TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09670 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CTW

Minute : 25/

Monsieur [G] [C]

Représentant : Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [E] [O] [L]

Madame [S] [V] [K] [R] épouse [O] [L]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Michel-alexandre SIBON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 18 Février 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [G] [C],

élisant domicile chez son administrateur de bien la SAS B.H.M. exerçant sous le nom commercial de “GROUPE IMMO PARTNERS”, sise [Adresse 2]

représenté par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [E] [O] [L],

[Adresse 4]

non comparant, représenté par Monsieur [Y] [A] [M] [K], valablement muni d’un pouvoir

Madame [S] [V] [K] [R] épouse [O] [L],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 juillet 2010, Monsieur [G] [C] a donné à bail à Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros, et une provision sur charges de 10 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 1er juillet 2024, Monsieur [G] [C] a fait signifier à Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L], un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire contractuelle, et portant sur la somme de 2.928,27 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2014, Monsieur [G] [C] a fait assigner Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, au 2 septembre 2024, à minuit, à titre principal,

— prononcer la résiliation du bail liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], à titre subsidiaire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] et celle de tous occupants des lieux de leur chef avec le concours du commissaire de police, et de la force publique,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] à lui payer,

«  la somme de 6.219,29 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, au 9 septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.928,27 euros à compter du 1er juillet 2024, date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, et pour le surplus, à compter de la délivrance de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts,

«  une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 3 septembre 2024, ou à compter du jour du prononcé de la résiliation, correspondant au montant du loyer et la provision sur charges, jusqu’à la complète libération des lieux ;

«  la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [G] [C], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, et a actualisé la dette locative à la somme de 10.341,06 euros au 13 décembre 2024. Il accepte que la dette soit soldée au 30 juin 2025.

Monsieur [N] [O] [L], régulièrement représenté, explique qu’un fournisseur important n’a pas réglé une facture de plus de 60.000 euros, et qu’il a mis un studio en vente. Il explique qu’il sera en mesure de régler la dette locative dans un délai de six mois.

Madame [S] [O] [L], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 juillet 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024, pour la somme en principal de 2.928,27 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2024 à minuit.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] restent lui devoir la somme de 10.341,06 euros, à la date du 13 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.341,06 euros, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que les locataires seront en mesure de régler la dette dans un délai de six mois, en raison de futures rentrées d’argent. Le bailleur ne s’y oppose pas, malgré l’absence de reprise de paiement.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2010 entre Monsieur [G] [C], d’une part, et Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 10.341,06 euros (décompte arrêté au 13 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compte de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 1.700 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [G] [C], puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] soient condamnés à verser à la Monsieur [G] [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la Monsieur [G] [C] ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] à verser à Monsieur [G] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] [L] et Madame [S] [O] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09670 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CTW

DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

AFFAIRE :

Monsieur [G] [C]

Représentant : Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [E] [O] [L]

Madame [S] [V] [K] [R] épouse [O] [L]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires