TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00652 – N° Portalis DB3S-W-B7J-223T

Minute : 25/00303

SEINE [Localité 15] HABITAT

Représentant : Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [Z] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 15] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 12 décembre 2017, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à nouveau à Monsieur [Z] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], le bail initial ayant fait l’objet d’une résiliation pour défaut de paiement des loyers par jugement du 6 janvier 2015.

Le 7 juin 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1865,04 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 4 février 2025 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme de 2121,79 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 7 juin 2024, date du commandement de payer,

— le condamner par provision à compter du mois de novembre 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— le condamner d’avoir à produire son attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance.

A l’audience du 21 mars 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3929,45 € arrêtée au terme du mois de février 2025 inclus. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle s’est désistée de sa demande de justification de l’assurance locative.

Monsieur [Z] [V], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué avoir des ressources de 3000 euros, exercant la profession de chauffeur de véhicule de tourisme. Il a indiqué avoir du faire aux frais liés à la maladie et au décès de sa mère. Il a produit une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs pour l’année 2024. Enfin, il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets l’acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d’apurer la dette par versements mensuels de 500 euros.

Seine-Saint-Denis Habitat a été expréssement autorisée à produire par note en délibéré un décompte réactualisé, M. [V] s’étant engagé à régler le loyer courant juste après l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Par note en délibéré, Seine-Saint-Denis Habitat a produit un décompte actualisé sur lequel apparait un règlement de 487, 20 euros effectué le 21 mars 2025, couvrant le montant des loyers et charges du mois de février 2025 et a indiqué être toujours opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 24 mai 2023 la caisse d’allocations familiales, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 12 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024 pour la somme en principal de 1865,04 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que la clause résolutoire du contrat de bail stipule que le commandement offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [Z] [V] reste lui devoir la somme de 3442,25 € arrêtée au 21 mars 2025 incluant l’échéance du mois de février 2025.

Monsieur [Z] [V], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Par conséquent, Monsieur [Z] [V] sera condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 3 350,81 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le désistement de la demande tenant à l’attestation d’assurance

Il convient de donner acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande tenant à l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Monsieur [Z] [V] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2017 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Monsieur [Z] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3 350,81 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 500 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [Z] [V] portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Monsieur [Z] [V], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONSTATONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production sous astreinte de 15 € par jour de retard d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge