec effet au 9 mai 2023, loyer de 70 000 euros hors taxes hors charges pour une SUP de 48,59 m², soit un prix de 1 440,63€/m²P.

13° Enseigne [Localité 20] exploitée par la société La Biagarade selon bail sous seing privé du 11 mai 2015. [Adresse 12] à [Localité 22], restauration, SUP de 121,06 m² d’après le rapport d’expertise de M. [V], loyer indexé de 124 668,48 euros hors taxes hors charges /an, soit un prix de 1 029,81 €/m²P. Il n’y a pas lieu de tenir compte du loyer fixé par bail de renouvellement postérieurement à la date à laquelle doit être estimée la valeur locative en l’espèce.

Sur la base de ces références, la bailleresse revendique un prix de 1150€/m²P.

Dans son rapport du 26 mai 2021, M. [A], expert mandaté par le preneur, a retenu un prix de 650€/m²P, tandis que dans son rapport de juin 2021, M. [D], expert de la bailleresse, retenait un prix de 1300€/m²P.

Dans son rapport, l’expert judiciaire M. [K] cite uniquement les références 1, 2, 4 à 10. Il écarte les références 6 à 9 et retient un prix de 973,80 euros. S’il indique que sur la base des références initialement présentées dans les différentes notes, il obtenait un prix de marché de 1062,67 €/m²p, il ne cite pas lesdites références ni ne s’explique sur les raisons pour lesquelles il ne les reprend pas dans son rapport final.

Il sera relevé que toutes les références citées par les parties dans leurs mémoires n’ont pas été discutées ou reprises par l’expert judiciaire dans son rapport. Il est ainsi difficile de comparer les prix des différentes références citées, sans qu’une méthode commune de calcul des surfaces pondérées ait été appliquée. De plus, l’expert n’a pas de ce fait donné son avis sur la pertinence des comparatifs mentionnés alors qu’il s’agissait de l’objet de sa mission.

La méthode de détermination de la valeur locative par comparaison avec les prix pratiqués implique la recherche de références pertinentes c’est-à-dire de références de baux de locaux présentant suffisamment de caractéristiques communes avec les locaux à évaluer. Pour ce faire, il convient de tenir compte de la localisation et de la commercialité du secteur, des caractéristiques des locaux, notamment de la surface ainsi que de l’activité exercée. S’il n’est pas indispensable que l’activité des locaux cités en référence soit identique à celle du local considéré, il convient néanmoins, dans la mesure du possible, de privilégier les références relatives à la même activité, étant donné que la nature de l’exploitation a un impact sur le loyer librement négocié.

Dès lors, en l’espèce, s’il n’y a pas lieu d’exclure par principe, les activités autres que la restauration, il convient de privilégier ce type de destination.

En l’occurrence, à l’instar de l’expert judiciaire et pour les mêmes motifs, il convient d’écarter les références 6 à 9. La référence 4 relative à Apple, sera écartée compte tenu de l’incertitude sur le prix du bail. Les références 11 et 12 seront également écartées puisque les loyers mentionnés ont été fixés postérieurement à la date de renouvellement du bail en cause, soit en 2023 pour un bail renouvelé le 1er juillet 2021.

Les références du rapport de M. [A] situées [Adresse 25], secteur différent, avec une concurrence plus importante, seront écartés (Palais de la bière, la Taverne, le Pélican d’Or). Les références du Beef et de Mme [C] sont anciennes (octobre 2016 et juillet 2014) et sont situées dans des secteurs assez différents, alors que l’Hippopotamus bénéficie d’un emplacement de qualité, en face de l’opéra et à deux pas de la [Localité 19]'Place et d’une belle visibilité avec la structure en éperon du bâtiment.

Le Melting Pot dispose d’un emplacement un peu plus excentré et d’une moins bonne visibilité.

Seule la Brasserie Le Flore/Aux Moules dispose d’une surface similaire, les locaux des autres références étant d’une taille nettement inférieure. Le Café Lovster dispose d’une localisation très proche, similaire, bien que sa surface soit nettement inférieure. La Houblonnière, Paul et Le Voltaire disposent d’un emplacement proche et assez comparable.

Il résulte de ces cinq dernières références (n°1, 3, 5, 10, 13) un prix moyen de 943,22 €/m²P.

Compte tenu de la qualité architecturale exceptionnelle du bâtiment accueillant l’Hippopotamus, de sa belle visibilité avec sa forme d’éperon et de son emplacement place de l’opéra à proximité immédiate de la [Localité 19]'Place, des rues piétonnes, mais également des gares, le prix estimé par l’expert judiciaire, soit 973,80 euros, apparaît fondé et sera retenu.

La bailleresse se prévaut d’une majoration pour terrasse.

Celle-ci n’a pas été évoquée devant l’expert qui ne se prononce pas sur cette question.

Or, il n’apparaît pas que les références citées ne disposent pas également d’une terrasse.

Dès lors, il convient d’écarter toute majoration pour terrasse.

La valeur locative de la partie restaurant sera ainsi évaluée à 398284,20 euros (973,80 €/m²P x 409 m²).

C- Sur les abattements

Les preneurs demandent l’application d’abattement à trois titres :

la situation de co-preneursla crise sanitaireles travaux réalisés.

1° Sur l’abattement de 10% au titre de la situation de copreneurs

Le bail a été consenti dès l’origine à deux sociétés preneuses distinctes, tenues, de manière antinomique « conjointement et solidairement ».

Il sera cependant relevé, à l’instar de l’expert, que cette situation a permis la cession du fonds de commerce de café-brasserie ce qui représente un avantage pour les locataires. En outre, si les sociétés preneuses sont chacune à la merci d’une éventuelle défaillance de l’autre, elles sont également deux à pouvoir faire face au loyer en cas de difficulté.

Dès lors, comme l’expert judiciaire, il convient d’écarter tout abattement à ce titre.

2° Sur l’abattement de 10 % sur la valeur locative au titre de la crise sanitaire et de ses conséquences

Il sera relevé que les experts amiables, MM. [D] et [A], qui avaient appliqué un taux d’abattement au titre de la crise de covid-19, ont rendu leur rapport en mai et juillet 2021, soit à une période où le pays était encore en état d’urgence, ladite mesure n’ayant pris fin que le 30 juillet 2022 et où diverses mesures administratives restreignaient encore la libre circulation des personnes et l’activité économique.

Depuis la fin de l’état d’urgence, il a pu être constaté que l’activité économique et touristique avait repris comme antérieurement et n’avait pas été impactée durablement par la pandémie.

Si la société Carlton [Localité 22] Investissements a dû souscrire deux prêts garantis par l’Etat à hauteur de 250 000 euros chacun et est tenue de leur remboursement jusqu’au printemps 2026, le preneur ne fait état d’aucune difficulté financière résultant de cette situation, alors que son chiffre d’affaires est croissant.

En outre, la crise n’a été que ponctuelle et a affecté l’ensemble des fonds de commerce de sorte qu’un tel abattement pourrait être revendiqué pour la totalité des loyers commerciaux.

En conséquence, à l’instar de M. [K], il convient de rejeter tout abattement à ce titre.

3° Sur l’abattement de 5% sur la valeur locative de la partie hôtel, au titre de travaux

La société Carlton [Localité 22] argue du financement de travaux à hauteur de 992 223,80 euros entre 2016 et le 1er trimestre 2021 afin de maintenir le standing et l’attractivité de l’hôtel, ce qui a participé à générer le chiffre d’affaires.

a) Sur l’abattement au titre des investissements

Aux termes de l’article L. 311-1 du code de tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

L’article L.311-2 du même code dispose que le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

L’article L.311-3 stipule que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1.

Il est constant que la notification prévue à l’article L.311-2 du code de tourisme est une formalité substantielle dont l’omission prive le locataire de tout droit à invoquer les dispositions de l’article L.311-3 du même code.

Il n’est pas contesté que le formalisme n’a pas été respecté par le preneur de sorte qu’il ne peut se prévaloir de ces dispositions.

b) Sur l’abattement au titre des réparations exorbitantes de droit commun

Aux termes de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Cependant, il est constant que la soumission du bail aux dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce relatif à la fixation de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application de l’article R.145-8 du même code.

Ainsi, aucun abattement au titre de travaux ne peut être fondé sur les dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce.

Un abattement au titre de travaux, qu’il s’agisse de travaux d’amélioration, ou de réparations exorbitantes du droit commun telles que le transfert au preneur du gros entretien et des réparations des éléments d’équipement propres à son activité, ne peut être fondé que sur les usages observés dans la branche d’activité considérée, en application de l’article R.145-10 du code de commerce.

En l’espèce, il n’est fait état d’aucun usage en matière hôtelière prévoyant un abattement sur la valeur locative en raison des travaux du preneur, étant rappelé que les articles L. 311-1 à L.311-3 du code de tourisme prévoient spécialement le cas des travaux d’investissements du preneur hôtelier.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement au titre des réparations exorbitantes de droit commun, lequel serait dépourvu de fondement.

D- Sur le loyer du bail renouvelé

La valeur locative au 1er juillet 2021 doit ainsi être fixée de la manière suivante :

Partie hôtel : 319 317,87 euros

→ hébergement : 277 878,67 euros

→ surfaces annexes : 41 439,20 euros

Partie restauration : 398 284,20 euros

= 717 602,07 euros.

Le loyer de renouvellement du bail sera en conséquence fixé à la somme de 717 602,07 euros par an à compter du 1er juillet 2021.

IV- Sur la demande de remboursement

Le juge des loyers commerciaux qui fixe le prix du loyer révisé ou renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution du trop-perçu.

En revanche, en application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Ainsi, s’il existe une créance de trop-perçu de loyer compte tenu de la fixation rétroactive du loyer à un montant inférieur au loyer indexé applicable, les défenderesses ne pourront qu’être déboutées de leur demande de restitution de ce trop-perçu.

V- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Le différentiel entre le loyer réglé à compter du 1er juillet 2021 et celui fixé par la présente décision portera intérêt au taux légal à compter du 1er mémoire en défense sollicitant la diminution du loyer. La date de signification de ce 1er mémoire en défense ne ressortant pas des débats, il sera retenu celle du 2ème mémoire en défense, soit le 30 novembre 2021 (cf. jugement avant dire droit).

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

VI- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la demanderesse. Il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 717 602,07 euros ;

DÉBOUTE les défenderesses de leur demande de condamnation au remboursement du différentiel de loyer ;

DIT que la créance de restitution du trop-perçu portera intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d’une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;

DÉBOUTE la S.C.I. Opéra de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton Investissements de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. Opéra de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton Investissements de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la demanderesse.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux