TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04615

N° Portalis DB3S-W-B7J-3CFM

Minute : 25/1481

S.A. D’HLM [Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [L] [Z] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société [Localité 2], S.A. D’HLM

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z] [J],

demeurant : [Adresse 3]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail du 6 août 2021, il a été consenti par la S.A d’HLM [Localité 2] à Monsieur [L] [Z] [J] et à Madame [H] [I] des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 5], à [Localité 4], locaux auxquels s’ajoute, suivant bail verbal, un emplacement de stationnement, sis sur la même commune, [Adresse 6], sous-sol n°1, porte 1017, et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 862,51 euros, charges incluses.

Madame [H] [I] a donné congé suivant courrier réceptionné le 5 février 2024, Monsieur [L] [Z] [J] restant seul locataire des lieux.

La S.A d’HLM [Localité 2] a fait signifier le 21 novembre 2024 un commandement de payer à Monsieur [L] [Z] [J] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 300 euros, au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti par le commandement.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-[Localité 5] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 20 janvier 2025.

Par exploit d’huissier, en date du 17 avril 2025, la S.A d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [L] [Z] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 6 août 2021 est acquise,

Prononcer la résiliation du bail verbal concernant l’emplacement de stationnement aux torts et griefs du locataire,

Ordonner par suite l’expulsion de Monsieur [L] [Z] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Condamner Monsieur [L] [Z] [J] à payer à la S.A d’HLM [Localité 2] les loyers et les charges jusqu’à la date de la résiliation du bail et à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

Condamner Monsieur [L] [Z] [J] à payer à la bailleresse la somme de 2 010,71 euros, arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus,

Concernant le bail verbal pour l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec Condamnation du locataire au paiement, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation, des loyers et charges, et à compter de la résiliation, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux

Condamner le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [L] [Z] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 22 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, la S.A d’HLM [Localité 2], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 862,51 euros, arrêtés au 7 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [L] [Z] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 21 novembre 2024. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Relativement au bail verbal concernant l’emplacement de stationnement, il en est demandé la résiliation pour non-paiement du loyer. La demanderesse s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai en l’absence du défendeur à l’audience.

Monsieur [L] [Z] [J] dûment assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] [J], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-[Localité 5], le 22 avril 2025, soit six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025.

Par ailleurs, la S.A d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable, en ce compris l’emplacement de stationnement.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail de l’appartement conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à

Monsieur [L] [Z] [J] le 21 novembre 2024, pour la somme de 1 300 euros, arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail principal (appartement) conclu le 6 août 2021, à compter du 4 janvier 2025, de même que pour l’emplacement de stationnement, objet d’un bail verbal, et ce, en vertu des articles 1224 et suivants du Code civil.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, en l’absence du locataire à la barre. Considérant cette opposition, Monsieur [L] [Z] [J] ne comparaissant pas, sa capacité réelle à éteindre sa dette locative n’est pas rapportée, quand bien même il s’est acquitté de son dernier loyer précédent l’audience. De plus, le preneur n’a formulé aucune demande de délai, pour répondre aux exigences de l’article susvisé.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation des baux étant acquise à la date du 4 janvier 2025, Monsieur [L] [Z] [J] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance des biens égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis (appartement et emplacement de stationnement). Ainsi, Monsieur [L] [Z] [J], sera condamné à verser à la société d’HLM [Localité 2] ladite indemnité à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A d’HLM [Localité 2] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 7 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 862,51 euros, somme de laquelle il convient d’ôter la totalité des prélèvements au titre des frais de contentieux apparus sur le dernier décompte, soit un montant de 390,28 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [Z] [J] à verser à la S.A d’HLM [Localité 2] la somme de 472,23 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation (le commandement de payer du 21/11/2024, pas plus que le dernier décompte, ne distinguant pas les loyers et les frais de contentieux dus, tant au titre de l’appartement que de l’emplacement de stationnement) sur la somme de 1 802,35 euros, (2 010,71 euros, somme visée à la date de l’assignation – 208,36 euros de frais de contentieux antérieurs à cette date), et ce, jusqu’au prononcé du jugement, et à compter du présent jugement pour le surplus déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant de 181,92 euros, en date du 31/5/25 sur le décompte.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [L] [Z] [J], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 21 novembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A d’HLM [Localité 2] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [L] [Z] [J] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 150 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 6 août 2021, entre la S.A d’HLM [Localité 2], d’une part et Monsieur [L] [Z] [J] concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 5], à [Localité 4], sont réunies à la date du 4 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement sis [Adresse 7], sous-sol n°1, porte n° 1017, à [Localité 4], à compter du 4 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [Z] [J], tant de l’appartement que de l’emplacement de stationnement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] [J], qui réside à l’adresse précitée à payer à la S.A d’HLM [Localité 2], dont le siège est sis [Adresse 8] à [Localité 7], la somme de 472,23 euros (quatre cent soixante-douze euros et vingt-trois centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges (appartement et emplacement de stationnement), selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, sur la somme de 1 802,35 euros, et ce jusqu’à la date du présent jugement, et à compter du présent jugement pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant de 181,92 euros en date du 31/05/2025 sur le décompte ;

FIXE, à compter de la résiliation des baux, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [L] [Z] [J] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux (appartement et emplacement de stationnement), Et CONDAMNE Monsieur [L] [Z] [J] à verser à la S.A d’HLM [Localité 2], ladite indemnité mensuelle, pour ces deux biens, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [L] [Z] [J] à payer à la S.A d’HLM [Localité 2], la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [L] [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024 ;

DEBOUTE la S.A d’HLM [Localité 2], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT