TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/02134 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZBY

Minute : 25/00682

Monsieur [P] [L]

Représentant : M^e Tanguy JAMBU-MERLIN, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [T] [X]

Monsieur [I] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Tanguy JAMBU-MERLIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [T]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2020, M. [P] [L], a donné à bail à M. [T] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros, outre une provision pour charges récupérables de 200 euros.

Par acte séparé en date du 10 septembre 2020, M. [I] [T] a déclaré se porter caution solidaire de M. [T] [X] pour les obligations résultant du contrat qui lui a été consenti par M. [L] pour la location du logement situé [Adresse 3]. L’acte précise que l’engagement pour caution solidaire est valable pour une durée indéterminée pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges des réparations et dégradations locatives des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, M. [P] [L] a fait signifier à M. [T] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 4 116,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer a été signifié à M. [I] [T] en sa qualité de caution par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) voie électronique le 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, M. [P] [L] a fait signifier à M. [T] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 12 169,75 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Ce commandement de payer a été signifié à M. [I] [T] en sa qualité de caution par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) voie électronique le 25 avril 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025 M. [P] [L] a fait assigner M. [X] [T] et M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 3 octobre 2025, aux fins de :

— Constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire du bail du 14 septembre 2020 aux torts de M. [T] [X] à la suite de la signification du commandement de payer du 25 avril 2025,

— Ordonner l’expulsion de M. [T] [X] ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3], le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner in solidum M. [T] [X] et M. [I] [T] en sa qualité de caution au paiement au profit de M. [P] [L] de la somme de 12 746,70 euros au titre de ses arriérés de loyers et charges en vertu du bail d’habitation du 14 septembre 2020, à titre personnel,

— En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. [T] [X] et M. [I] [T] à payer à M. [P] [L] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 29 juillet 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, M. [P] [L] a comparu en personne, assisté de son conseil. Il a maintenu les termes de son assignation.

M. [T] [X], régulièrement assigné à personne physique et M. [I] [T], régulièrement assigné à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [X] et M. [I] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [P] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 14 septembre 2020 contient une clause à l’article VII de ses conditions générales qui prévoit que " le présent contrat de bail sera résilié immédiatement et de plein droit, après le commandement de payer demeuré infructueux, en cas d’inexécution des obligations du locataire, c’est-à-dire, en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie. Le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas lies lieu, l’y contraindre par une simple ordonnance de référé.

Au jour de la signature du bail l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, disposait que la clause résolutoire ne produisait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ainsi, même si le bail ne prévoit pas ce délai pour faire jouer la clause résolutoire, il convient de l’appliquer.

M. [P] [L] a fait signifier, le 24 avril 2025, à M. [T] [X] un commandement de payer la somme de 12 169,75 dans le délai deux mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 14 septembre 2020 est résilié à la date du 26 juin 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [T] [X], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 14 septembre 2020 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [T] [X]. Il produit également le commandement de payer du 24 avril 2025 et un décompte de la créance échéance de juillet 2025 incluse mentionnant une dette de 12 746,70 euros. Cependant le bail étant résilié au 25 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire, M. [T] [X] n’est plus redevable de loyers à compter de cette date, les loyers et charges étant payables en application du contrat à d’avance le 1er de chaque mois. M. [P] [L] ne demande pas que M. [T] [X] soit condamné à lui payer une indemnité d’occupation. Il résulte des pièces produites que M. [T] [X] est redevable au titre des loyers et charges de la somme de 12 171,03 euros.

Par acte du 10 septembre 2020, M. [I] [T] a déclaré se porter caution solidaire de M. [T] [X] pour les obligations résultant du contrat de bail et l’acte précise que l’engagement pour caution solidaire est valable pour une durée indéterminée pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges des réparations. En outre le commandement de payer du 24 avril 2025 a été signifié à M. [I] [T] le 29 avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [T] [X] et M. [I] [T] à payer à M. [P] [L] la somme provisionnelle de 12 171,03 euros échéance de juillet 2025 incluse au titre des loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [X] et M. [I] [T], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [L], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que M. [T] [X] et M. [I] [T] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [P] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 septembre 2020, conclu entre M. [P] [L] et M. [T] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 juin 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [T] [X] et M. [I] [T] à payer à M. [P] [L] la somme provisionnelle de 12 171,03 euros échéance de juillet 2025 incluse au titre des loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation [Adresse 3], de M. [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [T] [X] et M. [I] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [T] [X] et M. [I] [T] à payer à M. [P] [L] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge