TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00109 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OHG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01658

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Nous, Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L007

ET :

LA SOCIETE MARIE JOSEPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 296

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2002, la société [Localité 4] Zola, venant aux droits de la société Adim, et la société Massilia ont conclu un bail portant sur un local situé [Adresse 3], à [Localité 6] (93) pour une durée de 9 années à compter du 20 avril 2002, moyennant un loyer mensuel de 1.680 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé par exploit du 13 mai 2020 à effet au 31 décembre 2020.

La société Marie Joseph a fait l’acquisition du fonds de commerce de la société Massilia par acte sous seing privé du 30 mars 2021. Elle est devenue débitrice de la société [Localité 4] Zola à compter de cette date.

Par exploit du 8 novembre 2024, la société [Localité 4] Zola a fait signifier à la société Marie Joseph un commandement de payer la somme de 17.384,22 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 14 janvier 2025, la société Choisy Zola a assigné la société Marie Joseph devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 5 avril 2002, ordonner l’expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef, statuer sur les meubles, condamner la société Marie Joseph à lui verser une indemnité d’occupation journalière à compter du 8 décembre 2024 égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC soit 238,63 euros par jour, condamner la société Marie Joseph au paiement d’une indemnité provisionnelle.

A l’audience du 15 septembre 2025, la société [Localité 5] a déposé et soutenu oralement ses conclusions. Elle demande au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de l’article L. 145-5 du code de commerce et de l’article 1382 du code civil, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 5 avril 2002,

— ordonner l’expulsion de la société Marie Joseph,

— statuer sur les meubles,

— condamner la société Marie Joseph à lui verser la somme de 238,63 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation,

— condamner la société Marie Joseph au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu’à la libération des lieux « en application de l’article 1382 du code civil »,

— condamner la société Marie Joseph à payer à la société [Localité 4] Zola une provision de 25.490,47 euros au titre des loyers impayés au 11 septembre 2025,

— débouter la société Marie Joseph de ses demandes,

— condamner la société Marie Joseph à payer à la société [Localité 4] Zola la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Marie Joseph aux dépens

A l’audience du 15 septembre 2025, la société Marie Joseph a déposé et soutenu oralement ses conclusions. Elle demande au juge de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Localité 5], subsidiairement, de débouter la demanderesse, plus subsidiairement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai de 24 moi à la défenderesse pour s’acquitter de sa dette et en toute hypothèse, condamner la société [Localité 4] Zola à verser à la société Marie Joseph la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société Marie Joseph ajoute oralement une demande de délais de paiement quant à la demande de provision sur les loyers et charges.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur le bail et la demande de provision

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, la société [Localité 4] Zola produit le contrat de bail du 5 avril 2002, le congé avec offre de renouvellement délivré le 13 mai 2020, l’acte de cession du fonds de commerce à la société Marie Joseph et le commandement de payer en date du 8 novembre 2024 pour un montant en principal de 17.384,22 euros.

Il est exact que le décompte joint au commandement de payer comporte une première ligne d’écriture intitulée « solde antérieur » d’un montant de 10.895,98 euros sans précision de la nature des sommes ainsi appelées.

Le preneur conteste la clarté du décompte figurant au commandement de payer et le montant du loyer appelé par le bailleur.

— Sur le défaut de clarté du décompte

La preneuse estime que le décompte est obscur du fait d’une reprise de solde non détaillée et en l’absence de détail sur la nature des sommes dues.

Le commandement de payer est accompagné d’éléments comptables et financiers :

— le grand livre comptable des bailleurs successifs pour les années 2022 et 2023 d’où il ressort que la dette de la preneuse au 02/08/2023 d’n montant de 13.627,49 euros a été transférée au nouveau bailleur. La dette a alors diminué et s’élevait à 10.895,98 euros au 28/12/2023. Ce montant est repris à l’identique au titre du « solde antérieur » dans le décompte des sommes dues pour la période du 01/01/2024 au 31/12/2024 et appelées dans le cadre du commandement de payer.

— l’avis d’échéance pour la période du 1er juin au 30 juin 2023 incluant les régularisations de charges pour les années 2021 et 2022,

— la répartition des charges locatives pour les années 2021 et 2022,

— la taxe foncière pour l’année 2021 d’un montant de 5.702 euros et pour l’année 2022 d’un montant de 5.015 euros,

— les régularisations de charges pour l’année 2023, incluant les charges de l’immeuble et la taxe foncière.

Il s’en suit que la société [Localité 4] Zola justifie l’état antérieur figurant dans le décompte et dont elle sollicitait le paiement dans le commandement de payer délivré le 8 novembre 2024.

Le décompte du 11 septembre 2025 produit par la société [Localité 4] Zola (pièce n°11) contient une ligne antérieure au 1er septembre 2024 et un montant de 13.011,84 euros ce qui coïncide avec le décompte joint au commandement de payer.

— Sur la contestation du montant du loyer

Selon l’article L. 145-9 et L. 145-11 du code de commerce, à défaut d’accord des parties sur le nouveau loyer, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration. Nonobstant l’acceptation du principe du renouvellement par le preneur, le bailleur ne peut, sans avoir obtenu l’accord de son cocontractant, procéder au recouvrement du loyer de renouvellement sur la base du montant proposé dans son congé. En effet, faute d’accord sur le prix du bail renouvelé et en l’absence de saisine du juge, le bailleur ne peut invoquer un droit de créance portant sur le montant du nouveau loyer dans le congé.

En l’espèce, aux termes du congé avec offre de renouvellement signifié le 13 mai 2020 à la société Massilia, à effet au 31 décembre 2020, la société [Localité 4] Zola sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 31.440 euros hors taxes et hors charges soit 2.620 euros par mois hors taxes et hors charges.

Ce montant a été appliqué par la société [Localité 4] Zola et appelé par la bailleresse depuis l’entrée en vigueur du nouveau bail au 1er janvier 2021 sans qu’un accord ne soit intervenu entre les parties et alors que la société [Localité 4] Zola n’a pas saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer en renouvellement.

La preuve d’un accord implicite de la société Marie Joseph au nouveau montant n’est pas rapportée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Par conséquent, la contestation de la société Marie Joseph quant aux montants appelés et quant à la créance de loyers alléguée est sérieuse et le montant appelé dans le commandement de payer est incertain.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer. L’appréciation de sa régularité excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

La demande en acquisition de la clause résolutoire ne saurait donc prospérer.

Ces éléments ne permettent pas au juge des référés de déterminer la somme incontestablement due par la société Marie Joseph.

Est ainsi également caractérisée une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées, qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Dans ces conditions, il ne saurait y avoir lieu à référé sur les demandes présentées.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 5] sera condamnée aux dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Marie Joseph l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la société [Localité 4] Zola à payer à la société Marie Joseph la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Localité 4] Zola à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 31 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER