TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANCHEL

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01090

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LXC

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0937

DÉFENDERESSE

Madame [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01090 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LXC

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

Madame [S] [R] est propriétaire du lot n° 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 12ème a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [S] [R], et demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de :

« Condamner Madame [S] [R] au paiement d’une sommes de 15.295,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2023,

La condamner en paiement d’une somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 27 février 2023 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputé à Madame [S] [R],

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Madame [S] [R] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [S] [R] aux entiers dépens ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, fait signifier des conclusions d’actualisation de sa créance sur le fondement de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile.

Madame [S] [R] a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), le commissaire de justice n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Postérieurement et par message RPVA du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a notifié de nouvelles conclusions d’actualisation en sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, l’article 802 du code de procédure civile dispose qu’ « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, des conclusions d’actualisation de la dette de la défenderesse, sur le fondement de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile susmentionné.

Or, les arriérés de charges de copropriété ne constituent ni des loyers, ni des arrérages, ni des intérêts et autres accessoires échus et ni des débours au sens de l’article 802 précité. Dès lors, cet article n’est pas applicable en l’espèce et il y a lieu de déclarer les conclusions signifiées le 17 mars 2025 et les demandes qui y sont incluses irrecevables ainsi que les pièces produites postérieurement à l’ordonnance de clôture à savoir le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2025, la régularisation annuelle du 17 mars 2025, les appels de provisions des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 ainsi que l’appel des fonds travaux du 1er novembre 2024, et le décompte actualisé du 12 mars 2025 (pièce 5bis).

Par ailleurs, l’article 445 du code de procédure civile prévoit qu’ « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01090 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LXC

L’article 803, alinéa 1er, du même code dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a notifié, en cours de délibéré et par message RPVA du 27 mars 2025, de nouvelles conclusions d’actualisation avec une demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024.

Outre le fait que cette demande en délibéré n’a pas été autorisée, l’actualisation de la demande ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au surplus, ces nouvelles conclusions n’ont pas fait l’objet d’une signification par commissaire de justice à la défenderesse non comparante, et ce d’autant que la demande de condamnation au paiement des impayés de charges de copropriété porte sur un montant supérieur à celui visé dans l’assignation délivrée à Madame [S] [R].

Dès lors, ces nouvelles conclusions seront également déclarées irrecevables.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, aux termes de son assignation délivrée le 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 15.295,15 euros arrêtée au 3 octobre 2023, au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 27 février 2023.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [S] [R] est propriétaire du lot n° 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du *9 septembre 2024 ayant voté des travaux,

*4 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’année 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’année 2025 et voté des travaux,

*2 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’année 2022 et des comptes de l’année 2024 et voté des travaux,

*3 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’année 2021 ainsi que le budget prévisionnel de l’année 2023 et voté des travaux,

*2 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’année 2020 ainsi que le budget prévisionnel de l’année 2022 et voté des travaux,

les appels de fonds individuels émis et les régularisations annuelles, l’attestation de non-recours sur les décisions d’assemblée générale des copropriétaires citées ci-dessus, le contrat de syndic.

Il produit également une mise en demeure en date du 27 février 2023 portant sur un montant de 13.410,94 euros, arrêté provisoirement au 16 février 2023.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires vise un décompte en date du 3 octobre 2023 dans son bordereau de pièces, ce décompte n’est pas versé aux débats.

Il ressort des appels de fonds individuels produits qu’au 1er octobre 2023, Madame [S] [R] était débitrice de la somme de 15.295,15 euros à cette date.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.295,15 euros que Madame [S] [R] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 pour la somme de 13.410,94 euros, et à compter du présent jugement pour le solde.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes de son assignation, de « dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 27 février 2023 pour le recouvrement de ses charges de copropriété seront intégralement et uniquement imputé à Madame [S] [R] ».

Cette demande est indéterminée dans son montant. De plus le syndicat des copropriétaires en demande ne produit aucune pièce justificative de cette demande.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par la défenderesse. Il indique que les manquements de Madame [S] [R] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé faire l’avance de la somme due par la défenderesse. Il précise que Madame [S] [R] est de mauvaise foi dans la mesure où elle persiste, sans motif légitime, dans le non-paiement des charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [R], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Madame [S] [R] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] signifiées par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] notifiées par la voie électronique le 27 mars 2025 ainsi que les pièces suivantes : le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2025, la régularisation annuelle du 17 mars 2025, les appels de provisions des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 ainsi que l’appel des fonds travaux du 1er novembre 2024, et le décompte actualisé du 12 mars 2025 (pièce 5bis),

Condamne Madame [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] les sommes de :

—  15.295,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 pour la somme de 13.410,94 euros, et à compter du présent jugement pour le solde ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1] sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [S] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président