TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDK

Minute : 25/00097

Monsieur [C] [S]

Représentant : M^e Thérèse GORALCZYK, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 176

C/

Monsieur [I] [T]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Madame [U] [H]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Copie exécutoire :

M^e Thérèse GORALCZYK

Copie certifiée conforme :

M^e Nathalie AMADO

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par M^e Thérèse GORALCZYK, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024013751 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 30 août 2015, prenant effet à compter du 1er septembre 2015, Monsieur [C] [S] a donné à bail à Monsieur [I] [T] et Madame [U] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 600 €, outre 150 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Monsieur [C] [S] a délivré à Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] un congé pour reprise personnelle à effet au 31 août 2024.

Le 10 septembre 2024, Monsieur [C] [S] a fait signifier à Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] une sommation de quitter les lieux.

Puis par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Monsieur [C] [S] a assigné Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de validation du congé, d’expulsion des preneurs devenus occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et enlèvement puis séquestration des effets mobiliers aux frais, risques et périls des défendeurs et aux fins de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises outre revalorisation légale, de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts et de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de délivrance du congé et de l’assignation, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025, après avoir été renvoyée une fois à la demande de Monsieur [C] [S].

A l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [C] [S], représenté par son conseil, régularise des conclusions qui reprennent les demandes formées dans son assignation, outre une demande de condamnation en paiement de la somme de 783 € en remboursement de la taxe d’ordures ménagères payée pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 921,45 € et s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [S] se fonde sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et qu’il est fondé sur un motif réel et sérieux. Il souligne qu’il entend effectivement reprendre le logement pour l’occuper avec son épouse et leurs trois enfants. Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux, aux motifs que les défendeurs ont déjà bénéficié de 12 mois pour quitter les lieux et qu’ils ont attendu le mois d’octobre 2024 pour chercher à se reloger.

Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T], représentés par leur conseil, régularisent des conclusions pour demander au juge d’annuler le congé, de débouter Monsieur [C] [S] de toutes ses demandes et de fixer le montant de la provision sur charges locatives à la somme de 150 € par mois. Subsidiairement, ils sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux, le rejet de la demande d’indemnisation et de celle tendant au remboursement du coût du congé au titre des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [S] ne justifie pas du caractère réel et sérieux du motif de reprise, dès lors que le logement est d’une superficie de 59 m² et dispose de deux chambres, alors que Monsieur [C] [S] soutient qu’il souhaite le reprendre pour y vivre avec son épouse et leurs trois enfants majeurs, afin que ces derniers puissent bénéficier d’un espace personnel et suffisant. Ils ajoutent que Monsieur [C] [S] ne justifie pas du montant de la taxe d’ordures ménagères dont il réclame le remboursement. Ils soulignent que le 1er novembre 2024, Monsieur [C] [S] a augmenté le montant de la provision sur charges locatives, lequel est passé de 150 € par mois à 293,33 € par mois, sans qu’aucune explication ne leur soient fournies, en dépit de leur demande en ce sens, de sorte que la provision sur charges doit demeurer à 150 € par mois. Ils font également valoir qu’ils sont à jour du paiement des loyers, qu’ils sollicitent un logement social depuis de nombreuses années, qu’ils n’ont pas les moyens de se loger dans le parc privé, qu’ils ont déposé un recours DALO et que leur plus jeune fils est autiste et bénéficie, à ce titre, d’une aide à l’école, qu’un changement d’établissement scolaire ne manquerait pas de lui faire perdre. Ils ajoutent que le congé ne fait pas partie des dépens et que le demandeur ne justifie d’aucun préjudice à l’appui de sa demande d’indemnisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprendre le logement, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre le logement.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er septembre 2018 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er septembre 2021 pour expirer le 31 août 2024.

Le congé du bailleur du 20 février 2024, dont la forme n’a pas été contestée par Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T], a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour reprise du bien loué au bénéfice du demandeur, de son épouse et de leurs trois enfants et qu’une notice d’information est jointe à ce congé.

Si les défendeurs soutiennent que le motif invoqué n’est pas réel et sérieux, ils ne le justifient pas, En effet, Monsieur [C] [S] justifie de sa situation conjugale et familiale, des difficultés rencontrées par ses enfants, ainsi que de revenus modestes. Si la superficie du logement peut sembler limitée pour accueillir une famille de cinq adultes, cela n’établit en rien le caractère fictif du motif de reprise, au regard de la situation familiale, financière et culturelle du demandeur.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et fondé sur un motif de reprise réel et sérieux, est bien régulier.

Le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2024.

Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1re septembre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles laissés dans les lieux, lesquels demeurent purement hypothétiques à ce stade.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Conformément à la demande, Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] seront condamnés à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.

Si Monsieur [C] [S] soutient que le montant du dernier loyer mensuel, charges comprises, s’élève à 921,45 € (628,12 € de loyer et 293,33 € de provision sur charges), il ne justifie pas de l’augmentation de la provision sur charges, passée de 150 € à 293,33 € à compter du 1er novembre 2024, de sorte que le montant de la provision sur charges à retenir dans la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, sera limitée à 150 €, sauf si Monsieur [C] [S] justifie de son augmentation selon les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (en produisant les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le budget prévisionnel).

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Selon les articles L412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder aux occupants, dont l’expulsion est ordonnée, un délai d’une durée comprise entre un mois et un an chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] justifient être à jour du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Ils établissent également avoir effectué de réelles démarches de relogement en location dans le parc social, avoir déposé un recours DALO et ne plus être en mesure de se reloger dans le parc privé, compte tenu de leurs ressources et de leur situation familiale. En outre, ils justifient que l’un de leurs enfants souffre de troubles autistiques et qu’il bénéficie à ce titre d’une aide scolaire, lui permettant d’être scolarisé dans une école qui n’est pas spécialisée.

Si le demandeur justifie aussi de revenus modestes et d’enfants souffrant de handicaps, il est constant que ces derniers sont des adultes et qu’ils ne vivaient pas avec lui jusque-là. Il est, en outre, constant qu’il bénéficie toujours du logement situé dans sa boutique.

Dans ces conditions, il sera accordé aux défendeurs un délai de quatre mois pour quitter les lieux.

Sur le remboursement de la taxe d’ordure ménagère

A défaut pour Monsieur [C] [S] de justifier des sommes qu’il a payées au titre de la taxe d’ordures ménagères due pour les années 2022, 2023 et 2024, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

A défaut de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi des défendeurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, Monsieur [C] [S] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de la signification de l’assignation en application de l’article 695 du même code.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] par Monsieur [C] [S] d’un congé pour reprise personnelle relatif au bail conclu le 30 août 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2024 ;

ACCORDE à Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 18 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] à verser à Monsieur [C] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

DIT que le montant de la provision sur charges à retenir dans la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, sera limitée à 150 €, sauf si Monsieur [C] [S] justifie de son augmentation selon les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (en produisant les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le budget prévisionnel) ;

DEBOUTE Monsieur [C] [S] de sa demande en remboursement de la taxe d’ordure ménagère pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [C] [S] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [H] et Monsieur [I] [T] aux dépens, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à Saint-Ouen

Le 18 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDK

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

Monsieur [C] [S]

Représentant : M^e Thérèse GORALCZYK, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 176

C/

Monsieur [I] [T]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Madame [U] [H]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires