TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DEZM

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [W] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]représentée par Mme [S] [P] , muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR:

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

Mise en délibéré au 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le , les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [W] [U] le logement n°3 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 558,38 euros, outre 164,65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2024 .

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025 aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [U] ;

— autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra;

— condamner M. [W] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des locaux, soit 776,70 euros par mois commencé; révisable selon les conditions prévues au bail initial;

— condamner M. [W] [U] au paiement de la somme de 2 421,03 euros au titre des loyers et charges arrétés à janvier 2025, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation;

— condamner M. [W] [U] au paiement de la somme de 3,04 euros au titre de dommages et intérêts;

— condamner M. [W] [U] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des formalités inhérentes à la présente procédure en application de la loi du 6 juillet 1989;

— constater l’exécution provioire de la décision à intervenir

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous.

A l’audience du 5 mai 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [S] [P], actualise la dette à la somme de 1 217,99 euros comprenant le mois de mars et précise que le locataire a fait un versement le vendredi avant l’audience dont le montant de la dette tient compte. Le bailleur indique être favorable aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [W] [U], comparant en personne, indique avoir la deux enfants en résidence alternée et être embauché dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée avec des revenus mensuels à hauteur de 1 550,00 euros environs. Il sollicite le maintien dans les lieux et propose de régler 75,00 euros en sus du loyer courant.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] Haute-[Localité 10] par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 mars 2023 contient une clause résolutoire (6.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de 1 661,59 euros.

Avec un paiement partiel, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que M. [C] [U] reste lui devoir la somme de 1 217,99 euros, comprenant le versement de 1 200,00 euros en date du 2 mai 2025 et incluant le loyer du mois de mars 2025

M. [C] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

M. [C] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 1 217,99 euros (décompte incluant le loyer du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [U] qui a repris le réglement du loyer courant, outre un versement de

1 200,00 euros, propose de régler une mensualité de 75,00 euros en sus du loyer.

Le bailleur indique être favorable à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Le locataire sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette en 16 mensualités de 75,00 euros et une 17ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de l’OPH Habitat 70 et d’éviter, en cas de défaillance de M. [W] [U], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de M. [W] [U] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [W] [U] sera condamné à payer à l’OPH Habitat 70 à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, soit 776,70 euros.

Cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice subi, il n’y a pas lieu de prévoir son indexation pour l’avenir.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS:

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi du débiteur.

L’OPH Habitat 70 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des formalités inhérentes à la présente procédure en application de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 d’une part, et M. [W] [U] d’autre part, concernant le logement n°3 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 février 2025;

CONDAMNE M. [W] [U] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 la somme de 1 217,99 euros (décompte incluant le loyer du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025.

AUTORISE M. [C] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 75,00 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [U] soit condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 776,70 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 de sa demande de dommages et interêts;

CONDAMNE M. [W] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités inhérentes à la présente procédure en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le et après lecture faite, nous avons signé,

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,