TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/06505 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KMI

Minute :

Monsieur [V] [I] [J],

Monsieur [M] [O] [L] [J],

venant aux droits de M. [K] [S] [J] Représentant : Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

Monsieur [E] [R]

Madame [W] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP BLATTER SEYNAEVE

Copie délivrée à :

M. Et Mme [R]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [V] [I] [J], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [M] [O] [L] [J], demeurant [Adresse 5]

tous deux venant aux droits de M. [K] [S] [J]

représentés par SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Madison AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2016 à effet au 1er août 2016, M. [K] [J] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [W] [R] et M. [E] [R] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 641,09 euros révisable, outre 20 euros de provisions pour charges.

M. [K] [J] est décédé le 21 janvier 2022 et a laissé pour conjointe survivante séparée de biens Mme [G] [N] et légataire à titre d’usufruitière d’un bien autre que celui objet du litige, et pour héritiers M. [V] [J] et M. [M] [J].

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, M. [V] [J] et M. [M] [J] ont fait délivrer à Mme [W] [R] et M. [E] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2668,36 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, M. [V] [J] et M. [M] [J] a fait assigner Mme [W] [R] et M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal :

o juger que le bail est résilié de plein droit à la date du 24 avril 2025 à vingt-quatre heures avec toutes les conséquences de droit ;

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] et M. [E] [R] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] au paiement de la somme de 2 636,72 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

o condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1096,68 euros, charges en sus, à compter du 25 avril 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

o juger que l’occupation s’étant prolongée, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée, à compter du 25 avril 2026, sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date ;

— à titre subsidiaire :

o juger que le défaut de paiement des sommes contractuellement dues en vertu du bail conclu le 30 juillet 2016 constitue une inexécution suffisamment grave ;

o juger que le bail conclu le 30 juillet 2016 est résilié avec toutes les conséquences de droit ;

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] et M. [E] [R] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] au paiement de la somme de 2 636,72 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires au 5 mai 2025 à parfaire ;

o condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1096,68 euros, charges en sus, à compter de la date de la décision à intervenir et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— à titre infiniment subsidiaire, si les locataires sont en situation de régler leur dette locative et s’ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience : juger pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, Mme [W] [R] et M. [E] seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire était définitivement acquise et l’expulsion encourue, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure te sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé ;

— en tout état de cause, condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025 et le coût de l’assignation et à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier concernant M. [E] [R] a été transmis à la juridiction le 21 juillet 2025.

M. [V] [J] et M. [M] [J], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 1 089,28 euros arrêtée au 6 septembre 2025. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais aux défendeurs.

M. [E] a comparu en personne et a sollicité l’octroi de délais de paiement de 100 euros par mois pendant 10 mois. Il a précisé reconnaître le montant de la dette actualisée. Il a exposé vivre désormais seul dans les lieux, étant en instance de divorce avec Mme [W] [R], percevoir un salaire mensuel de 2000 euros et avoir repris le paiement total du loyer depuis 3 mois.

Mme [W] [R] n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 11] le 28 mai 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 30 juillet 2016 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2668,36 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 24 février 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 24 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [E] [R] a fait état à l’audience d’un salaire de 2000 de sorte que les défendeurs se trouvent en situation d’apurer leur dette locative.

Au regard du décompte produit, le paiement intégral du dernier loyer et des charges avant l’audience a en outre repris.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [R] et M. [E] [R], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [W] [R] et M. [E] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 avril 2025, date de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 6 septembre 2025 s’élève à la somme de 1 089,28 euros.

Mme [W] [R] et M. [E] [R] seront solidairement condamnés paiement de cette somme.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [W] [R] et M. [E] [R], qui succombent, seront solidairement condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] à payer à M. [V] [J] et M. [M] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de M. [V] [J] et M. [M] [J] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 24 avril 2025 du bail conclu le 30 juillet 2016 portant sur le logement et la cave situés [Adresse 4], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] à payer à M. [V] [J] et M. [M] [J] la somme la somme de 1 089,28 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 6 septembre 2025 ;

AUTORISE Mme [W] [R] et M. [E] [R] à s’acquitter de la dette par 9 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 10ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [W] [R] et M. [E] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que M. [V] [J] et M. [M] [J] pourront alors faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [R] et M. [E] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, in solidum Mme [W] [R] et M. [E] [R] à payer à M. [V] [J] et M. [M] [J] l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] à payer à M. [V] [J] et M. [M] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R] et M. [E] [R] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge