TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 07 février 2025

à M^e SARKISSIAN Laura

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 février 2025

à M. [Y] [A]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05869 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PH4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R], [N], [B] [T]

né le 22 Décembre 1972 à [Localité 5], domicilié : chez SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) Mandataire, [Adresse 3]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C], [V], [P] [T]

né le 25 Août 1977 à [Localité 5], domicilié : chez SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) Mandataire, [Adresse 3]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z], [K], [U] [T]

née le 05 Janvier 1984 à [Localité 5], domiciliée : chez SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) Mandataire, [Adresse 3]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [Y]

né le 24 Janvier 1973 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [F] [H] épouse [Y]

née le 22 Avril 1973 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 13 mars 2014, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 710 euros, outre 40 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] ont fait assigner Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant à la somme de 11 740,91 euros, au 15 novembre 2024. Ils s’opposent tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [A] [Y] comparaît. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant – et sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Madame [F] [H] ép [Y] ne comparait pas et n’est pas représentée, bien que citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Leur action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024 pour un arriéré locatif de 6 532,91 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 19 août 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 868 euros), à compter du 20 août 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 10 004,91 euros au 12 septembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 15 novembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 11 740,91 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] solidairement à payer à Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] la somme de 11 740,91 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 004,91 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, si la demande de Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part.

En conséquence, Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] seront déboutés de leur demande de ce chef – qui relève au surplus du fond du droit –.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière des défendeurs, et du niveau de leurs ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 13 mars 2014 concernant l’appartement sis [Adresse 2], à effet au 19 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] solidairement à payer à Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 868 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] solidairement à verser à Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] la somme de 11 740,91 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 004,91 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [Y] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [Y] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] in solidum à payer à Monsieur [R] [T], Monsieur [C] [T] et Monsieur [Z] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [Y] et Madame [F] [H] ép [Y] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,