TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03211

N° Portalis DB3S-W-B7J-23LU

Minute : 25/1476

Monsieur [M] [U] [E]

Représentant : M^e Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0783

Madame [T] [B] [R] [J] épouse [E]

Représentant : Me [O]-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0783

C/

Monsieur [Z] [K] [A]

Représentant : Me [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [U] [E],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [B] [R] [J] épouse [E],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K] [A],

demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2024 avec effet au 8 mai 2024, les époux [E] ont donné à bail à Monsieur [Z] [A], des locaux à usage d’habitation, constitués d’un pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel charges incluses de 1 650 euros, avec versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Pour l’essentiel, Monsieur [Z] [A] ne s’est pas acquitté des loyers dus, ni du dépôt de garantie.

Les consorts [E] ont fait signifier le 30 août 2024 à Monsieur [Z] [A] un commandement de payer les loyers pour un montant de 6 027 euros et de justifier de son assurance habitation, commandement du 30 août 2024.

Une sommation d’avoir à cesser des troubles, liés à l’adressage de ses colis au voisinage a été signifiée au preneur le 26 décembre 2024.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-[Localité 4] a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 3 septembre 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 21 février 2025, les époux [E] ont fait assigner Monsieur [Z] [A], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de voir concilier les parties et à défaut :

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif du preneur,

Déclarer l’occupant sans droit ni titre,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [A] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Monsieur [Z] [A] à payer aux propriétaires :

14 277 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à février 2025,

1 650 euros au titre du dépôt de garantie qui sera totalement conservé par les propriétaires au titre des nuisances subies,

Une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonner la séquestration des biens meubles du preneur dans tel garde meuble choisi par l’huissier, aux frais risques et périls de l’expulsé,

Condamner Monsieur [Z] [A] aux dépens en ce compris le coût des commandements délivrés.

SOUS TOUTES RESERVES.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 25 février 2025.

L’affaire, appelée une première fois le 5 juin 2025 (le locataire étant représenté), a été renvoyée contradictoirement et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, les époux [E], représentés, maintiennent les termes de leur acte introductif d’instance et actualise leur demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme

de 27 377 euros nette de frais, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Ils précisent solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire, en premier lieu pour le défaut d’assurance habitation et en second lieu pour le non-paiement des loyers à leur échéance ; et à titre subsidiaire la résiliation du bail. Ils requièrent en outre que le locataire ne puisse bénéficier de la trêve hivernale, dans la mesure où selon toute vraisemblance Monsieur [Z] [A] aurait, d’une part, usé d’un faux pour accéder au logement en produisant un bulletin de paie de 7 300 euros brut et, d’autre part, du fait que des tiers occuperaient désormais les lieux avec son assentiment.

Au soutien de leur demande, les requérants exposent, in fine, que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer

du 30 août 2024 et qu’il n’a pas produit son assurance locative, commandement à la même date.

Ils soutiennent également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur précise que le dernier versement remonte au mois de juin 2024.

Monsieur [Z] [A], dûment représenté à l’audience du 5 juin 2025, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience du 16 octobre 2025.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale concernant Monsieur [Z] [A], de laquelle il ressort qu’il vit seul dans les lieux et qu’il est en recherche d’emploi, sans ressources déclarées.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [A], ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience du 16 octobre 2025. Toutefois, considérant qu’il a été représenté à la première audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire, en premier ressort.

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 4], le 25 février 2025, soit six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

Par ailleurs, les requérants justifient avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-[Localité 4] le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande des consorts [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la recevabilité de la demande au titre de la non production de l’attestation d’assurance :

En vertu des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, les époux [E] justifient avoir adressé au preneur le 30 août 2024 un commandement de produire une attestation d’assurance habitation pour les locaux objet du bail.

En conséquence, la demande des consorts [E] aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance habitation des lieux loués est également recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolution du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article VIII qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [Z] [A] le 30 août 2024, pour la somme de 6 027 euros, arrêtée au 27 août 2024.

Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

De plus, Il résulte des pièces apportées à la cause, qu’apparaît à l’article VIII du contrat de bail, qu’à défaut de souscription par le preneur d’une assurance multirisque habitation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que c’est à peine de nullité que doivent être actées dans le commandement de produire l’attestation d’assurance, les dispositions visées dans le présent article.

En l’espèce, le commandement de payer en date du 30 août 2024 signifié au locataire et relatif au défaut d’assurance multirisque habitation reproduit, d’une part, dans son intégralité les dispositions de l’art 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il précise, d’autre part, que faute pour lui de déférer au présent commandement dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête de l’acte, la partie requérante entend se prévaloir de la clause de résiliation insérée au bail. Enfin Monsieur [Z] [A], non comparant, ne justifie pas dans le délai d’un mois du commandement, de la souscription de l’assurance habitation demandée.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause de résiliation pour défaut de souscription de l’assurance habitation sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit à compter du 1er octobre 2024 ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 mai 2024 avec effet au 8 mai 2024, à compter du 1er octobre 2024.

En conséquence, la résiliation du bail étant acquise à la date du 1er octobre 2024, Monsieur [Z] [A] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

En effet, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion ; et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection d’ordonner au commissaire de justice la séquestration des meubles en tel lieu qu’il aura choisi ; la demande à ce titre sera en conséquence rejetée ;

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance ; au regard des éléments versés aux débats, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux. Ainsi, Monsieur [Z] [A], sera condamné à verser aux époux [E] ladite indemnité à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Les consorts [E] versent aux débats, un décompte actualisé de la créance, mensualité d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 27 377 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [A], à verser aux époux [E] la somme de 27 377 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 inclus,

Sur la demande de paiement du dépôt garantie en réparation des nuisances subies :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce le dépôt de garantie est de 1 650 euros, le contrat a dûment été signé par les parties, le locataire ne démontre pas avoir versé aux époux [E] ledit dépôt de garantie. Toutefois, en l’absence de preuves relatives au coût des réparations locatives alléguées, la demande de paiement au titre du dépôt de garantie et de sa conservation par les bailleurs sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le devis de 5 000 euros, évoqué en pièce 7, et non versé à la cause, relatif à des travaux que le preneur auraient entrepris sans l’autorisation des bailleurs ; il apparaît que les époux [E] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [A], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût des commandements de payer et de produire une attestation d’assurance habitation, tous deux en date du 30 août 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [E] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [A], sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, tant au titre du non-paiement des loyers que du défaut de production de l’attestation d’assurance des lieux loués ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au contrat de bail conclu le 7 mai 2024 à effet au 8 mai 2024, entre Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] demeurant [Adresse 5] à [Localité 6], d’une part et Monsieur [Z] [A] qui réside [Adresse 4] à [Localité 3], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis à cette dernière adresse, sont réunies à compter du 1er octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles telle que formulée en demande ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A], à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] la somme de 27 377 euros (vingt-sept mille trois cent soixante-dix-sept euros), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté mensualité d’octobre 2025 incluse ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande en paiement du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [A], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [Z] [A] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] ladite indemnité mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE, Monsieur [Z] [A], à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [Z] [A], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût des commandements de payer du 30 août 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [M] [E] et Madame [T] [B] [R] [J], épouse [E] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT