Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05422 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRNY.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [CV] [WG], né à [Localité 27] le 23 novembre 1976, de nationalité française, marié, exerçant la profession d’architecte et demeurant ensemble à [Adresse 30],

représenté par M^e Liora BENDRIHEM HELARY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Aude ALEXANDRE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [B] [SL] [E], née à [Localité 25] (ETATS-UNIS) le 11 novembre 1980, de nationalité italienne, mariée, exerçant la profession de directrice juridique et demeurant ensemble à [Adresse 30],

représentée par M^e Liora BENDRIHEM HELARY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Aude ALEXANDRE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [VC], [R] [O], né le 27 février 1964 à [Localité 28] (Yvelines), de nationalité Française, domicilié [Adresse 1],

représenté par M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

SAS [A] ET ASSOCIES, Notaires, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° B 327 948 113, dont le siège social est sis [Adresse 12], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège. DÉFENDERESSE,

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Valérie DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [P], [I] [U] née [O], née le 11 septembre 1958 à [Localité 28] (Yvelines), de nationalité Française, domiciliée [Adresse 11],

représentée par M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] SARL,inscrit au RCS [Localité 28] 421 239 310 Siège social [Adresse 9],

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y], ou autrement dénommée ensemble SCP 1694 NOTAIRES, Société Civile Professionnelle immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 311 799 043, dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.,

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 06 Septembre 2023 reçu au greffe le 04 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2025, prorogé au 21 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 25 novembre 2019 par Maître [CV] [S], notaire au sein de la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y] (ci-après la « SCP 1694 NOTAIRES »), Mme [P] [O] et M. [VC] [O] (ci-après « les consorts [O] ») ont consenti à M. [N] [WG] et Mme [B] [E], assistés par Maître [T] [J], notaire au sein de la société [A] ET ASSOCIES, une promesse de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 10] à VERSAILLES (78000) au prix de 1 250 000 euros. Ladite promesse a été conclue par l’intermédiaire de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H], agent immobilier.

A l’article « servitude » en page 12 dudit acte, il est indiqué :

« Le bénéficiaire profitera ou supportera les servitudes s’il en existe.

A la connaissance du promettant, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles relatées dans l’acte du 1er décembre 1980, constituant le titre acquisitif de M. et Mme [L] [O], ci-après littéralement retranscrites :

« Aux termes d’un acte dressé par Maître [XL] [C] prédécesseur immédiat de la société civile professionnelle dénommée en tête des présentes, les 8 et 9 septembre 1926, il a été établi diverses servitudes, ci-après littéralement rapportées :

Nouvelles conditions particulières

Il est expressément convenu ce qui suit entre les parties :

(…)

3) Monsieur [Z] aura le droit de passage sur la partie de la cour F appartenant à Mademoiselle [M]. Il ne pourra avoir droit de passage sur la partie de cour K appartenant à Monsieur [RG] que pour l’introduction dans le bâtiment L de combustibles, bois ou charbon, et ce à titre de simple tolérance (…)

Par le seul fait des présentes, l’acquéreur sera subrogé activement et passivement dans les conditions particulières ci-dessus relatées, qu’il exécutera à ses risques et périls, sans recours contre les vendeurs, »

Le plan ci-dessus énoncé est ci-joint et annexé.

Demeurent également annexés au présent acte :

— un état hypothécaire sur lequel il est précisé que le bien objet des présentes bénéficie d’un droit de passage sur les parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 22],

— un état hypothécaire duquel il résulte que :

— la parcelle [Cadastre 21] provient de la parcelle [Cadastre 16] aux termes d’un procès-verbal de cadastre en date du 25 janvier 1990 n°2603 DA n°485, publié le 2 février 1990, volume 2990 P n°622,

— les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 21] constituent désormais la parcelle [Cadastre 22] aux termes d’un procès-verbal de cadastre en date du 2 janvier 1995 n°2603 DA n°649, publié le 29 mars 1995, volume 1995 P n°1875.

— une note reprenant les servitudes relatées dans le règlement de copropriété de l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] ainsi que le plan annexé audit acte. »

La vente a été réalisée par acte authentique reçu le 6 mars 2020 par Maître [K] [D], de la SCP 1694 NOTAIRES, M. [N] [WG] et Mme [B] [E] étant assistés par Maître [T] [J], de la société [A] ET ASSOCIES. L’article « servitudes » en page 9 de l’acte est identique à celui stipulé à la promesse de vente du 25 novembre 2019.

Par acte du 23 décembre 2020, Maître [CV] [S] a dressé un acte rectificatif à l’attestation immobilière reçue par Maître [BM] [C], notaire, le 7 octobre 2004, à l’attestation immobilière reçue par Maître [K] [D], notaire, le 6 mars 2020, et à l’acte de vente reçu par Maître [K] [D], notaire, le 6 mars 2020, aux termes duquel il est indiqué « il résulte de l’acte acquisitif de M. et Mme [L] [O] ce qui suit : « Monsieur [Z] aura le droit de passage sur la partie de la cour F appartenant à Mademoiselle [M]. Il ne pourra avoir droit de passage sur la partie de cour K appartenant à Monsieur [RG] que pour l’introduction dans le bâtiment L de combustibles, bois ou charbon, et ce à titre de simple tolérance ». Par ailleurs il résulte de l’acte reçu par Maître [NX], notaire à [Localité 26], le 27 octobre 1958, annexé aux présentes, que la parcelle actuellement cadastrée section BP numéro [Cadastre 6] supporte une servitude de passage à pied et en voiture au profit de la parcelle cadastrée section BP numéro [Cadastre 2], et non au profit de la parcelle cadastrée section BP numéro [Cadastre 4]. Par suite c’est à tort et par erreur que l’acte reçu par Maître [BM] [C] le 7 octobre 2004, l’acte reçu par Maître [K] [D] le 6 mars 2020 et l’acte de vente reçu par Maître [K] [D] le 6 mars 2020 mentionnent une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BP numéro [Cadastre 6] alors que seule une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BP numéro [Cadastre 8] existe au profit de la parcelle cadastrée section BP numéro [Cadastre 4] ». Il est également indiqué « les vendeurs déclarent emprunter la parcelle [Cadastre 22] et [Cadastre 6] depuis 1980 pour accéder aux biens objets des présentes sans contestation ni revendication d’un voisin ou de toute autre personne intéressée ».

Par lettres de leur conseil du 12 décembre 2022, M. [WG] et Mme [E] ont fait savoir aux notaires, à l’agence immobilière et aux vendeurs qu’ils avaient appris, postérieurement à la vente, l’absence de servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 19]. Estimant que leur consentement avait été vicié, ils ont demandé l’indemnisation de leur préjudice pour la somme de 57 107,42 euros en raison des travaux rendus nécessaires pour modifier l’entrée de leur habitation en l’absence de servitude de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6].

Par actes de commissaire de justice des 6, 12 et 18 septembre 2023, M. [WG] et Mme [E] ont fait assigner les consorts [O], vendeurs, la SCP 1694 NOTAIRES, la société [A] ET ASSOCIES, les deux notaires, et la société [YR] [H], l’agence immobilière, devant ce tribunal aux fins de les voir condamnés in solidum à leur verser la somme de 59 842,12 euros en réparation de leur préjudice, outre la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, M. [WG] et Mme [E] sollicitent du tribunal de :

« Vu les articles 1104, 1112-1, 1130, 1137 et 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

— Recevoir les époux [WG] dans toutes leurs écritures,

— Sommer l’agence immobilière [YR] [H] de justifier de la présentation de la configuration des lieux et modalités d’accès du bien présenté,

— Condamner les défendeurs in solidum à payer aux époux [WG] la somme de 59 842,12 euros en réparation du préjudice subi,

— Condamner les défendeurs in solidum à payer aux époux [WG] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, les consorts [O] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1104, 1137 et 1240 du code civil,

Vu les articles 146 et 700 du code de procédure civile,

— Déclarer Mme [U] née [O] et M. [O] tant recevables que bien fondés en leurs conclusions ;

En conséquence et faisant droit à leurs demandes,

— Débouter purement et simplement Mme [E] et M. [WG] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— Débouter purement et simplement toute partie d’une demande plus ample ou contraire ;

Subsidiairement,

— Condamner la société [YR] [H], la SCP 1694 NOTAIRES et la société [A] ET ASSOCIES à relever et garantir indemnes Mme [U] née [O] et M. [O] de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— Débouter purement et simplement toute partie d’une demande plus ample ou contraire ;

En tout état de cause,

Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner tout succombant à verser à Mme [U] née [O] et M. [O] chacun la somme de 4 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’une éventuelle exécution forcée. ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SCP 1694 NOTAIRES demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence,

— Déclarer les époux [WG] ou toute autre partie à l’instance mal fondés en leurs demandes formées à l’encontre de la SCP 1694 NOTAIRES, les en débouter ;

— La mettre hors de cause ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner solidairement l’agence immobilière [YR] [H] et les consorts [O] à relever indemne la SCP 1694 NOTAIRE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

— Condamner les époux [WG] ou tout succombant à régler à la SCP 1694 NOTAIRES la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [WG] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la société [A] ET ASSOCIES sollicite du tribunal de :

« – Déclarer la société [A], Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions,

— Juger que M. [WG] et Mme [E] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire,

— Les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— Débouter les consorts [O] de leur demande subsidiaire en garantie,

— Condamner solidairement les consorts [O] à garantie la société [A] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur la demande des époux [WG],

— Débouter l’agence immobilière [YR] [H] de sa demande subsidiaire en garantie,

— Rejeter l’exécution provisoire,

— Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] demande au tribunal de :

— Déclarer les époux [WG] mal fondés en leurs demandes formées à l’encontre de l’agence immobilière [H],

— Les en débouter,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCP 1694 NOTAIRES et la société [A] à garantir et relever indemne l’agence immobilière [YR] [H] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— Débouter les consorts [O] et la SCP 1694 de leur demande subsidiaire en garantie à son encontre,

— Condamner les époux [WG] et tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens ».

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025. L’affaire a été plaidée le 2 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 7 novembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « déclarer » et « recevoir »

Il est rappelé que ces demandes formulées au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code procédure civile et que le tribunal n’y répondra que s’il s’agit de moyens développés dans les écritures et venant au soutien des autres demandes exprimées au dispositif.

Sur la responsabilité des vendeurs

M. [WG] et Mme [E] font valoir que les consorts [O] ont intentionnellement omis de les informer de l’absence de servitude de passage sur la parcelle propriété des époux [HS], [Adresse 20], cette omission étant constitutive d’une manœuvre dolosive. Se fondant sur les dispositions des articles 1104, 1130 et 1137 du code civil, ils soulignent la mauvaise foi des vendeurs en ce que les époux [HS] avaient informé les vendeurs de cette absence de servitude antérieurement à l’opération. Ils soulignent que cette information était déterminante et qu’ils n’auraient pas contracté dans les mêmes conditions s’ils en avaient eu l’information.

Sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, ils se prévalent de l’obligation d’information préalable des consorts [O] et précisent que ces derniers, pourtant prévenus par les époux [HS], ont déclaré à l’acte qu’il n’existait pas d’autres servitudes que celles énoncées dans l’acte du 1er décembre 1980, n’émettant aucun doute sur l’existence ou non d’une servitude.

Les consorts [O] exposent que la servitude relative à la parcelle [Cadastre 19], jouxtant la parcelle [Cadastre 17] constituant le bien vendu était connue depuis 1926 et relatées dans l’acte de vente de leurs parents du 1er décembre 1980, aux termes duquel la cour « K » correspond à la parcelle [Cadastre 19], et le bâtiment « L » à la parcelle [Cadastre 17] et qui est énoncée dans les termes suivants « Monsieur [Z] aura le droit de passage sur partie de la cour F appartenant à Mademoiselle [M]. Il ne pourra avoir droit de passage sur la partie de cour K appartenant à Monsieur [RG] que pour l’introduction dans le bâtiment L de combustibles, bois ou charbon, et ce à titre de simple tolérance ».

Ils soulignent que M. [WG] et Mme [E] avaient, préalablement à la signature de la promesse de vente, interrogé leur notaire sur l’existence ou non d’un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 19] où était située la porte principale de la maison et qu’il s’agit dès lors d’un éventuel manquement du notaire à son devoir de conseil.

Ils précisent ne pas avoir été convoqués à la signature de l’acte rectificatif du 23 décembre 2020 relatif à l’absence de droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] et estiment ne pas avoir caché d’information aux acheteurs, la promesse visant expressément les servitudes prévues à l’acte acquisitif de leurs parents en 1980.

Les consorts [O] font valoir que la lettre des époux [HS] du 8 octobre 2020 relative à l’absence de droit de passage ne présente pas de force probante en ce qu’elle ne fait que rapporter des propos et se contente d’énoncer les servitudes déjà constatées dans les actes.

***

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.»

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le silence gardé par le vendeur sur un élément déterminant du consentement de l’acquéreur constitue une manœuvre dolosive, une obligation d’information et de loyauté pesant sur le vendeur quant aux conditions essentielles de la vente.

L’objet de la réticence, de la dissimulation d’une information, se comprend comme l’inexistence d’une qualité essentielle de l’objet du contrat. Il s’agit le plus souvent, en matière immobilière, de la dissimulation d’une caractéristique administrative de l’immeuble, de désordres non révélés ou encore d’importants travaux réalisés dans les lieux au cours des années précédant la vente mais non divulgués.

Toutefois, si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

***

En l’espèce, il est constant que les consorts [O] ont, par acte authentique reçu le 25 novembre 2019 par Maître [CV] [S], notaire, consenti à M. [WG] et Mme [E] une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 29].

Cet acte comporte, outre les mentions précitées relatives aux servitudes, parmi ses annexes :

— le plan énoncé à l’acte du 1er décembre 1980, relatant les servitudes reçu par Maître [C], notaire, les 8 et 9 septembre 1926,

— un état hypothécaire du 30 juillet 2019,

— un extrait de règlement de copropriété, non daté, avec un plan.

Il ressort de ces éléments que la servitude de passage énoncée à l’acte du 1er décembre 1980, découlant de l’acte établissant les servitudes dressé par Maître [C] les 8 et 9 septembre 1926 prévoit « Monsieur [Z] aura le droit de passage sur partie de la cour F appartenant à Mademoiselle [M]. Il ne pourra avoir droit de passage sur la partie de cour K appartenant à Monsieur [RG] que pour l’introduction dans le bâtiment L de combustibles, bois ou charbon, et ce à titre de simple tolérance ».

A la lecture du plan de division entre M. [RG] et [Localité 24] [M] annexé à l’acte, il en ressort que la cour « F » correspond à la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 8], la cour « K » correspond à la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 6] (propriété des époux [HS]) et le bâtiment « L » à la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 4], objet de la vente, étant rappelé que les consorts [O] tiennent leurs droits de la vente entre Mme [Z] et leurs parents.

Dès lors la servitude visée ne comprend pas de droit de passage au bénéfice de la propriété des consorts [O] sur la parcelle appartenant aux époux [HS], nonobstant l’état hypothécaire mentionnant à la suite du décès de [X] [O] (mère des consorts [O]) le 7 juin 2004 un « droit de passage sur BP [Cadastre 6] et BP [Cadastre 8] » et la création d’une porte d’entrée par les parents des consorts [O] donnant sur cette parcelle.

Mme [E] avait une parfaite compréhension de la situation avant la signature de la promesse de vente en ce qu’elle écrivait à son interlocuteur de la société [A] ET ASSOCIES, son notaire conseil, le 8 novembre 2019 « J’ai regardé la promesse rapidement (…) concernant la servitude de passage : les documents font référence à une parcelle cadastrale qui n’existe plus. En effet, cette dernière (la n°[Cadastre 3]) a été découpée en deux : [Cadastre 8] et [Cadastre 6]. Nous souhaitons nous assurer que nous avons bien un droit de passage sur les deux parcelles car la porte principale de la maison donne sur la parcelle [Cadastre 6] et le portillon du jardin donne sur la parcelle [Cadastre 8]. En lisant la promesse, il semblerait que nous ayons uniquement un droit de passage sur la [Cadastre 8], alors que sur la [Cadastre 6] « il ne pourra y avoir droit de passage sur la partie de la cour K appartenant à Monsieur [RG] que pour l’introduction dans le bâtiment L de combustibles, bois ou charbon, et ce à titre de simple tolérance ». Que pouvons-nous faire afin de sécuriser l’accès par la porte principale ? »

Le 22 novembre 2019, soit toujours antérieurement à la date de signature de la promesse, M. [WG] et Mme [E] ont adressé un courriel à leur interlocuteur de la société [A] ET ASSOCIES, démontrant là encore avoir connaissance de la situation puisqu’ils ont indiqué, en joignant le plan annexé à l’acte de 1926, « servitude page 11 : je comprends qu’il y a une servitude sur la parcelle F (en jaune) du plan et une tolérance ponctuelle sur la partie K (en bleu). Par contre aujourd’hui l’entrée du bien se fait en passant par la partie K (flèche rouge pour l’entrée), Y a t’il un risque ? Sachant que ce déplacement d’entrée a été validé dans le permis de 1980. ». La société [A] ET ASSOCIES répondait le même jour « je viens d’indiquer à mon confrère votre volonté de maintien du rendez-vous malgré les problématiques non résolues de la servitude de passage et des constructions sans autorisation.»

A nouveau le 5 mars 2020, soit avant la signature de l’acte de vente, M. [WG] et Mme [E] ont écrit à leur interlocuteur de la société [A] ET ASSOCIES dans les termes suivants : « je viens seulement de relire le document et je suis un peu inquiet car dans ce dernier rien n’indique qu’il y a une servitude de passage pour la parcelle [Cadastre 4] sur la parcelle [Cadastre 6] ce qui est gênant car la porte d’entrée se situe sur la parcelle [Cadastre 6] ».

Il ressort de ces éléments qu’il ne peut être reproché de réticence dolosive aux consorts [O], M. [WG] et Mme [E] ayant, par leurs échanges avec leur notaire conseil, démontré qu’ils avaient connaissance de la situation relative aux servitudes de passage pour sortir de la propriété dont ils se portaient acquéreurs avant la signature des actes et, notamment, qu’en application de l’acte des 8 et 9 septembre 1926, le droit de passage ne profitait qu’à la parcelle [Cadastre 22] et non à la parcelle [Cadastre 19] où avait été déplacée la porte d’entrée de la maison après son achat le 1er décembre 1980.

Ainsi, les informations visées ne peuvent avoir été dissimulées par les consorts [O] puisque elles étaient connues de M. [WG] et Mme [E] avant même la signature de la promesse.

A ce titre, la lettre des époux [HS], propriétaires de la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6], qui porte la date du 8 octobre 2020, soit postérieurement à la signature de la promesse et de l’acte de vente, ne permet pas de retenir que les consorts [O] auraient omis de divulguer cette information avant la signature desdits actes alors qu’elle était connue de M. [WG] et Mme [E].

En conséquence, les demandes formées par M. [WG] et Mme [E] à l’encontre des consorts [O] seront rejetées.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

M. [WG] et Mme [E], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, font valoir que l’agent immobilier est tenu, même vis-à-vis de la partie qui ne l’a pas mandaté, de se renseigner pour savoir si l’opération est en adéquation avec les buts poursuivis par le contractant. Ils indiquent que l’agent immobilier ne s’est pas enquis de vérifier l’existence ou à tout le moins la réalité de la servitude.

Ils font sommation à l’agence immobilière de justifier de son affirmation selon laquelle M. [WG] et Mme [E] étaient parfaitement « informés de la configuration des lieux et modalités d’accès », ce qui impliquait, selon eux, que l’agence immobilière ait informé les acheteurs de la nécessité de passer par la fenêtre pour accéder à la maison. Ils affirment que le bien acquis est différent de celui présenté.

Ils se fondent sur les échanges avec le notaire instrumentaire le 23 novembre 2019 et la lettre des époux [HS] du 8 octobre 2020, leur ayant délivré l’information selon laquelle il n’existait pas de droit de passage à l’agence immobilière.

Ils estiment que l’omission volontaire de l’information, délivrée par les voisins à l’agence immobilière, constitue une faute engageant la responsabilité de cette dernière.

La société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] indique que M. [WG] en qualité d’architecte et Mme [E] en qualité de directrice juridique sont des investisseurs avertis.

Elle ajoute que les échanges produits au débat permettent de démontrer qu’ils étaient parfaitement informés de la servitude invoquée et qu’ils se sont engagés en toute connaissance de cause.

La défenderesse fait valoir que M. [WG] et Mme [E] étant assistés de leur propre notaire conseil et la promesse de vente étant rédigée par acte authentique, elle n’avait pas à remettre en cause l’analyse faite par les notaires.

L’agence immobilière expose que la note sur les servitudes annexée à l’acte est parfaitement claire en ce qu’elle ne mentionne une servitude que sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 7]. Estimant que la mention de l’existence d’une servitude sur la parcelle [Cadastre 19] constitue une erreur, elle explique que le notaire instrumentaire a établi un acte rectificatif auquel elle n’a pas été associée.

***

Sur la sommation de communiquer formée par M. [WG] et Mme [E]

L’article 138 du code de procédure civile dispose que « si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. »

L’article 142 du même code ajoute que « les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »

En l’espèce, M. [WG] et Mme [E] demandent la communication par la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] «de la présentation de la configuration des lieux et modalités d’accès du bien présenté ».

Les demandeurs ne précisent pas dans leur demande quels sont les éléments de preuve dont ils sollicitent la communication, quant à leur contenu, leur matérialité, leur date ou tout autre élément permettant d’identifier le ou les document(s) demandé (s).

Compte tenu de la description trop générale rendant impossible leur identification, la demande de communication de M. [WG] et Mme [E] est rejetée.

Sur la faute reprochée à l’agent immobilier

L’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel.

Seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l’entremise dans la vente d’immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d’autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu’il vante expressément certaines caractéristiques du bien.

Conformément à l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de cause à effet entre le manquement et le préjudice allégués.

La violation d’une obligation d’information n’est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui y contrevient que si l’information a eu un caractère déterminant dans la décision du créancier de cette obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve.

En l’espèce M. [WG] et Mme [E], sur lesquels pèse la charge de la preuve d’une faute commise par l’agent immobilier, ne produisent aucun échange avec la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] et ne font état d’aucune visite et d’aucune demande de leur part sur la consistance juridique du bien immobilier.

En outre, il est constant que la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] a exercé une mission d’intermédiation mais n’a pas été chargée de la rédaction de la promesse de vente signée le 25 novembre 2019.

M. [WG] et Mme [E] se fondent sur le courriel du 23 novembre 2019 entre Maître [S], notaire instrumentaire et l’étude [A] ET ASSOCIES, leur notaire conseil, dont l’agence immobilière a été mise en copie. Toutefois, aux termes de ce courriel il est indiqué par le notaire instrumentaire qu’il envoie des documents « confirmant les servitudes de passage permettant l’accès à la propriété vendue», à la suite d’un courriel du même jour adressé aux vendeurs aux termes duquel le notaire indique là aussi détenir de « nombreux éléments » qui répondent aux interrogations concernant les servitudes.

Il ressort de ce courriel que, dès avant la signature de la promesse de vente, la question juridique des servitudes soulevée par les acquéreurs, qui n’était pas de la compétence de l’agence immobilière, était entre les mains des notaires. Il ne peut donc être reproché une quelconque dissimulation à l’agence immobilière laquelle, sachant les acquéreurs conseillés par des professionnels du droit, n’était tenue à aucune obligation d’information à ce titre à l’égard de ces derniers.

Les professions de M. [WG] et de Mme [E] sont indifférentes à l’éventuelle responsabilité de l’agence immobilière, alors que deux notaires étaient mandatés pour la rédaction de la promesse et de l’acte de vente.

L’agence immobilière ne peut se voir reprocher de ne pas avoir attiré l’attention des vendeurs sur la configuration des lieux, à savoir l’accès à la maison par la porte sortant sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6], sur laquelle n’existait aucun droit de passage comme indiqué dans la lettre des époux [HS] à M. [WG] et Mme [E] portant la date du 8 octobre 2020, puisqu’ils étaient informés de la difficulté soulevée à ce titre avant la signature de la promesse de vente.

En conséquence, en l’absence de faute caractérisée à l’encontre de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H], sa responsabilité ne peut être retenue et les demandes formées par M. [WG] et Mme [E] à son encontre seront donc rejetées.

Sur la responsabilité des notaires

M. [WG] et Mme [E] exposent que les notaires sont tenus de vérifier l’efficacité des actes juridiques dont ils sont rédacteurs. Ils ajoutent qu’en omettant de mentionner dans l’acte l’existence d’une servitude, le notaire commet un manquement directement à l’origine du dommage subi par l’acquéreur.

Ils invoquent que l’interprétation erronée d’un document ne relève pas de la rectification matérielle et reprochent au notaire instrumentaire la rédaction de l’acte du 23 décembre 2020.

Les demandeurs estiment que l’absence de vérification des actes et annexes sont constitutifs d’une faute et que Maître [S] a reconnu dans son courriel du 16 octobre 2020 qu’il existait à tout le moins une erreur en transmettant l’acte rectificatif.

Ils indiquent avoir été rassurés, malgré leurs interrogations, par le notaire instrumentaire et leur notaire conseil sur l’éventuelle absence de servitude sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] mais aussi reprochent l’absence de position claire du notaire sur l’absence de servitude sur ladite parcelle.

Ils font valoir que l’acte du 23 décembre 2020 constitue un acte rectificatif sur le fond du droit et non seulement la correction d’une simple erreur matérielle démontrant que Maître [S] n’a procédé aux vérifications que postérieurement à l’acte de vente.

Les demandeurs indiquent que cet acte leur cause un préjudice en ce qu’il est venu leur ôter un droit qui existait dans un précédent acte authentique et qu’ils ne pouvaient plus accéder à la maison qu’ils avaient acquise par la porte d’entrée, ce qui a impliqué de procéder à des travaux d’accessibilité.

Ils contestent avoir eu conscience qu’il s’agissait d’une simple tolérance de passage, s’opposant au moyen de la SCP 1694 NOTAIRES qui fait état de leur demande de faire annexer à l’acte plusieurs documents pour « consolider la tolérance de passage ».

Se fondant sur le devoir d’information et de conseil des notaires, conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil et aux règles professionnelles du notariat pour engager leur responsabilité, ils insistent sur le fait d’avoir systématiquement été rassurés par les notaires sur l’existence d’un droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6].

Ils estiment que les notaires auraient dû mettre en évidence l’absence de droit de passage et qu’à défaut leur responsabilité est engagée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

La SCP 1694 NOTAIRES indique avoir mentionné précisément à la promesse de vente et à l’acte de vente, à l’article « désignation du bien » le seul droit de passage sur la cour cadastrée [Cadastre 22] pour accéder au bien depuis l'[Adresse 13]. Elle ajoute que l’article « servitudes » contenu dans l’acte du 1er décembre 1980 a été repris à l’identique et que plusieurs pièces ont été annexées à l’acte à la demande des acquéreurs s’agissant de la simple tolérance de passage sur la parcelle [Cadastre 19].

Elle précise que cette seule tolérance était parfaitement comprise de M. [WG] et Mme [E] ainsi que cela ressort du courriel du 22 novembre 2019 et qu’ils avaient dès le départ projeté de faire des travaux pour permettre l’accès à la maison par la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 8].

La SCP 1694 NOTAIRES explique que les documents annexés à la promesse ont tous été envoyés préalablement à M. [WG] et Mme [E], mettant en évidence une simple tolérance de passage et non une servitude et qu’elle a ainsi, par cette annexion, rempli son devoir de conseil.

Elle expose que c’est à la suite du contact des époux [HS] avec l’étude qu’elle a dressé un acte rectificatif.

Elle considère que les vendeurs, comme l’agence immobilière, devaient informer les acquéreurs, notamment lors de la visite des lieux, sur la parcelle qui leur permettait d’accéder au bien compte tenu de l’information délivrée par les époux [HS] préalablement à la signature de la promesse de vente mais également, s’agissant des vendeurs, d’informer le notaire instrumentaire de la parcelle sur laquelle ils détenaient un droit de passage.

La SCP 1694 NOTAIRES indique donc que l’acte du 23 décembre 2020 ne faisait que rectifier une erreur matérielle. Elle se prévaut de la jurisprudence qui précise que le notaire n’a à procéder à des vérifications des déclarations des parties que s’il y a des éléments permettant de soupçonner l’inexactitude de celles-ci.

Elle conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’en outre les vendeurs détenaient l’information selon laquelle ils ne disposaient pas d’un droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] et qu’ils ne l’avaient pas communiquée, excluant ainsi toute imputabilité du préjudice allégué par les demandeurs.

La société [A] ET ASSOCIES rappelle que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Elle expose que le devoir de conseil du notaire comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité et que sa responsabilité ne peut être engagée que sur faute prouvée. Elle indique que le notaire doit éclairer les parties sur leur engagement et procéder aux recherches sur la situation des immeubles.

Soulignant ne pas être le notaire rédacteur d’acte, la société [A] ET ASSOCIES expose que la promesse comme l’acte de vente comportent l’intégralité des pièces recueillies sur la situation du bien.

Elle estime que ces documents envoyés, préalablement à la signature des actes, à M. [WG] et Mme [E] mettent en évidence l’existence d’une simple tolérance de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] et non d’une servitude de passage.

Rappelant le courriel de Mme [E] du 22 novembre 2019 ainsi que le plan colorisé par ses soins joint audit courriel, la société [A] ET ASSOCIES estime que seule une tolérance de passage existait et qu’elle était ainsi expliquée lors de la signature de la promesse le 25 novembre 2019.

Elle ajoute que les vendeurs ont dissimulé un élément important de la vente et qu’ils ont commis une réticence dolosive exonérant automatiquement le notaire de toute responsabilité à défaut de lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice invoqué.

***

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, d’attester que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

La qualité de rédacteur d’acte est en principe reconnue tant au notaire instrumentaire qu’au notaire appelé par une partie à y concourir ou à y participer. Il en résulte que le notaire appelé à concourir, comme le notaire participant, engage sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire.

Le notaire est, de façon générale, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’espèce, il est constant que l’article intitulé « désignation du bien » à la promesse du 25 novembre 2019 et à l’acte de vente du 6 mars 2020 vise un « droit de passage sur la cour partant de l'[Adresse 13] pour accéder aux biens objets des présentes cadastrée section [Cadastre 15] numéro [Cadastre 8] pour 12 ares et 10 centiares » et qu’aux termes de l’article intitulé « servitudes » les vendeurs indiquent qu’il n’en existe pas d’autres que celles relatées à l’acte de vente du 1er décembre 1980.

Il ressort du courriel de Mme [E] au notaire de la société [A] ET ASSOCIES du 8 novembre 2019 précité que le projet de promesse qui lui a été adressé ne comprenait pas de droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6]. Aucune réponse n’est apportée à la question posée par les acquéreurs à la société [A] ET ASSOCIES en ces termes : « que pouvons-nous faire afin de sécuriser l’accès à la porte principale ? » au vu des pièces produites. De même, il n’est pas produit la réponse apportée par le notaire à la question posée par M. [WG] et Mme [E] le 22 novembre 2019 sur le fait de savoir s’il existait un risque avec les voisins compte tenu du déplacement de l’entrée de la maison sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] alors que le passage sur cette parcelle ne constituait qu’une « tolérance ponctuelle ».

Si M. [WG] et Mme [E] ont décidé de maintenir la réunion de signature de la promesse le 25 novembre 2019 malgré les « problématiques non résolues de la servitude de passage et des constructions sans autorisation » selon les termes du courriel reçu de leur notaire le 22 novembre 2019, c’est qu’ils ont reçu ainsi que la société [A] ET ASSOCIES le lendemain, 23 novembre 2019, du notaire instrumentaire l’assurance de l’existence d’une servitude de passage dans les termes suivants « par ailleurs, vous trouverez en pièces jointes différents documents confirmant les servitudes de passage permettant l’accès à la propriété».

La SCP 1694 NOTAIRES écrivait également aux vendeurs le même jour dans les termes suivants : « concernant les servitudes, j’ai retrouvé de nombreux éléments qui, selon moi, répondent aux interrogations ; ces précisions apparaissent en pièces jointes et dans le projet d’acte ci-joint. Je les adresse également à mon confrère ».

Le 5 mars 2020, la société [A] ET ASSOCIES transmettait le projet d’acte de vente à M. [WG] et Mme [E] indiquant transmettre le titre de propriété des voisins « laissant apparaître la servitude de passage » sans toutefois que ce document soit produit au débat. Le même jour, M. [WG] et Mme [E] répondaient à leur notaire et s’inquiétaient dans les termes suivants : « je suis un peu inquiet car dans ce dernier rien n’indique qu’il y a une servitude de passage pour la parcelle [Cadastre 4] sur la parcelle [Cadastre 6]. Ce qui est gênant car la porte d’entrée se situe sur la parcelle [Cadastre 6] ».

Il s’évince de ces éléments que si M. [WG] et Mme [E] avaient bien identifié la difficulté relative à la simple tolérance de passage sur la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 6] où était située la porte d’entrée du bien qu’ils projetaient d’acquérir et qu’un droit de passage était reconnu sur la seule parcelle [Cadastre 22] dans les projets d’acte, ni la société [A] ET ASSOCIES, ni la SCP 1694 NOTAIRES ne les ont pleinement informés des conséquences de l’absence d’une telle servitude et notamment qu’elle allait leur imposer de modifier la porte d’entrée de la maison qu’ils entendaient acquérir. Il ne ressort nullement des pièces produites que les consorts [O] aient laissé entendre aux notaires qu’il existait une servitude de passage à leur profit sur la parcelle [Cadastre 19]. Ils déclarent au contraire à la promesse et à l’acte de vente que les servitudes qu’ils connaissaient sont celles prévues à l’acte du 1er décembre 1980, lequel ne comprend pas ladite servitude de passage. Il appartenait en conséquence aux notaires de préciser dans l’acte qu’ils avaient informé M. [WG] et Mme [E] de cette simple tolérance alors que la rédaction de l’article « servitudes » et ses pièces annexées, vise au contraire l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6].

Qu’il s’agisse de la SCP 1694 NOTAIRES ou de la société [A] ET ASSOCIES, ils ont chacun affirmé à M. [WG] et Mme [E] détenir les éléments permettant de résoudre la difficulté relative à la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 19], lesquels ont été annexés à l’acte, dont l’état hypothécaire du 30 juillet 2004 dressé le 7 juin 2004 à la suite du décès de [X] [O] mentionnant un droit de passage sur les parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 22] et non une simple « tolérance ».

Il ressort d’ailleurs du courriel adressé par la SCP 1694 NOTAIRES à M. [WG] et Mme [E] le 16 octobre 2020, soit après la signature des actes, que « l’attestation immobilière dressée par Maître [BM] [C] suite au décès de M. [O] fait mention, à tort, d’une servitude sur les parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 19] alors que la servitude de passage à votre profit n’existe que sur la parcelle [Cadastre 22] ; il existe une simple tolérance sur la parcelle [Cadastre 19] », en contradiction avec l’article « servitudes » des actes qu’elle a dressés.

Les notaires ne peuvent, pour s’exonérer de leur responsabilité, affirmer que du seul fait de la contestation de l’existence d’une servitude de passage par les époux [HS] postérieurement à la signature, les actes précédemment dressés ont dû être rectifiés, alors qu’il leur appartenait de rechercher la consistance de ladite servitude sur la parcelle [Cadastre 19] avant la signature de la vente. C’est d’ailleurs de manière contradictoire qu’ils concluent que les actes dressés suffisaient à comprendre qu’il s’agissait d’une simple tolérance de passage sur la parcelle [Cadastre 19] alors qu’il a été nécessaire de les rectifier pour rappeler qu’il n’existait pas de servitude de passage sur ladite parcelle.

Ce manquement au devoir d’assurer l’efficacité et la validité des actes rédigés engage la responsabilité des notaires.

Dès lors, la SCP 1694 NOTAIRES et la société [A] ET ASSOCIES ont commis une faute en n’informant pas M. [WG] et Mme [E] de l’absence de droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] aux termes de la promesse du 25 novembre 2020 et de l’acte de vente du 6 mars 2020.

Sur la demande de M. [WG] et Mme [E] au titre de leur préjudice financier

M. [WG] et Mme [E] indiquent avoir été contraints de modifier l’accès à leur maison entraînant des frais qu’ils évaluent à la somme de 24 842,12 euros. Ils exposent que seule la porte d’entrée sortant sur la parcelle [Cadastre 19] existait au moment de leur acquisition comme l’attestent plusieurs voisins.

Ils contestent ne devoir être indemnisés que d’une perte de chance, en réponse à la SCP 1694 NOTAIRES, et estiment qu’ils doivent être indemnisés du coût de la totalité des travaux.

La SCP 1694 NOTAIRES conteste que les travaux entrepris soient consécutifs à l’absence de servitude de passage sur la parcelle des époux [HS] dont les demandeurs n’auraient pas eu connaissance. Elle affirme que M. [WG] et Mme [E] ne peuvent revendiquer qu’une perte de chance de ne pas avoir acheté le bien ou de ne pas avoir pu en négocier le prix et que cette perte de chance doit se mesurer en démontrant de manière certaine qu’en étant plus amplement informés ils n’auraient pas contracté.

La société [A] ET ASSOCIES indique que le montant du préjudice financier allégué n’est pas justifiée en ce que la facture de la société SS BAT du 5 août 2021 vise la dépose d’une porte et la création d’une baie fenêtre sans création de portail, la facture de la société ECOTECH du 12 novembre 2021 fait référence à un devis non produit, la facture de la société JO MA BA du 16 juillet 2021 vise la pose d’un châssis vitré d’une chambre, la facture EMERY du 8 mars 2023 vise la fourniture de carrelages sans lien avec le litige et les devis de la société 2J ARCHITECTURE du 4 mars 2023 sont sans lien avec la pose d’une porte.

***

La réparation du dommage obéit au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l’état, sans qu’il n’en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l’action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l’existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

Le manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information se résout par des dommages et intérêts pour perte de chance.

La perte de chance se définit comme la disparition certaine d’une éventualité favorable ; il s’agit de celle de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus favorables.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes de M. [WG] et Mme [E] à l’encontre des consorts [O] et de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] ont été rejetées, de sorte qu’ils ne peuvent être condamnés à indemniser les demandeurs.

En l’espèce, M. [WG] et Mme [E] justifient avoir engagé des frais à hauteur de :

—  8 181,82 euros H.T., soit 9 000 euros T.T.C. selon facture de la société SS BAT du 5 août 2021 relative notamment à l’ouverture d’une baie et la création d’un seuil de porte, la modification du sol, la dépose d’une porte et la création d’une baie fenêtre dont il est justifié que ces travaux sont la conséquence directe de la modification de la porte d’entrée du bien ;

—  5 107,42 euros T.T.C. de la société AMBIANCE FENETRE [Localité 23] du 16 juillet 2021 relative à la fourniture d’une porte d’entrée et d’un chassis fixe vitré dont il est justifié que ces travaux sont la conséquence directe de la modification de la porte d’entrée et,

—  502,70 euros T.T.C. de la société EMERY relative à la fourniture de carrelage correspondant à la modification du sol visée sur la facture de la société SS BAT,

soit la somme totale de 14 610,22 euros.

En revanche, la facture de la société ECOTECH du 12 novembre 2021 pour un montant de 5 000 euros T.T.C. ne précise aucun des travaux facturés de sorte qu’il n’est pas possible au tribunal de déterminer s’ils sont en lien avec la faute reprochée aux notaires.

En outre, les deux devis de la société 2J ARCHITECTURE correspondent à une estimation des honoraires d’architecte relatifs à la création d’une porte à la place d’une fenêtre et à la création d’une baie fixe en place d’une porte dont M. [WG] indique que compte tenu de sa profession, il a effectué lui-même les prestations, sans coût supplémentaire.

M. [WG] et Mme [E] ne peuvent prétendre qu’à une perte de chance de ne pas avoir pu conclure l’achat du bien à des conditions plus favorables s’ils avaient été correctement informés de l’absence de servitude de passage. Il résulte des échanges entre les parties que les demandeurs n’ayant pas reçu la réponse à toutes leurs questions, ils ont signé la vente en connaissance d’une relative incertitude sur l’existence ou non d’un droit de passage sur la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] pouvant entraîner l’obligation de modifier l’accès à la maison. La perte de chance consécutive à la faute des notaires sera estimée à 50 % qu’il convient d’appliquer aux frais engagés pour modifier l’accès à la maison.

Dès lors, la société [A] et ASSOCIES et la SCP 1694 NOTAIRES seront condamnées, in solidum, à verser à M. [WG] et Mme [E] la somme de 7 305 euros à titre de dommages et intérêts pour leur perte de chance.

Sur le préjudice moral

M. [WG] et Mme [E], font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral indéniable en se retrouvant privés d’accéder à la maison qu’ils venaient d’acheter.

Ils ajoutent que les travaux leur ont causé un préjudice de jouissance pendant six mois en raison de travaux supplémentaires. Ils indiquent avoir déposé le 16 octobre 2020 une demande préalable de travaux, avoir obtenu un accord de l’architecte des bâtiments de FRANCE le 15 décembre 2020 et que les travaux ont été livrés en mai 2021, soit un préjudice d’une durée de 6 mois.

Ils évaluent leur préjudice à la somme de 35 000 euros.

La SCP 1694 NOTAIRES estime que M. [WG] et Mme [E] ne justifient pas du fondement de leur demande ni du quantum de leur préjudice.

La société [A] ET ASSOCIES conclut que le préjudice invoqué n’est pas justifié.

***

Il est rappelé à titre liminaire par le tribunal que les demandes de M. [WG] et Mme [E] à l’encontre des consorts [O] et de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] ont été rejetées, de sorte qu’ils ne peuvent être condamnés à indemniser les demandeurs.

En l’espèce, la demande de M. [WG] et Mme [E], s’analyse à la fois en une demande d’indemnisation de leur préjudice moral et une demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la somme globale de 35 000 euros sans préciser le montant sollicité au titre de chacune de ces demandes.

Or il n’est pas justifié par les demandeurs, contrairement à leurs affirmations, qu’ils aient été privés d’accéder à leur maison par la parcelle [Adresse 14] [Cadastre 6] avant d’avoir exécuté les travaux relatifs au changement de porte d’entrée et du préjudice de jouissance en découlant. De plus, compte tenu des travaux entrepris lors de l’acquisition du bien (modification des ouvertures et de la toiture, surélévation et création de fenêtres de toit), il n’est pas démontré d’éventuels délais supplémentaires pour la réalisation de la modification de la porte d’entrée.

En conséquence et à défaut de rapporter la preuve, qui leur incombe, d’un préjudice distinct de la perte de chance, les demandes de M. [WG] et de Mme [E] seront rejetées.

Sur la demande de garantie formée par la SCP 1694 NOTAIRES et la société [A] ET ASSOCIES à l’encontre des consorts [O] et de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H]

A défaut pour le tribunal d’avoir retenu la responsabilité des consorts [O] et de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H], les demandes de garantie de la SCP 1694 NOTAIRES à l’encontre des consorts [O] et de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] d’une part, et celle de la société [A] ET ASSOCIES à l’encontre des seuls consorts [O] d’autre part, sont rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCP 1694 NOTAIRES et la société [A] ET ASSOCIES, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles seront en outre condamnées in solidum à verser la somme de 3 000 euros à M. [WG] et Mme [E], la somme de 1 000 euros à M. [VC] [O], la somme de 1 000 euros à Mme [P] [O] et la somme de 1 000 euros à la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la SCP 1694 NOTAIRES et de la société [A] ET ASSOCIES au titre des frais irrépétibles sont rejetées, ainsi que celles de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] contre tout autre succombant.

Sur l’exécution provisoire

La société [A] ET ASSOCIES estime que ni la nature de l’affaire ni sa propre situation financière et juridique ne justifie que l’exécution provisoire soit ordonnée. Elle expose craindre des difficultés de recouvrement, dans l’hypothèse d’un appel, en cas d’infirmation partielle ou intégrale du jugement.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Suivant l’article 514-5, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, la société [A] ET ASSOCIES ne justifie pas à quel titre la nature de l’affaire permettrait d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est donc décidé qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

REJETTE la sommation de communiquer formée par M. [N] [WG] et Mme [B] [E] à l’encontre de la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] ;

REJETTE les demandes formées par M. [N] [WG] et Mme [B] [E] à l’encontre Mme [P] [O], M. [VC] [O] et la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H]  ;

CONDAMNE in solidum la société [A] ET ASSOCIES et la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] [W] MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y] à verser à M. [N] [WG] et à Mme [B] [E] la somme de 7 305 euros à titre de dommages et intérêts pour leur perte de chance ;

REJETTE les demandes formées par M. [N] [WG] et Mme [B] [E] contre la société [A] ET ASSOCIES et la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

REJETTE les appels en garantie de la société [A] ET ASSOCIES contre Mme [P] [O] et M. [VC] [O] et de la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y] contre Mme [P] [O], M. [VC] [O] et la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] ;

CONDAMNE in solidum la société [A] ET ASSOCIES et la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société [A] ET ASSOCIES et la SCP [CV] [S], Bertrand MOREL, [K] [D], [F] du MESNIL DU BUISSON, [T] [G], [K] [TX] et [PB] [V] PARADES à verser la somme de 3 000 euros à M. [N] [WG] et Mme [B] [E], la somme de 1 000 euros à Mme [P] [O], la somme de 1 000 euros à M. [VC] [O] et la somme de 1 000 euros à la société AGENCE IMMOBILIERE [YR] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 21 NOVEMBRE 2025 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.