N° RG 23/10375 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 JUILLET 2025

50F

N° RG 23/10375

N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[I] [E]

C/

[K] [O]

[X] [J]

[A] [F]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Benjamin LAJUNCOMME de SELAS CABINET LEXIA

M^e Elsa DREYER

1 copie à Monsieur [V] [N], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [I] [E]

née le 06 Octobre 1974 à [Localité 7] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Elsa DREYER, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [O]

né le 13 Juin 1985 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/10375 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

Madame [X] [J]

née le 1er Septembre 1984 à [Localité 7] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [A] [F], entrepreneur individuel

[Adresse 5]

[Localité 3]

défaillant

Par acte notarié en date du 21 juin 2019, Madame [I] [E] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 7] auprès de Monsieur [K] [O] et de Madame [X] [J] épouse [O] pour un montant de 550 000 euros.

Monsieur et Madame [O] avaient confié à Monsieur [A] [F] des travaux notamment de réalisation d’un bardage qui ont été facturés le 16 octobre 2018.

Se plaignant de désordres et notamment d’humidité et d’infiltrations, Madame [E] a eu recours à son assureur qui a mandaté le Cabinet SARETEC qui a rendu un rapport le 12 novembre 2020.

Par acte en date du 19 avril 2021, elle a fait assigner en référé devant le Tribunal judiciaire Monsieur et Madame [O] et Monsieur [A] [F] aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [R] [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a été ensuite remplacé par Monsieur [V] [N]. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 31 octobre 2023.

Par actes en date du 22 novembre 2023, Madame [E] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur et Madame [O] et Monsieur [A] [F] aux fins de se voir indemnisée d’un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025 et signifiées à Monsieur [F] le 09 mai 2025, Madame [I] [E] demande au Tribunal de :

DÉCLARER Madame [E] recevable et bien fondée en ses demandes,

CONSTATER que Monsieur [F], Madame [J] et Monsieur [O] sont intégralement responsables des désordres et malfaçons relevés,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F], Madame [J] et Monsieur [O] à verser à Madame [E] la somme de 76 988,33 € au titre des travaux de reprise,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F], Madame [J] et Monsieur [O] à indemniser Madame [E] la somme de 16 578,22 € au titre des frais qu’elle a déjà engagés à titre conservatoire dont ceux d’expertise amiable,

CONDAMNER in solidum Monsieur [O], Madame [J] et Monsieur [F] à indemniser Madame [E] à hauteur de 15.000 € pour son préjudice moral,

CONDAMNER in solidum Monsieur [O], Madame [J] et Monsieur [F] à indemniser Madame [E] à hauteur de 10.000 € pour ses frais de maîtrise d’œuvre pour les travaux de réfection,

CONDAMNER in solidum Monsieur [O], Madame [J] et Monsieur [F] à verser la somme de 12.000 euros € à Madame [E] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les coûts d’huissier de justice et les frais d’expertise,

REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur [O] et Madame [J],

ORDONNER l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2025, Madame et Monsieur [O] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu l’article 32-1 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL

DÉCLARER que Monsieur et Madame [O] ont la qualité de vendeurs profanes et doivent en conséquence bénéficier du jeu de la clause d’exonération de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente du 21 juin 2019.

Dès lors,

DÉBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur et Madame [O].

A TITRE SUBSIDIAIRE

DÉCLARER que Madame [E] est défaillante dans l’administration de la preuve que les désordres évoqués dans son assignation en date du 22 novembre 2023 sont constitutifs de vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.

Dès lors,

DÉBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [O] tant au titre de la prise en charge des travaux propres à la reprise des désordres allégués.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

DÉCLARER que Madame [E] est défaillante dans l’administration de la preuve que les époux [O] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle au sens de l’article 1231 du code civil et sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires,

Dès lors,

DÉBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [O] au titre de la prise en charge des travaux propres à la reprise des désordres allégués.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DÉBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes non-fondées constituant les postes de préjudice annexes suivants :

— La pose de la bâche

— L’audit de la VMC

— L’audit énergétique

— Les travaux de l’entreprise LEJEUNE

N° RG 23/10375 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

— Les frais d’expertise SARETEC

— Les frais d’expertise de Monsieur [H]

— Sur les frais de recherche de fuite par la Société Fabrice PE

— Sur les frais de maîtrise d’œuvre

DÉBOUTER Madame [E] de sa demande indemnitaire sur le fondement de son préjudice moral

Reconventionnellement,

CONDAMNER Madame [E] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 1.792,99 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant aux honoraires d’intervention de Monsieur [P] en qualité d’expert-conseil.

CONDAMNER Madame [E] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Au surplus, DÉBOUTER Madame [E], succombante, de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa demande émise au titre des dépens.

CONDAMNER Madame [E] au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

DÉBOUTER Madame [E] de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Monsieur [F] n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater que » et de « déclarer que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes de Madame [E] :

Madame [E] sollicite la condamnation in solidum tant de Monsieur et Madame [O] que de Monsieur [F] à l’indemniser des préjudices qu’elle fait valoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le fondement subsidiaire de la garantie contractuelle des désordres intermédiaires.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

En application de l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte de vente par lequel Madame [E] a acquis l’immeuble auprès de Monsieur et Madame [O] est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l’article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l’existence des vices qu’il invoque, si celui-ci n’est pas considéré comme un professionnel.

Sur le bardage (point 1) :

L’expert judiciaire a constaté l’existence d’un désordre concernant le bardage se trouvant sur la façade Nord-Ouest posé sans isolation et sur les lames duquel apparaissaient des déformations et auréoles d’humidité. Il a relevé que les causes du désordre étaient des malfaçons de pose ou des travaux non complets entraînant des non-conformités au DTU en vigueur avec absence de garde au sol, absence de grille anti-rongeurs, absence de pare-pluie, absence de profilé de protection des intempéries en partie haute et « quart de rond pour protéger la sur-épaisseur en partie basse » non conforme. Il a conclu que ces non-conformités allaient générer progressivement et à terme certain des dégradations du bardage et de l’enduit et du mur sur lesquels le bardage était posé.

Sur une échelle de 1 à 5, l’expert judiciaire a qualifié ce désordre d’importance 4.

Ces non-conformités affectant le bardage entraînant d’ores et déjà des déformations et qui vont générer progressivement et à terme certain des dégradations du bardage et de l’enduit et du mur sur lesquels il est posé, constituent un vice d’une gravité avérée.

S’agissant de la date d’apparition, l’expert judiciaire a indiqué que les désordres affectant le bardage avaient été constatés par Madame [E] en septembre 2019 et qu’ils n’étaient pas apparents « à la réception » pour Monsieur et Madame [O], qu’ils étaient antérieurs à la vente mais pas décelables pour un profane et qu’il n’y avait pas d’éléments concernant leur connaissance par le vendeur préalablement à la vente.

Il en résulte que ce vice, non apparent pour un profane, était préexistant à la vente et caché au moment de celle-ci aux yeux de Madame [E].

Celle-ci fait valoir que Monsieur [O] ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie dans la mesure où il doit être considéré comme un professionnel, étant agent immobilier.

S’il ressort de l’acte de vente que Monsieur [O] exerce la profession d’agent commercial dans l’immobilier ce qui est corroboré par les extraits du site société.com et du site LinkedIn versés aux débats, outre que la vente n’est pas intervenue dans le cadre de son activité d’agent immobilier, sa qualité de professionnel de l’immobilier n’en fait pas un professionnel de la construction.

En conséquence, il peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie sauf à ce que Madame [E] démontre qu’il avait connaissance du vice préalablement à la vente.

Il en est de même de Madame [O] dont nul ne prétend qu’elle a la qualité de professionnel.

Madame [E] soutient qu’au cours de la première réunion d’expertise, Monsieur [F] a indiqué avoir retiré de son devis le pare-pluie et l’isolant du bardage à la demande de Monsieur et Madame [O] afin de faire baisser le montant du devis, que le montant de ce devis anormalement bas outre la dissimulation d’une fissure importante et la condamnation de l’accès à une descente de gouttière vétuste se déversant sur le mur sous le bardage, font que Monsieur et Madame [O] avaient nécessairement connaissance du vice.

Aucune mention de l’expert judiciaire ne vient corroborer l’affirmation selon laquelle certaines prestations auraient été retirées du devis à la demande des maîtres de l’ouvrage ni étayer les affirmations concernant la présence d’une fissure et d’une gouttière derrière le bardage, sans que le constat de commissaire de justice du 21 mars 2024 ne permette de conclure à cette présence en l’absence de plus de précision sur le mur concerné. Les affirmations de Madame [E] quant au caractère anormalement bas du devis ne permettent pas en outre de conclure à la connaissance par le maître de l’ouvrage de vices apparus postérieurement à sa réalisation.

Ainsi, la connaissance du vice par les vendeurs préalablement à la vente n’est pas établie. Ils peuvent ainsi se prévaloir de la clause d’exonération du vice caché et n’en seront pas tenus à garantie.

S’agissant de la responsabilité contractuelle pour dommages de nature intermédiaire recherchée à l’encontre de Monsieur et Madame [O], il a été jugé qu’est réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et qu’elle est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-12.988).

Madame [E] peut ainsi rechercher la responsabilité contractuelle de ses vendeurs pour des dommages de nature intermédiaire, étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement, d’un préjudice et d’un lien causal.

En l’espèce, tel qu’exposé précédemment, Madame [E] ne démontre pas que Monsieur et Madame [O] ont commis un manquement ou une faute tel qu’elle le prétend en demandant d’enlever des prestations au devis, en acceptant un devis anormalement bas et/ou en dissimulant une fissure ou une gouttière derrière le bardage qui serait à l’origine du désordre.

Madame [E] sera ainsi déboutée de sa demande de réparation de ce désordre affectant le bardage à leur encontre, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés ou sur le fondement de la responsabilité pour dommages intermédiaires.

Monsieur [F] n’ayant pas la qualité de vendeur, il n’est pas tenu à garantie des vices cachés vis-à-vis de Madame [E].

L’acquéreur dispose des droits et actions attachés à la chose et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître de l’ouvrage. Madame [E] peut ainsi rechercher la responsabilité contractuelle de Monsieur [F] pour des dommages de nature intermédiaire.

En l’espèce, les désordres affectant le bardage résultent de malfaçons et de non-façons avec non-conformités au DTU qui constituent des manquements de Monsieur [F], professionnel, qui a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil vis-à-vis de Madame [E].

Il sera ainsi tenu à réparation du préjudice en résultant.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 28 600 euros le coût des travaux de reprise du bardage, évaluation qui n’est pas remise en cause. En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer à Madame [E] la somme de 28 600 euros en réparation des désordres affectant le bardage.

Sur la gouttière de la toiture arrière (point 3) :

L’expert judiciaire a constaté que la gouttière en égout de la toiture arrière présentait une contre-pente. Il a également constaté des traces sur les façades extérieures mais pas d’humidité et de dégradations sur les surfaces intérieures, précisant que les désordres sur la toiture étaient liés à un défaut d’entretien de la couverture. Il a ajouté que la contre-pente résultait d 'une malfaçon, qu’il était nécessaire de rétablir la pente pour éviter tout risque de débordement, a qualifié ce « désordre » d’importance 1 et a chiffré à 198 euros le coût des travaux pour y remédier.

S’agissant d’une malfaçon dont il n’est pas établi qu’elle entraîne un désordre et dont la réparation apparaît d’un coût mineur, il ne s’agit pas d’un vice d’une ampleur suffisante qui rend l’immeuble impropre à son usage ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il l’avait connu.

Ainsi, il n’y a pas lieu à garantie des vices cachés.

L’expert judiciaire a précisé que la malfaçon relevait de l’intervention de Monsieur [F].

Aucun manquement n’est démontré à l’encontre de Monsieur et Madame [O] comme ayant contribué à cette malfaçon, une simple connaissance d’une malfaçon, à la supposer démontrée ne pouvant engager une responsabilité pour dommages intermédiaires.

Madame [E] sera ainsi déboutée de sa demande de réparation à ce titre à leur encontre que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés ou sur le fondement de la responsabilité pour dommages intermédiaires.

En réalisant un ouvrage affecté d’une contre-pente, non visible à la réception, Monsieur [F] a commis un manquement et engagé sa responsabilité contractuelle et sera tenu à réparation. Rien ne remet en cause l’évaluation de l’expert quant au coût de cette réparation et il sera condamné à payer à Madame [E] la somme de 198 euros à ce titre.

Sur le mur au-dessus de la verrière et l’existence d’une fissure au droit du chéneau (point 4) :

Madame [E] fait valoir que le chéneau est vétuste et a causé des infiltrations et que le couvreur auquel elle a fait appel, Monsieur [U], serait intervenu quelques mois avant la vente pour la même problématique mais aurait refusé d’attester en justice en raison de lien avec la famille de Monsieur et Madame [O].

Ceux-ci font valoir que « la facture produite par Monsieur [U] » fait état d’une recherche de fuite d’eau et d’entretien de la toiture mais ne fait pas état de la découverte d’une fissure du chéneau et que le vice invoqué n’est pas démontré.

L’expert judiciaire a relevé des traces d’humidité sur le mur au-dessus de la verrière et juste sous le toit et l’existence d’une fissure au droit de la soudure verticale du chéneau face avant de la toiture principale. Il a indiqué que la toiture était en bon état et que les dégradations étaient liées « très possiblement » à un défaut d’entretien.

Le sapiteur auquel a eu recours l’expert judiciaire, Monsieur [D] [C], a constaté que le chéneau avant en zinc ne présentait pas de désordres particuliers, hormis la présence d’une fissure au droit de la soudure verticale à proximité de la naissance et a ajouté que les arêtiers ne présentaient pas de fissurations ni de désordres pouvant entraîner à ce stade des infiltrations d’eau. Il n’a pas constaté de désordres significatifs sur cette partie de la couverture.

L’expert judiciaire a précisé qu’hormis les traces sur les façades extérieures, il n’y avait pas d’humidité et de dégradation des doublages intérieurs à ce niveau, que la fissure « peut entraîner des infiltrations d’eau sous la toiture, qu’il ne pouvait pas dire si cette fissure était apparue avant ou après la vente, que c’était le défaut d’entretien de la toiture qui en était possiblement à l’origine, que la fissure était causée par la vétusté du chéneau aggravée par le défaut d’entretien de Madame [E] et a qualifié le désordre de faible importance (niveau 2).

Quant à la facture invoquée, il s’agit en réalité d’une facture annexée au rapport d’expertise judiciaire (produite par les défendeurs) en date du 05 février 2018 de la SARL [U] pour une recherche de fuite « sur toiture en zinc compris nettoyage du chéneau ». S’il s’en déduit qu’il a dû se produire une fuite à ce niveau, sans quoi aucune recherche de fuite n’était justifiée, faute de plus d’éléments, il ne peut en être conclu que des infiltrations se sont produites en raison du chéneau.

Ainsi, si l’existence d’une fissure du chéneau est établie, il n’est pas démontré qu’il en résulte de désordre et notamment des infiltrations. En conséquence, aucun vice d’une gravité suffisante rendant l’immeuble impropre à son usage ou en diminuant tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il l’avait connu n’est établi ni aucun dommage susceptible d’engager une responsabilité contractuelle et Madame [E] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le raccordement du toit terrasse en zinc avec la verrière (points 5 et 6) :

L’expert judiciaire a constaté un problème d’évacuation des eaux pluviales au niveau du toit terrasse s’expliquant par un défaut de conception du raccordement de la toiture entre la véranda et le toit terrasse en zinc, la gestion de l’écoulement des eaux de pluie ne convenant pas pour assurer l’étanchéité et ayant pour conséquence l’infiltration d’eau dans le mur à l’aplomb. Il a également constaté la présence de boursouflures dans le séjour/salon au niveau de la fenêtre de la verrière, sur les angles du mur, avec des écaillages sur les angles des murs de placo, certaines boursouflures étant déjà présentes au moment de la vente et une nouvelle étant apparue depuis. Il a précisé que les boursouflures se trouvaient à l’aplomb de l’extrémité du chéneau de la véranda dont le raccordement avec la couverture en zinc présentait un défaut de conception et un défaut d’entretien et que la présence d’humidité dans le doublage était consécutive à l’infiltration d’eau provenant du défaut de raccordement relevé. Il a conclu en indiquant que le désordre consistait en une « légère » dégradation du doublage intérieur évolutive causée par une infiltration d’eau provenant d’un défaut d’entretien et d’un défaut de conception du raccordement toiture et toit terrasse en zinc, précisant ensuite que ce défaut de raccordement n’assurait pas l’étanchéité. Il a ajouté que le désordre était apparu en septembre 2019, date à laquelle Madame [E] avait déclaré un dégât des eaux, que le défaut n’était pas apparent à la réception des travaux pour Monsieur et Madame [O] en 2015. Tout en ayant relevé précédemment que certaines boursouflures étaient déjà présentes au moment de la vente, il a ensuite indiqué que la présence des boursouflures et des écaillages n’était pas antérieure à la cession et/ ou non décelable pour un profane, indiquant « non » à la réponse à ces deux questions de l’antériorité du vice et de son caractère décelable pour un profane, sans distinguer s’il répondait aux deux en même temps, et qu’il n’avait pas d’élément de connaissance du désordre dû à l’intervention de la société AZ CONSTRUCTION par les vendeurs. Il a qualifié ces désordres de moyenne importance (niveau 3/5).

Il résulte de la facture précitée en date du 05 février 2018 de la SARL [U] que celle-ci a effectué une recherche de fuite « sur toiture en zinc compris nettoyage du chéneau ».

Le défaut de conception du raccordement de la couverture en zinc avec la véranda qui cause d’ores et déjà des infiltrations à l’intérieur de la maison, quand bien même la dégradation du doublage serait « légère », et alors que les premières infiltrations étant survenues dès septembre 2019, elles ne relèvent pas d’un défaut d’entretien de Madame [E], constitue un vice grave. Il résulte des constatations même de l’expert qui a indiqué que certaines boursouflures étaient déjà présentes au moment de la vente, et de la recherche de fuite effectuée à ce niveau en 2018, que les infiltrations sont antérieures à la vente.

Enfin, la présence de simples boursouflures sur les murs était insuffisante à rendre apparent le vice dans toute son ampleur et ses conséquences aux yeux de Madame [E], profane.

Le défaut de raccordement du toit terrasse en zinc avec la verrière entraînant des infiltrations constitue ainsi un vice grave préexistant à la vente et caché au moment de celle-ci, diminuant tellement l’usage de l’habitation qui se doit d’être étanche que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il l’avait connu.

La préexistence des boursouflures associée à l’existence d’une recherche de fuite au niveau e la toiture en zinc effectuée sur demande des vendeurs préalablement à la vente en 2018 démontrent que Monsieur et Madame [O] avaient connaissance de l’existence d’infiltrations.

En conséquence, ils ne peuvent se prévaloir concernant ce désordre de la clause d’exclusion de garantie et seront tenus à réparation du préjudice en résultant.

Après analyse des devis produits, l’expert judiciaire a estimé le coût du montant de la reprise du raccordement à la somme de 2 000 euros HT et à 1 126,40 euros le coût des embellissements à l’aplomb de ce raccordement.

Madame [E] critique le montant retenu et fait valoir que la reprise du toit en zinc et de tous les désordres présentés par la couverture a nécessité un investissement de 31 170 euros suivant facture qu’elle verse aux débats de ce montant, ajoutant que du contreplaqué aurait été utilisé comme support du zinc ce qui est un matériau non conforme, outre que des embellissements doivent aussi être réalisés concernant le plafond de la cuisine, les peintures des toilettes, de deux chambres et du salon.

La facture qu’elle produit concerne néanmoins la réfection de l’ensemble de la toiture et non du seul raccordement défectueux et ne permet pas d’isoler précisément ce qui relève de la réparation de celui-ci. En outre, les affirmations de Madame [E] quant à l’utilisation d’un matériau non conformes ne sont corroborées par aucun élément et ne se rattachent pas directement au désordre lié au raccordement. Enfin, le surplus des travaux d’embellissement demandé ne correspond pas aux conséquences ce désordre.

En conséquence, rien ne remet en cause l’évaluation de l’expert judiciaire et Monsieur et Madame [O] seront condamnés à payer à Madame [E], une fois appliqué un taux de TVA à hauteur de 20 % conformément aux articles 279-0 bis et 278-0 bis A du code général des impôts, la somme de 2 400 euros en réparation du raccordement défectueux et celle de 1 126,40 euros en réparation du coût le coût des embellissements à l’aplomb du raccordement défectueux et Madame [E] sera déboutée du surplus de sa demande de réparation à ce titre.

Elle sera également déboutée de sa demande de réparation à ce titre à l’encontre de Monsieur [F], à l’encontre duquel aucun manquement n’est établi s’agissant de ce raccordement, celui-ci n’étant pas intervenu pour ces travaux.

Sur l’humidité du pilier, sur les murs de la cuisine et du séjour, sur le placo du salon, de la chambre et de la salle de bain parentales et le salpêtre sur les pierres du salon (points 7,8,9,10,11,12, 13 et 14) :

Il convient en réalité de distinguer les différents désordres aux fins d’analyser s’ils relèvent de vices cachés ou non.

L’expert judiciaire a relevé, au titre du désordre numéro 7 concernant la cuisine/séjour, de l’humidité au niveau du pilier de la cuisine, quelques points de décollement de peinture et de la moisissure noire dans l’angle haut droit. Il a relevé une dégradation légère du doublage avec des taux d’humidité élevés mesurés avec un sapiteur, et que les boursouflures se situaient à l’aplomb de l’extrémité du chéneau de la véranda dont le raccordement avec la couverture en zinc présentait un défaut de conception (et d’entretien) et que la présence d’humidité était consécutive au défaut de raccordement constituant le désordre 5 susvisé, le manque de ventilation de l’habitation étant un facteur aggravant de développement de moisissures.

S’agissant du désordre numéro 8 relatif à des ruissellements d’eau au niveau du plafond de la verrière qui coulent dans la cuisine, l’expert judiciaire a effectivement constaté la présence de traces de coulures sur le coffrage placo au-dessus de la cuisine, et expliqué que les traces de coulures étaient causées par la condensation de l’air humide au contact de parois froides de la véranda et que l’absence de grilles d’entrée d’air au niveau des menuiseries extérieures outre le fait que la VMC n’était pas raccordée à la tuile à douille et recrachait l’air humide dans les combles conduisaient à un manque de ventilation qui génère la présence de condensation.

S’agissant du désordre numéro 9, l’expert judiciaire a constaté la présence de salpêtre au niveau des pierres du salon sans dégradation structurelle de ces pierres, salpêtre causé par un phénomène de remontées capillaires lié au mode constructif ancien.

S’agissant des désordres numéro 11, 12, 13 et 14, l’expert judiciaire a constaté des traces de coulures de condensation sur le placoplâtre du salon et des zones de condensation en forme de disques sur le mur de séparation entre la chambre et le salon, des coulures derrière un radiateur et une boursouflure sur un angle, l’humidité constatée provenant des remontées capillaires et se trouvant « piégée » dans les doublages sans dégradation cependant de ceux-ci ou avec une très légère dégradation sur l’angle.

Dans un second temps, l’expert judiciaire a regroupé les désordres 7, 8, 9 et 11 à 14 en indiquant qu’ils relevaient à la fois de la mauvaise ventilation du logement due à l’absence de grilles d’entrée d’air et au non raccordement de la VMC à la douille extérieure et de l’absence de barrières anti-remontées capillaires du fait de la construction ancienne.

Il a attribué une importance faible à ces désordres (niveau 2) dont il a conclu qu’ils ne rendaient pas l’immeuble impropre à son usage ni ne portait atteinte à sa solidité et a relevé que l’absence de grilles d’entrée d’air relevait d’un défaut de conseil de l’entreprise AZ Constructions et le non-raccordement de la VMC à la tuile à douille d’une malfaçon de l’entreprise l’ayant posée. Il a précisé que les désordres avaient été constatés par Madame [E] en septembre 2019, qu’ils n’étaient pas apparents pour Monsieur et Madame [O] à la réception des travaux en 2015, qu’ils n’étaient pas antérieurs à la cession pour ne pas apparaître sur l’état des lieux de sortie du locataire du 05 janvier 2019 et qu’il n’avait pas d’éléments quant à leur connaissance par le vendeur.

Les boursouflures constatées au titre du désordre 7 dans la cuisine/séjour relèvent en réalité des conséquences du désordre 5 traité ci-dessus et sont incluses dans la réparation accordée à ce titre comprenant le coût des embellissements des parties à l’aplomb de l’extrémité du chéneau de la véranda dont le raccordement avec la couverture en zinc présentait un défaut de conception.

Pour le surplus, la présence de ruissellements, de condensation et au final d’humidité relevant à la fois de remontées capillaires non traitées et d’un défaut de ventilation du logement lié à une malfaçon (VMC mal raccordée) et à une non-façon (absence de grilles d’aération sur les menuiseries) constitue un vice grave. Ce vice était préexistant à la vente, étant d’origine pour l’absence de barrières anti-remontées capillaires et datant des travaux réalisés ensuite pour le surplus. Il n’est apparu dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la vente aux yeux de Madame [E] en septembre 2019, alors que le seul caractère apparent des absences des grilles d’aération ne suffisait pas à le rendre apparent dans son ensemble.

Ce désordre « d’humidité » constitue ainsi un vice grave préexistant à la vente et caché au moment de celle-ci, diminuant tellement l’usage de l’habitation que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il l’avait connu.

Madame [E] soutient que Monsieur et Madame [O] avaient connaissance de l’humidité dès la réalisation des travaux en se fondant sur un échange de sms avec cette dernière, en faisant valoir de plus que le « contreplaqué auréolé d’humidité » était visible sans le bardage posé en octobre 2018 et que ses vendeurs ne pouvaient « ignorer la fissure le long de la connexion mur en brique/mur en pierre », ajoutant que le bardage avait été réalisé pour masquer les problématiques.

A la question de Madame [E] envoyée à Madame [O] par sms le 23 juin (2019) au sujet de traces d’humidité au niveau d’un radiateur, la seconde a répondu que c’était un défaut de peinture et que « ça a toujours été » puis, interrogée sur l’origine du défaut de peinture, elle répondait « il y a eu de l’humidité au départ parce que la peinture avait été faite trop tôt dans cette partie après les travaux (…) c’est la seule humidité dont j’ai connaissance mais qui n’est plus ». Cet échange de sms ne démontre pas que Madame [O] ait eu connaissance du désordre d’humidité antérieurement à la vente, ne faisant référence qu’à de l’humidité lors de la peinture au niveau d’un radiateur.

Pour le surplus, alors que l’état des lieux de sortie du locataire en date du 05 janvier 2019 ne fait référence à aucun problème d’humidité, les considérations développées par la demanderesse ne démontrent pas que les vendeurs avaient connaissance du vice préalablement à la vente, alors que rien n’établit par ailleurs qu’ils avaient connaissance de l’absence de sortie de la VMC et de l’absence de barrières anti-remontées capillaires ni que la seule absence de grille d’aération leur permette de connaître l’existence d’un désordre d’humidité. Ceux-ci peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

S’agissant de la responsabilité des vendeurs pour dommages de nature intermédiaire, Madame [E] ne démontre pas que Monsieur et Madame [O] ont commis des manquements à l’origine de l’absence de traitement des remontées capillaires, de l’absence de grilles d’aération et de la mauvaise implantation de la VMC qui relèvent pour les deux derniers de malfaçons ou non-façon de l’entreprise intervenue.

En ce qui concerne Monsieur [F], aucune responsabilité ne peut être recherchée le concernant sur le fondement des vices cachés et aucun manquement n’est établi s’agissant de ce désordre d’humidité alors qu’il n’est pas intervenu pour les travaux ayant concouru à ce désordre.

Enfin, s’agissant du désordre numéro 10 concernant l’existence de cloques et de points de rouille sur les angles des murs du salon, l’expert judiciaire a conclu à son absence, ne relevant que quelques boursouflures et écaillage de la peinture sur le placo plâtre et Madame [E] ne produit pas d’éléments permettant de remettre en cause ses conclusions.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande de réparation au titre des désordres 7,8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14.

Sur le plafond « humide et froid » (point 16) :

L’expert judiciaire n’a pas constaté de désordre concernant ce plafond.

Madame [E] fait valoir que l’épaisseur d’isolant mise en œuvre par l’entreprise AZ Construction serait insuffisante sans apporter d’élément à l’appui de ses affirmations et sans pouvoir contredire ainsi les conclusions de l’expert.

Aucun désordre ou vice n’est ainsi démontré s’agissant de l’isolation du plafond et Madame [E] sera déboutée de sa demande à ce titre que ce soit le fondement de la garantie des vices cachés ou sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour désordres de nature intermédiaire à l’encontre de Monsieur et Madame [O] et de Monsieur [F], étant précisé qu’aucun élément n’établit une quelconque intervention de ce dernier sur ce plafond.

Sur les traces d’humidité et de moisissures dans les toilettes (point 18) :

L’expert judiciaire a relevé la présence de moisissures en surface des doublages dans les toilettes n’ayant pas entraîné de dégradation de ces doublages dont il a attribué la cause à la mauvaise ventilation du logement. Il a qualifié ce désordre de faible (niveau 2), précisé qu’il ne rendait pas l’immeuble impropre à son usage ni ne portait atteinte à sa solidité et indiqué comme pour les désordres susvisés 7,8,9 et 11 à 14 qu’il relevait de la mauvaise ventilation du logement due à l’absence de grilles d’entrée d’air et au non- raccordement de la VMC à la douille extérieure.

Il s’agit ainsi d’un désordre qui résulte du vice établi ci-dessus « d’humidité » de la maison ayant entraîné également les désordres 7, 8, 9 et 11 à 14, vice grave, préexistant à la vente et caché mais dont il n’est pas établi qu’il était connu des vendeurs préalablement à la vente.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour désordres de nature intermédiaires, Madame [E] fait valoir qu’elle a fait intervenir un couvreur qui a procédé à une vérification du réseau pluvial et aurait constaté qu’une descente du chéneau en zinc était bouchée au ¾ et qu’aucun raccordement n’était fait au réseau pluvial ni pour cette gouttière ni pour 3 autres.

Sans qu’il soit établi de rapport entre cette intervention justifiée par une facture du 24 juillet 2023 et les moisissures constatées dans les toilettes, Madame [E] n’établit en tout état de cause aucun manquement de Monsieur et Madame [O] ayant contribué à l’apparition de ces moisissures alors que, comme relevé précédemment, la mauvaise ventilation résulte de l’absence de grilles d’aération et de la mauvaise implantation de la VMC, malfaçon ou non-façon de l’entreprise intervenue.

En ce qui concerne Monsieur [F], aucune responsabilité ne peut être recherchée le concernant sur le fondement des vices cachés et aucun manquement n’est établi s’agissant de ce désordre d’humidité alors qu’il n’est pas intervenu pour les travaux y ayant concouru.

Madame [E] sera ainsi déboutée de sa demande de réparation à ce titre.

Sur l’humidité et l’absence d’isolation de la « chambre de [B] » (point numéro 19) :

L’expert judiciaire n’a pas constaté de désordre à ce titre.

Madame [E] fait valoir qu’elle a fait constater par commissaire de justice que le mur extérieur de cette pièce était constitué de briques de 10 cm d’épaisseur alors que la norme en vigueur prévoit que l’épaisseur de ce type de murs en brique doit être d’au moins 20 cm.

N° RG 23/10375 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

Madame [E] ne développe cependant aucun moyen s’agissant de ce mur quant à la garantie des vices cachés ou à la responsabilité pour dommages de nature intermédiaire et ne présente aucune demande de réparation à ce titre. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant ce point.

Sur les demandes de Madame [E] au titre des frais :

L’expert judiciaire a retenu comme frais occasionnés pour remédier aux désordres ou à leurs conséquences la facture du couvreur Monsieur [W], la facture de vérification de la VMC par l’entreprise AMH et l’intervention de l’entreprise AQUASER pour une détection de fuite, cette dernière ayant été prise en charge par l’assureur de Madame [E].

Il n’y a pas lieu à indemnisation de la facture de vérification de la VMC par Monsieur et Madame [O] et/ou Monsieur [F], aucune responsabilité n’ayant été retenue à leur encontre s’agissant du désordre d’humidité auquel la mauvaise installation de la VMC a contribué.

En revanche, Monsieur et Madame [O] seront condamnés à payer à Madame [E] la somme de 1 100 euros en remboursement des frais exposés pour la mise en place d’une bâche sur la couverture, leur responsabilité étant engagée au titre des infiltrations.

Il y a lieu de débouter Madame [E] de sa demande de remboursement de l’audit énergétique et de la recherche de fuite et des travaux concernant les eaux pluviales, outre de la recherche de fuites du 10 octobre 2024 concernant l’humidité et des éléments de couverture autres que le raccordement défectueux, aucune responsabilité n’ayant été retenue à l’encontre des défendeurs concernant ces points.

Les frais non compris dans les dépens exposés par Madame [E] que sont les frais d’expertises amiables et de constats de commissaire de justice ne constituent pas un préjudice réparable pouvant donner lieu à une allocation de dommages-intérêts et ne peuvent être remboursés qu’au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve de l’équité, et seront pris en compte à ce titre.

Les frais d’expertise judiciaire et d’huissiers pour la délivrance des assignations relèvent des dépens et seront pris en charge à ce titre.

Sur le préjudice moral :

Madame [E] ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’elle a subi en raison des malfaçons affectant le bardage et des infiltrations une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d’affection ou une atteinte à ses sentiments d’honneur et/ou de considération et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de Madame [E] au titre de frais de maîtrise d’œuvre :

A l’appui de cette demande, Madame [E] fait valoir que depuis deux ans elle a passé en moyenne 4 heures par semaine pour rechercher des solutions pour remédier aux désordres et sollicite en réalité l’indemnisation d’un préjudice de temps passé. Elle ne rapporte cependant pas d’élément permettant de caractériser ce préjudice et sera déboutée de sa demande à ce titre.

N° RG 23/10375 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPUL

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame [O] :

Ceux-ci sollicitent la condamnation de Madame [E] à leur verser « la somme de 1.792,99 euros en réparation de leur préjudice matériel correspondant aux honoraires d’intervention de Monsieur [P] en qualité d’expert-conseil ». Outre que ces frais ne constituent pas un préjudice irréparable, ils seront déboutés de cette demande en ce qu’ils succombent à l’instance.

Ils sollicitent également la condamnation de Madame [E] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile au titre d’une amende civile.

L’article 32-1 du Code de procédure civile prévoit que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

L’abus de droit prévu par l’article 32-1 du Code de procédure civile nécessite, alors que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, de caractériser une faute faisant dégénérer l’exercice de ce droit en abus.

Outre que Monsieur et Madame [O] n’ont pas qualité pour soutenir le prononcé d’une amende civile, ils succombent à l’instance et l’action en justice de Madame [E] ne revêt aucun caractère fautif. Il n’y a ainsi pas lieu au prononcé d’une amende civile.

Sur les demandes annexes :

Monsieur et Madame [O] et Monsieur [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Au titre de l’équité, Monsieur et Madame [O] seront condamnés in solidum à payer à Madame [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur [F] sera condamné à lui payer la même somme sur le même fondement.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à Madame [I] [E] la somme de 28 600 euros en réparation des désordres affectant le bardage.

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à Madame [I] [E] la somme de 198 euros en réparation de la contre-pente de la gouttière.

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [J] épouse [O] in solidum à payer à Madame [I] [E] la somme de 2 400 euros en réparation du raccordement défectueux du toit terrasse en zinc avec la verrière et la somme de 1 126,40 euros pour la reprise des embellissements à l’aplomb du raccordement défectueux.

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [J] épouse [O] in solidum à payer à Madame [I] [E] la somme de 1 100 euros en remboursement des frais exposés pour la mise en place d’une bâche sur la toiture.

DÉBOUTE Madame [I] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires.

DÉBOUTE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [J] épouse [O] de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [J] épouse [O] in solidum à payer à Madame [I] [E] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à Madame [I] [E] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [K] [O], Madame [X] [J] épouse [O] et Monsieur [A] [F] in solidum aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT