TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/03415 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WGCC

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

Société LYJOY

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

C/

DEFENDEUR

Société MACKENZI INVESTISSEMENTS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0860

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART,juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 03 juillet 2020, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS a conclu avec la société CF CADO (HYPER BAZAR) un bail commercial d’une durée de 09 ans à compter du 1er septembre 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 1] pour une activité de bazar c’est-à-dire commerce de détail non alimentaires et moyennant un loyer annuel de 96 000 euros hors taxes soit 115 200 euros TVA incluse outre des charges forfaitaires annuelles d’un montant de 24 300 euros hors taxes soit 29 160 euros TVA incluse.

Le bail précise que le preneur pourra ajouter à cette activité en cours de bail de manière cumulative ou alternative une activité de commerce de produits alimentaires de type épicerie et supermarché et de restauration à consommer sur place ou à emporter sans cuisson (si ce n’est pas réchauffage ou rôtissoire) à la condition que le preneur effectue et prenne en charge matériellement et financièrement, avant de débuter cette deuxième activité complémentaire, toutes les formalités administratives et les travaux qui seraient nécessaires, sans recours contre le bailleur si ces autorisations n’étaient pas accordées.

Par acte sous signature privée du 19 juillet 2021, en présence de la société MACKENSI INVESTISSEMENTS, la société LYJOY a acquis le fonds de commerce de la société CF CADO, en ce compris le bail commercial conclu avec la société MACKENSI INVESTISSEMENTS.

Cet acte précise qu’il existe à la date du 18 juillet 2021 inclus un arriéré de loyers et charges d’un montant de 103 892,52 euros), que le cessionnaire est solidaire du cédant à l’égard du bailleur pour toutes les dettes du cédant dues au titre du bail et qui existeraient à la date de la cession et que par courrier officiel du 19 juillet 2021, par l’intermédiaire de son conseil, le bailleur a accordé au cédant une remise d’un montant de 88 669,50 euros au titre de la dette locative (loyers, charges et TVA) arrêtée au 30 juin 2021.

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2022, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS a signifié à la société LYJOY un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 09 février 2022 pour la somme principale de 98 082,48 euros.

Par acte d’huissier de justice du 14 mars 2022, la société LYJOY a assigné la société MACKENZI INVESTISSEMENTS devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2022 et de suspension du versement des loyers.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 avril 2024, la société LYJOY demande au Tribunal de :

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2022 ;

— ordonner la suspension du versement des loyers de la SARL LYJOY à son bailleur en exécution du bail commercial du 03 juillet 2020 jusqu’à que la société MACKENZI INVESTISSEMENTS lui délivre un local lui permettant de développer son activité et ceux-ci jusqu’à l’obtention d’un avis favorable à la réception des travaux requis et à l’ouverture au Public sis [Adresse 2] qui a vocation à être exploité par la société LY JOY ;

— condamner la société MACKENZI INVESTISSEMENTS à payer à la société LYJOY la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 mai 2024, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS demande au Tribunal de :

— débouter la société LY JOY de l’intégralité de ses demandes ;

— dire valide le commandement de payer délivré à la société LYJOY le 14 février 2022 ;

— dire qu’il doit produire effet ;

— constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 14 mars 2022 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société LYJOY et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de police et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser la société MACKENZI INVESTISSEMENTS à faire transporter et séquestrer, si nécessaire, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société LYJOY, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— condamner la société LYJOY à payer à la société MACKENZI INVESTISSEMENTS les sommes suivantes :

* 218 255,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date des présentes conclusions ;

* 14 411,48 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, charges et taxes comprises, à compter du I er mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la société LYJOY à payer à la société MACKENZI INVESTISSEMENTS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société LYJOY aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et nantissements et des dénonciations aux créanciers inscrits.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2022

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, l’article 1383 du code civil prévoit que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, qu’il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

L’article 1383-2 du même code dispose que l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté, qu’il fait foi contre celui qui l’a fait, qu’il ne peut être divisé contre son auteur et qu’il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 03 juillet 2020, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS et la société CF CADO (HYPER BAZAR) aux droits de laquelle vient la société LYJOY prévoit une clause résolutoire (article 16) dans les termes suivants :

« Il est expressément prévu qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer et de ses accessoires (y compris charges et prestations) convenu, comme de tout complément de loyers, de dépôt de garantie ou de charges, qu’ils proviennent d’un accord amiable entre les parties ou d’une autre décision judiciaire, comme du montant des accessoires, comme du montant de tous les frais de poursuites dus en vertu du présent Bail ou de la loi, ou bien encore en cas de non respect de l’une quelconque des stipulations du Bail, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent [7].

Le Bailleur mettra préalablement le Preneur en demeure de régulariser la situation, soit sous forme d’un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire, soit sous forme d’une mise en demeure d’exécuter ou de respecter les stipulations du Bail délivrée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sans qu’il soit nécessaire de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.

Si un (1) mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, sans notification supplémentaire, et sans préjudice du droit réservé au Bailleur de renoncer dans le délai d’un (1) mois à la résiliation du Bail (…) ».

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2022, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS a signifié à la société LYJOY un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 09 février 2022 pour la somme principale de 98 082,48 euros portant sur les loyers et charges dus du 1er juillet 2021 au 1er février 2022.

La société LYJOY s’appuie pour démontrer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance depuis le début du bail qu’elle allègue sur :

— le courrier daté du 21 janvier 2021 de la commission communale de sécurité et d’accessibilité dans lequel cette commission a émis un avis défavorable à la réception des travaux et à l’ouverture au public du magasin HYPER BAZAR et qui mentionne « Néanmoins, au regard des conséquences économiques et sociales qui pourraient découler d’une fermeture, l’exploitation du magasin Hyper Bazar est maintenue provisoirement, mais conditionnée au respect des mesures compensatoires suivantes » dont le défaut d’exécution entraînera la fermeture administrative immédiate du magasin (pièce demandeur n°3) ;

— le courrier daté du 29 novembre 2023 de la même commission qui a émis un avis favorable à l’ouverture au public du magasin MAYA qui est subordonnée à l’exécution des prescriptions émise dans le procès-verbal de cette commission du 21 novembre 2023 et l’arrêté municipal portant avis favorable d’ouverture au public de la même date annexé (pièce demandeur n°11).

Ces éléments de preuve sont insuffisants pour démontrer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’autant qu’il n’y a jamais eu de fermeture administrative des locaux loués et qu’il n’est pas établi que le bailleur avait la charge de réaliser des travaux en vue de cette délivrance.

En outre, les déclarations 2065 de la société LYJOY pour les exercices 2021 et 2022 mettent en évidence respectivement un chiffre d’affaires de 13 263 euros et 680 8688 euros, ainsi que des charges de location immobilière (pièces défendeur n°19 et 20), ce qui démontre que cette société a pu exploité les locaux loués.

De plus, la société LYJOY reconnaît dans ses écritures qu’elle n’a pas payé les loyers en raison de son impossibilité d’exploiter les locaux loués, ce qui constitue un aveu judiciaire.

En conséquence, la société LYJOY ne rapporte pas la preuve de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié par acte d’huissier de justice du 14 février 2022.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef et de sa demande subséquente de suspension des loyers.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande au titre de l’arriéré locatif

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, l’article 1383 du code civil prévoit que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, qu’il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

L’article 1383-2 du même code dispose que l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté, qu’il fait foi contre celui qui l’a fait, qu’il ne peut être divisé contre son auteur et qu’il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 03 juillet 2020, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS et la société CF CADO (HYPER BAZAR) aux droits de laquelle vient la société LYJOY prévoit une clause résolutoire (article 16) dans les termes suivants :

« Il est expressément prévu qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer et de ses accessoires (y compris charges et prestations) convenu, comme de tout complément de loyers, de dépôt de garantie ou de charges, qu’ils proviennent d’un accord amiable entre les parties ou d’une autre décision judiciaire, comme du montant des accessoires, comme du montant de tous les frais de poursuites dus en vertu du présent Bail ou de la loi, ou bien encore en cas de non respect de l’une quelconques des stipulations du Bail, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent [7].

Le Bailleur mettra préalablement le Preneur en demeure de régulariser la situation, soit sous forme d’un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire, soit sous forme d’une mise en demeure d’exécuter ou de respecter les stipulations du Bail délivrée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sans qu’il soit nécessaire de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.

Si un (1) mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, sans notification supplémentaire, et sans préjudice du droit réservé au Bailleur de renoncer dans le délai d’un (1) mois à la résiliation du Bail (…) ».

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2022, la société MACKENSI INVESTISSEMENTS a signifié à la société LYJOY un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 09 février 2022 pour la somme principale de 98 082,48 euros portant sur les loyers et charges dus du 1er juillet 2021 au 1er février 2022.

La société LYJOY reconnaît dans ses écritures qu’elle n’a pas payé les loyers en raison de son impossibilité d’exploiter les locaux loués, ce qui constitue un aveu judiciaire.

En conséquence, il est établi que la société LYJOY n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 14 février 2022 dans le délai d’un mois.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 15 mars 2022.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société LYJOY et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 1] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il y a pas lieu d’autoriser la société MACKENSI INVESTISSEMENTS à faire transporter et séquestrer, si nécessaire, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société LY JOY, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer mensuel connu soit 8 145,85 euros auquel s’ajoutent les charges forfaitaires mensuelles d’un montant de 2 061,92 euros et la provision sur taxe foncière d’un montant de 1 462,50 euros par mois soit une somme totale de 11670,27 euros par mois hors taxes soit 14 004,32 euros TTC par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte du décompte daté du 09 février 2022 annexé au commandement de payer que la société LYJOY est débitrice de la somme totale de 98 082,48 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges forfaitaires et provisions sur taxes foncières.

La société MACKENSI INVESTISSEMENTS ne verse aux débats aucune pièce permettant de déterminer l’arriéré locatif à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 15 mars 2022.

En conséquence, la société LYJOY sera condamnée à payer à la société MACKENSI INVESTISSEMENTS la somme de 98 082,48 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges forfaitaires et provisions sur taxes foncières pour la période du 1er août 2021 au 1er février 2022 inclus.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société LYJOY a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens, en ce compris le coût de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 février 2022.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de condamner la société LYJOY à payer à la société MACKENSI INVESTISSEMENTS la somme de 2 500 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société LYJOY de sa demande de nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 14 février 2022 à la requête de la société MACKENSI INVESTISSEMENTS et de sa demande subséquente de suspension des loyers ;

Constate que la clause résolutoire est acquise à compter du 15 mars 2022 ;

Ordonne l’expulsion de la société LYJOY et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 1] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la société MACKENSI INVESTISSEMENTS de sa demande d’être autorisée à faire transporter et séquestrer, si nécessaire, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société LY JOY, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

Fixe l’indemnité d’occupation due à compter du 15 mai 2022 à une somme totale de 11 670,27 euros par mois hors taxes soit 14 004,32 euros TTC par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la société LYJOY à payer à la société MACKENSI INVESTISSEMENTS la somme de 98 082,48 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges forfaitaires et provisions sur taxes foncières pour la période du 1er août 2021 au 1er février 2022 inclus ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société LYJOY aux entiers dépens en ce compris le coût de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 février 2022 ;

Condamne la société LYJOY à payer à la société MACKENSI INVESTISSEMENTS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 12 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART