TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00472 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YPH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01542

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 25 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [X] – [V] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre COUYOUMDJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1274

Madame [T] [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre COUYOUMDJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1274

ET :

La société TOMBOUCTOU EXOTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick ARAPIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1525

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2015, M. et Mme [D] ont donné à bail commercial à la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE des locaux situés au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1000 euros HT-HC. Ce bail a été tacitement renouvelé.

M. et Mme [D] ont fait délivrer le 4 décembre 2024 à la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE deux commandements visant la clause résolutoire, l’un pour obtenir paiement de la somme en principal de 4.009,40 euros et l’autre pour obtenir les justificatifs d’assurance des neuf dernières années ainsi que d’autres documents relatifs à la mise en conformité des locaux.

Par acte du 5 mars 2025, M. et Mme [D] ont assigné en référé devant le président de ce tribunal la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE, pour :

Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 5 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion de la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique ;Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE à lui payer par provision :une somme de 6.792,43 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les arriérés de loyers et compléments de loyers des mois de février et mars 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 janvier 2025, de 1.500 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit 137,71 ;Ordonner que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à la clause pénale figurant au bail ; Condamner la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût des deux commandements, de l’état des privilèges et nantissements et de la dénonciation aux créanciers inscrits.

A l’audience, M. et Mme [D] actualise leur créance principale à la somme de 3.589,34 euros, décembre 2024 inclus, soit, après majoration de 20 % au titre de la clause pénale, la somme de 4.307,20 euros et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

Il soutient que le preneur ne règle pas l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et accessoires, ne justifie pas de ce que les locaux sont assurés, et invoque d’autres manquements dans l’exécution du bail.

La société TOMBOUCTOU EXOTIQUE demande au juge des référés de débouter M. et Mme [D] de leurs demandes et subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement sur 18 mois avec suspension de la clause résolutoire et rejeter la demande de majoration. Il demande par ailleurs la délivrance des quittances pour 2024 et 2025.

En substance, la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE excipe de contestations sérieuses sur les sommes réclamées, qui correspondent uniquement à l’indexation du loyer, et dont il soutient qu’il n’a jamais été informé. Il affirme avoir réglé tous les loyers tels qu’ils résultent de la première indexation, soit 1070 euros par mois et être à jour au mois de septembre 2025. Il affirme également être assuré pour les locaux.

L’état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce ne comporte aucune mention en dae du 17 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

Dûment autorisée, la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE a produit en délibéré une attestation d’assurance, puis, une seconde. La partie demanderesse a adressé ses observations suite à ces deux transmissions.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Enfin, d’après l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérédoti justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer ou de ses accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses et conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail liant les parties comporte en son article 10. 6, une clause selon laquelle « LE LOCATAIRE devra maintenir et renouveler ses assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout à toute réquisition du BAILLEUR et au moins annuellement à la date anniversaire du bail, sans qu’il lui en soit fait la demande. »

Le commandement de justifier de divers document, en particulier de l’assurance du local a été délivré le 4 décembre 2024, dans les formes requises par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le preneur a adressé en délibéré une première attestation d’assurance intitulée “Contrat cube entreprise de construction – Assurance de responsabilité décennale obligatoire”, puis, pour répondre aux observations de la partie demanderesse relevant le manque de crédibilité de cette pièce, s’agissant d’un commerce d’alimentation générale, une seconde attestation, intitulée “Contrat Multirisque professionnel – Assurance de Responsabilité civile professtionnelle – Perte d’exploitation, valable jusqu’au 29 septembre 2025.

Il ressort de l’examen de ces deux attestations et d’un échange de courriel entre le représentantde la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE et la société MM Assurances :

— que la société MM Assurances est un courtier en assurances ;

— qu’aucun numéro de police d’assurance ni nom d’assureur ne sont mentionnés sur les attestations.

Aussi, le preneur n’a pas valablement justifié de ce qu’il était assuré pour les locaux loués conformément aux dispositions contractuelles, ni dans le mois suivant la délivrance du commandement, ni même après.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et la résiliation du bail acquise au 5 janvier 2025, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres manquements allégués relatif à des mises en conformité.

L’obligation de quitter les lieux de la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE n’étant pas contestable, l’expulsion sera ordonnée, suivant modalités fixées au dispositif.

2) Sur les sommes réclamées

Le maintien dans les lieux de la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE causant un préjudice aux preneurs, elle sera condamnée à leur verser une indemnité d’occupation.

Toutefois, M. et Mme [D] sollicitent à ce titre une somme supérieure au loyer conventionnel. Cette majoration, de nature indemnitaire est soumise à l’appréciation du juge du fond et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant du loyer conventionnel majoré des charges, et sera dûe jusqu’à la libération des lieux. Une indexation sera prévue si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an, suivant modalités fixées au dispositif.

M. et Mme [D] demandent par ailleurs paiement de la somme provisionnelle de la somme de 6.792,43 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les arriérés de loyers et compléments de loyers des mois de février et mars 2025 ;

Le bail comporte :

en son article 6, une clause de révision du loyer, prévoyant que le loyer pourra être révisé à l’expiration de chaque période triennale par application des dispositions légales, sur la base de l’Indice des loyers commerciaux (ILC) du 2e trimestre 2015, Valeur 108,38. en son article 7, une clause d’indexation du loyer, qui prévoit que « le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation de l’Indice des loyers commerciaux (ILC).Cette indexation interviendra tous les trois (3) ans à la date anniversaire du présent bail et pour la première fois le premier octobre 2018 sans qu’il soit besoin d’effectuer aucune formalité. L’indice de base retenu étant celui du 2e trimestre 2015, Valeur 108,38. »

Il doit être relevé que le preneur a réglé ce qu’il reconnaît devoir au titre des loyers et que le litige porte uniquement sur les révisions et/ou indexations réclamées par le bailleur et contestées par le preneur.

Or, les pièces produites ne permettent pas de déterminer avec l’évidence requise en référé si le bailleur a fait application, à partir du 1er octobre 2021, de la clause de révision et/ou de la clause d’indexation et selon quelles modalités de calcul. En outre, le bailleur reconnaît dans le corps de son assignation qu’il a réclamé un montant erroné de 1070 euros au 1er octobre 2021 puis de 1180 euros au 1er octobre 2022, montants sur la base desquels ont pourtant été calculées les sommes qui sont le fondement du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024, qui au surplus, ne comporte aucun décompte ou explication permettant au preneur de comprendre les calculs effectués pour obtenir les loyers révisés et/ou indexés.

Pour les mêmes motifs, la détermination des sommes qui seraient dues par le preneur, et que le bailleur a au surplus chiffrées à la baisse à l’audience sans joindre de décompte ou fournir d’explication, ne relève pas de l’évidence et doit être débattue au fond.

En conséquence, il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des arriérés présentées par M. et Mme [D].

S’agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu d’y faire droit au stade des référés, dès lors que le dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties, et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, ce qui excède l’office du juge des référés.

Sur la demande reconventionnelle en délivrance de quittances

Il est constant que les quittances sont produites aux débats pour l’intégralité de l’année 2024 ainsi que pour le premier trimestre 2025.

Par ailleurs, le preneur ne justifie pas avoir réclamé lesdites quittances antérieurement, ni que le bailleur lui en aurait refusé la délivrance.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société TOMBOUCTOU EXOTIQUE, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à régler à M. et Mme [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 5 janvier 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE des lieux loués au [Adresse 1] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE à régler à M. et Mme [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer fixé conventionnellement, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit 137,71 ;

Rejetons la demande en paiement d’arriérés ;

Rejetons la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande reconventionnelle en délivrance de quittances ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE à régler à M. et Mme [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société TOMBOUCTOU EXOTIQUE aux dépens ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT