TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02006 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WOA

Minute : 2025/00155

S.A.S. SARVILEP

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. SARVILEP

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [H]

Chez M. et Mme [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparante

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : Maître FEUGNET

Copie certifiée conforme : Madame [H]

Le 23/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2018, la société SARVILEP a donné à bail à Madame [F] [H] un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable d’avance, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la société SARVILEP a fait signifier à Madame [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2106,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 17 février 2025, la société SARVILEP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 5 juin 2025, la société SARVILEP a fait assigner Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner par provision Madame [F] [H] au paiement :de la somme de 3575,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner Madame [F] [H] au paiement d’une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 18 février 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 juin 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société SARVILEP, représentée, expose que les locaux ont été libérés le 27 juin 2025 par la locataire. Elle sollicite la condamnation provisionnelle de la locataire au paiement de la somme de 3412,60 euros arrêtée au 22 septembre 2025, échéance du mois de juin incluse. Elle renonce à ses demandes relatives à l’expulsion et aux indemnités d’occupation postérieures au 27 juin 2025 et accepte la proposition d’échelonnement de la dette formulée par Madame [F] [H].

Présente à l’audience, Madame [F] [H] confirme avoir quitté les lieux et restitué les clés. Elle reconnaît le principe de la dette et fait état d’un paiement ultérieur à la date du décompte. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SARVILEP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SARVILEP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 18 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 avril 2025 à minuit. Aussi convient-il, en application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile, de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 octobre 2018 à compter du 21 avril 2025.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2025, Madame [F] [H] est devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 21 avril 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner par provision Madame [F] [H] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux, soit jusqu’au 27 juin 2025.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 12 octobre 2018, le commandement de payer délivré le 18 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 22 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable -et au demeurant non contestée- pesant sur Madame [F] [H] de s’acquitter de la somme de 3312,60 euros, après déduction du paiement justifié par la défenderesse et intervenu le 26 septembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [F] [H] à payer à la société SARVILEP la somme de 3312,60 euros au titre des sommes dues au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 février 2025 sur la somme de 1015,60 euros [2106,43 – 690,83 – 100 – 100 – 100 – 100] et de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [H], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en poursuivant, ainsi qu’elle l’a mis en place depuis le mois de juin 2025, le règlement mensuel de la somme de 100 euros.

La société SARVILEP a exprimé son consentement à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [F] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Nonobstant la condamnation de Madame [F] [H] aux dépens, des considérations d’équité -tirées de la libération des lieux et de la justification de paiements réguliers avant l’audience- imposent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par la société SARVILEP.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société SARVILEP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 octobre 2018 entre la société SARVILEP d’une part, et Madame [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 21 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [H] à compter du 21 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 27 juin 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Madame [F] [H] à payer à la société SARVILEP la somme de trois mille trois cent douze euros et soixante centimes (3312,60 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 1015,60 euros et de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDONS un délai à Madame [F] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [F] [H] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre (24) mensualités, en procédant à vingt-trois (23) versements mensuels et consécutifs de cent euros (100 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS Madame [F] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025 ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société SARVILEP de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE