TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

24 Juin 2025

MINUTE : 25-632

RG : N° RG 25/04641 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EKK

Chambre 8/Section 1

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame MOURADI Siham, Greffière,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

ET

DEFENDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Monsieur UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assistée de Madame MOURADI, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 10 Juin 2025, et mise en délibéré au 24 Juin 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 24 Juin 2025 par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 22 avril 2025, Monsieur [B] [J] a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution d’une ordonnance de référé rendue le 14 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, signifiée le 10 juillet 2025, suivie d’un commandement de quitter les lieux délivré le 24 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 24 juin 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, Monsieur [B] [J] a maintenu sa demande soutenant notamment que :

— ses difficultés financières découlent du défaut de paiement de certains de ses clients ;

— il a formé un recours contre l’ordonnance de référé du 14 mai 2024 ;

— le logement est aussi occupé par sa sœur et son neveu.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de la SOCIETE IMMOBILIERE 3F s’est opposé à la demande de sursis notamment aux motifs que :

— la dette est très importante et atteint 13.000 euros ;

— le recours formé par Monsieur [B] [J] contre l’ordonnance de référé du 14 mai 2024 a été déclaré caduc.

Il demande au juge de l’exécution de :

— faire droit à l’ensemble des droits, fins et conclusions de la SOCIETE D’ [Adresse 6] ;

— rejeter la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [B] [J] ;

— ordonner la continuation des poursuites ;

— condamner Monsieur [B] [J] à payer à la SOCIETE D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la procédure d’expulsion

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

Conformément aux dispositions de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose :

« Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.?"

Par ailleurs, aux termes du 2ème alinéa de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ni en suspendre l’exécution.

Ainsi, si le juge de l’exécution peut trancher les difficultés relatives aux titres exécutoires (par exemple sur la régularité de la signification du jugement servant de fondement aux poursuites), il ne peut en aucun cas annuler cette décision de justice, étant rappelé qu’il ne saurait être confondu avec une juridiction d’appel.

En l’espèce, le fait que Monsieur [B] [J] a interjeté appel contre l’ordonnance de référé rendue le 14 mai 2024 n’est pas de nature à remettre en cause le caractère exécutoire de cette décision, seul le premier Président de la cour d’appel de Paris ayant le pouvoir d’en suspendre les effets. En outre, il ressort des débats que l’appel formé a été déclaré caduc par la Cour d’appel de Paris.

Enfin, il est constaté que Monsieur [B] [J] ne conteste pas la régularité de la signification de l’ordonnance précitée ni la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Par suite, Monsieur [B] [J] sera débouté de sa demande de voir annuler ou suspendre les effets du commandement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution ne peut délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi et est dépourvu des pouvoirs juridictionnels pour accorder des délais de grâce lorsque aucune procédure d’exécution forcée n’est en cours.

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

C’est ainsi que la loi prescrit au juge d’examiner trois éléments pour statuer sur une demande de délai pour quitter les lieux :

— la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;

— les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ;

— les diligences que l’occupant justifie avoir effectuées en vue de son relogement.

Enfin, le juge de l’exécution ne peut, en vertu des textes précités, accorder qu’un délai maximal de 12 mois.

Il ressort de l’avis de situation déclarative d’impôt établi en 2025 au titre des revenus de 2024 que Monsieur [B] [J] a déclaré un revenu de 19.200 euros au titre d’un bénéfice industriel et commercial, soit un revenu mensuel d’environ 1.600 euros.

Le bailleur s’oppose à la demande de sursis avant expulsion notamment en raison de l’importance de l’arriéré locatif.

S’il est indéniable que les propriétaires disposent d’un droit légitime sur leur bien immobilier, il convient cependant de trouver un équilibre entre les intérêts des parties en présence. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il ressort du décompte locatif transmis par la SOCIETE IMMOBILIERE 3F que Monsieur [B] [J] n’a réglé aucune somme depuis le mois de mai 2024 si bien qu’au 21 mai 2025, sa dette s’élevait à 15.796 euros. Le requérant justifie cette passivité par l’appel formé contre l’ordonnance de référé du 14 mai 2024. Or, le simple fait d’interjeter appel ne l’exempte pas de son devoir de respecter les mesures décidées à son encontre et, en tout état de cause, de s’acquitter du loyer courant.

Enfin, Monsieur [B] [J] ne rapporte pas la preuve d’avoir effectué des démarches en vue de son relogement.

Par suite, il n’apparaît pas que les conditions permettant au juge de l’exécution d’octroyer un sursis avant expulsion soit remplies faute pour le requérant de rapporter la preuve d’avoir tout mis en œuvre pour satisfaire à ses obligations à l’égard du bailleur, notamment de s’acquitter du loyer courant, au moins en fonction de sa situation financière.

En conséquence, Monsieur [B] [J] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [J] supportera la charge des éventuels dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, la SOCIETE IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

DEBOUTE Monsieur [B] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SOCIETE IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 24 juin 2025.

Le Greffier, Le juge de l’exécution,

Siham Mouradi Stéphane Uberti-Sorin