N° RG 25/00140 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVHC

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

M^e Valentin PLANCHENAULT, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27

Copie certifiée conforme

à :

[F] [T],

[R] [G],

M^e Marion MEHEUST, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

SCI DES PRESSOIRS, immatriculée au R.C.S de Chartres (28000), sous le n°341 529 287,

dont le siège social est sis 83 rue de Saint Chéron – 28000 CHARTRES

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par Monsieur [A] et Madame [A]

Assistés de M^e Valentin PLANCHENAULT, demeurant 2 Allée des Atlantes – Propylées 1 – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [T],

demeurant 12 allée des Plantes – 28130 HANCHES

non comparant, ni représenté

Madame [R] [G],

demeurant 12 allée des Plantes – 28130 HANCHES

non comparante, ni représentée

S.A.S. GROUPE [P] [Z], immatriculée au R.C.S de PARIS sous le n° 353 508 955,

dont le siège social est sis 65-67 rue de la Victoire – 75009 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, avocat postulant de M^e Jean-Christophe LEGROS, demeurant 3 Place Chabaneau – 34000 MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé

En présence de : [J] [W], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 14 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 janvier 2009, la SCI des Pressoirs a donné à bail à M. [T] et Mme [G], un appartement à usage d’habitation situé 12 allée des plantes, à Hanches, moyennant un loyer mensuel de 870,00 euros sans charges locatives.

La SCI des Pressoirs a souscrit une assurance « garantie des risques locatifs ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 octobre 2016, la SAS [P] [Z] a informé la SCI des Pressoirs de la résiliation du contrat à compter du 15 janvier 2017 compte tenu de l’abrogation des dispositifs dits de « garantie des risques locatifs » par l’effet de l’application du décret n°2015-1654 du 11 décembre 2015.

Afin d’assurer la continuité des garanties, la SAS [P] [Z] a proposé à la SCI des Pressoirs la souscription d’une « garantie loyers impayés ». La SCI des Pressoirs a accepté cette proposition et a souscrit à l’assurance « garantie loyers impayés » par contrat avec prise d’effet le 15 janvier 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI des Pressoirs a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mai 2025, puis a signalé le sinistre à la SAS [P] [Z], laquelle n’a pas donné de suite favorable et à procéder à la résiliation du contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la SCI des Pressoirs a fait assigner Mme [G], M. [T] et la SAS [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir notamment la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation solidaire des parties au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026, pour être retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A l’audience, la SCI des Pressoirs, assistée par son conseil, dépose son dossier.

Elle maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

A titre principal,

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter du 12 mai 2025,La libération des lieux par M. [T] et Mme [G] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, assortie d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, et subsidiairement leur expulsion,Le rejet des prétentions formulées par la SAS [P] [Z], La condamnation solidaire de M. [T], Mme [G] et la SAS [P] [Z] à payer à la SCI des pressoirs la somme actualisée de 8 411,84 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 11 mars 2026,La condamnation solidaire de M. [T], Mme [G] et la SAS [P] [Z] à payer à la SCI des Pressoirs une indemnité d’occupation de 1 051,48 euros par mois à compter de la date de la résiliation du bail,A titre subsidiaire,

La nullité du contrat d’assurance,Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter du 12 mai 2025,La libération des lieux par M. [T] et Mme [G] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, assortie d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, et subsidiairement leur expulsion,L’expulsion de M. [T] et Mme [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,La condamnation de la SAS [P] [Z] à rembourser à la SCI des Pressoirs la somme de 3 432,52 euros correspondant aux cotisations annuelles d’assurance versées par la SCI des Pressoirs de 2020 à 2025,La condamnation de la SAS [P] [Z] à payer à la SCI des Pressoirs la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi contractuelle et du silence intentionnel,En tout état de cause,

La condamnation solidaire de M. [T], Mme [G] et la SAS [P] [Z] à payer à la SCI des Pressoirs la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation solidaire de M. [T], Mme [G] et la SAS [P] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 12 mai 2025. Elle indique que les locataires ont cessé de payer le loyer à compter du mois de janvier 2025 et qu’elle en a informé la SAS [P] [Z] en raison de l’assurance « garantie loyers impayés ».

M. [T] et Mme [G], bien que régulièrement assignés à tiers présent à domicile et à personne physique, n’ont pas comparu.

La SAS [P] [Z], représentée par son conseil, dépose ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite :

L’irrecevabilité des prétentions formulées par la SCI des Pressoirs à son encontre, et à titre subsidiaire le rejet de l’ensemble des prétentions de la demanderesse,La condamnation de la SCI des Pressoirs à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation in solidum de la SCI des Pressoirs, M. [T] et Mme [G] aux dépens,Le rappel de l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Sur la recevabilité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS [P] [Z] fait valoir qu’elle n’est pas l’assureur mais le courtier d’assurance, de sorte qu’elle n’est pas le débiteur de la garantie d’assurance, n’agissant qu’en qualité de mandataire. Elle estime que les demandes de la SAS [P] [Z] sont donc irrecevables, faute d’avoir été dirigées contre l’assureur.

Il ressort des pièces versées aux débats que tant le contrat d’assurance, que ses conditions de garantie ainsi que l’ensemble des courriers envoyées à la SCI des Pressoirs portent mention ou signature de la SAS [P] [Z], ainsi la demanderesse dispose de la qualité à agir contre la SAS [P] [Z].

En conséquence, l’action de la SCI des Pressoirs à l’encontre de la SAS [P] [Z] est recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 7 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI des Pressoirs justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mai 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et la SCI des Pressoirs a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [T] et Mme [G] le 12 mai 2025 pour un montant en principal de 3 241,10 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de M. [T] et Mme [G] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur chef.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SCI des Pressoirs produit un décompte démontrant que M. [T] et Mme [G] restent lui devoir, la somme de 8 411,84 euros au 11 mars 2026.

Non comparants, M. [T] et Mme [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Enfin, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 411,84 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 12 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (11 mars 2026).

Enfin, M. [T] et Mme [G], qui occupent les lieux sans droit ni titre, seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 11 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur la demande de condamnation de la SAS [P] [Z]

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La SCI des Pressoirs soutient que la SAS [P] [Z] aurait dû la garantir s’agissant des loyers impayés par ses locataires.

La SAS [P] [Z] fait quant à elle valoir que n’étant que le courtier d’assurance, elle ne peut être tenue au paiement des garanties contractuelles.

En l’espèce, il ressort des déclarations contractuelles en date du 1er novembre 2021 (pièce n°1 – SAS [P] [Z]) et de ses conditions générales (pièce n°2) que les parties au contrat d’assurance sont la SCI des Pressoirs en tant qu’assurée et la compagnie Sada Assurances en tant qu’assureur, la SAS [P] [Z] étant le courtier en assurances. Les conditions générales précises que les garanties sont dues entre l’assureur et l’assuré, sans que le courtier n’en soit tenu.

En conséquence et compte tenu des termes du contrat d’assurance, la SAS [P] [Z] ne saurait être condamnée au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, de sorte que les demandes formées à son encontre seront rejetées.

Dès lors et compte tenu de la qualité de tiers au contrat d’assurance de la SAS [P] [Z], il n’y a pas lieu d’examiner d’une part la nullité du contrat et ses conséquences, et d’autre part la demande de condamnation de la SAS [P] [Z] au paiement de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi contractuelle.

Sur les demandes accessoires

M. [T] et Mme [G], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de rejeter la demande de la SAS [P] [Z] prise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [T] et Mme [G] à verser à la SCI des Pressoirs la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI DES PRESSOIRS recevable en ses demandes formulées à l’encontre de la SAS [P] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2009 entre la SCI DES PRESSOIRS et Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 12 allée des plantes, à Hanches, sont réunies à la date du 12 juillet 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DES PRESSOIRS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande en paiement d’une astreinte formulée par la SCI DES PRESSOIRS

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement à titre de provision Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] à verser à la SCI DES PRESSOIRS la somme de 8 411,84 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mars 2026 ;

CONDAMNE solidairement à titre de provision Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] à verser à la SCI DES PRESSOIRS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du 11 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE les demandes de condamnation formulées à l’encontre de la SAS [P] [Z] ;

REJETTE la demande en nullité du contrat d’assurance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SCI DES PRESSOIRS à verser à la SAS [P] [Z] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’Eure-et-Loir en application de l’article R412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi ordonnée et prononcée le 14 Avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION