TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03925 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH2F

Minute :

Monsieur [I] [U]

Représentant : M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285

C/

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM

Représentant : M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e VALLET

Copie délivrée à :

M^e CHAPULUT

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 5] – [Localité 11]

comparant en personne assisté de M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F, SA, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 avril 2023, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [I] [U] un logement situé [Adresse 5], [Localité 11], pour un loyer hors charges de 343,52 euros.

M. [I] [U] a procédé à divers travaux dans les lieux objets du contrat.

Par courrier recommandé en date du 15 mai 2023, M. [I] [U] a mis en demeure Immobilière 3F SA de prendre en charge une partie du coût des travaux réalisés.

Au cours du mois de juin 2023, Immobilière 3F SA a fait procéder à la société FPRS Maillard à divers travaux dans les lieux objets du contrat.

Le 30 octobre 2023, Immobilière 3F SA a fait procéder au remplacement du WC dans les lieux objets du contrat.

Le 29 novembre 2023, le conciliateur de justice près le Tribunal judiciaire de Bobigny a dressé un constat d’échec.

Le 08 février 2024, la direction de l’habitat de la commune de [Localité 11] a constaté des revêtements dégradés dans la salle d’eau, des moisissures dans la chambre n°1, l’absence de ventilation dans le cabinet d’aisances et le mauvais état des ouvrants dans le séjour et la cuisine.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, M. [I] [U] a fait assigner Immobilière 3F SA devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement de diverses indemnités et la réalisation de divers travaux.

Le 18 juillet 2024, Immobilière 3F SA a fait procéder à la reprise de l’isolation des fenêtres de la cuisine et du séjour par la société FPRS Maillard.

Après plusieurs renvois, l’affaire a finalement été appelée à l’audience du 10 février 2025.

M. [I] [U], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de condamner Immobilière 3F SA :

o au paiement d’une somme de 635,76 euros au titre du loyer charges comprises du mois de mai 2023 ;

o au paiement d’une somme de 2 920 euros au titre du préjudice de jouissance ;

o au paiement d’une somme de 5 115 euros au titre du remboursement des travaux ;

o au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

o aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans le logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

o au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o aux entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé plus ample de ses prétentions et de ses moyens, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Immobilière 3F SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o déclarer irrecevable la demande de travaux soutenue par M. [I] [U] ;

o débouter M. [I] [U] de ses demandes ;

o condamner M. [I] [U] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner M. [I] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure.

Pour un exposé plus ample de ses prétentions et de ses moyens, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

En application de l’article 446-2 du code de procédure civile, toutes les parties comparantes formulant leurs prétentions et moyens par écrit et étant assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

o Sur le rejet des demandes en paiement et d’une somme de 635,76 euros et de 5 115 euros

Sur inopposabilité de l’état des lieux d’entrée à M. [I] [U]

L’article 287 du code de procédure civile dispose que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté.

L’article 288 du code de procédure civil prévoit qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écritures.

Il ressort de l’article 1367 du code civil, ensemble l’article 1er du décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 que lorsqu’elle est électronique, la signature consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsqu’il met en œuvre une signature électronique qualifiée.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée fourni à la cause concernant le logement litigieux, horodaté du 28 avril 2023 à 00h01, est signé par Immobilière 3F SA et X se disant M. [I] [U]. La signature de ce dernier correspond aux mots " Mr [I] ", écrits par un intermédiaire électronique.

M. [I] [U] conteste être l’auteur de cette signature. La signature présente sur sa pièce d’identité et sur le bail, comme celle qu’il a reproduit à dix reprises sur une page blanche annexée à la note d’audience, à la demande du magistrat, ne correspond pas à la signature qui lui est opposée. La signature de M. [I] [U] correspond, en effet, à la lettre V enrobée d’un cercle.

Au surplus, Immobilière 3F SA ne démontre pas que le procédé d’identification électronique utilisé, le cas échéant, est fiable.

Aussi, M. [I] [U] ne peut être regardé comme l’auteur de la signature figurant sur l’état des lieux.

En conséquence, cet état des lieux n’est pas opposable à M. [I] [U].

Sur le rejet des demandes formulées par M. [I] [U]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il ressort du même article, ensemble l’article 7 de la même loi, que le locataire qui procède à des travaux d’amélioration du bien loué ne peut prétendre à aucune indemnisation de la part du bailleur (en ce sens, 3e Civ. 10 juillet 2007, n°06-15.790).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par contrat du 28 avril 2023, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [I] [U] un logement situé [Adresse 5], [Localité 11]. Faute de preuve contraire, il convient de fixer la date d’entrée dans les lieux du locataire au 28 avril 2023.

L’état des lieux d’entrée fourni à la cause est inopposable à M. [I] [U] de sorte qu’il ne peut être utilisé pour établir l’état dans lequel le logement donné à bail a été délivré au locataire.

Immobilière 3F SA fournit à la cause une facture n°2023/19404 de laquelle il ressort que celle-ci a fait procéder par la société FPRS Maillard à la reprise intégrale des revêtements des murs et des sols de l’appartement donné à bail, outre certains travaux relatifs à l’électricité et aux équipements de salle de bain. Ces éléments corroborent le bon état des lieux au jour de l’entrée du locataire dans ceux-ci.

Par courrier réceptionné par Immobilière 3F SA le 22 mai 2023, soit près d’un mois après l’entrée dans les lieux, M. [I] [U] a contesté la réalisation de ces travaux et le bon état du bien donné à bail, reprochant des désordres relatifs à l’odeur, au revêtement des sols et des plafonds, à des portes manquantes, des serrures défectueuses, des prises et interrupteurs électriques non fonctionnels. Il a indiqué ne pas avoir pu jouir matériellement des lieux avant le 16 mai 2023.

Si le fait qu’un cadavre en décomposition a été retrouvé dans les lieux à la fin de l’année 2022 n’est pas contesté, rien ne démontre que l’odeur était toujours prégnante au jour de l’entrée dans les lieux par le locataire. Au contraire, Immobilière 3F SA justifie avoir fait réaliser des prestations de désinfection intégrale du 8 novembre au 14 novembre 2022 et de nettoyage le 15 mars 2023.

Par ailleurs, si par courrier du 06 juin 2023, Immobilière 3F SA reconnaît que le bien donné à bail continuait de présenter, malgré les travaux effectués par elle avant la délivrance des lieux, des « dysfonctionnements », cette reconnaissance se limite à ceux concernés par les travaux de reprise effectués au début du mois de juin 2023 à ses frais, soit la reprise des huisseries, plinthes et serrureries.

Ces désordres, limités dans leur ampleur, n’étaient pas de nature à empêcher le locataire de s’installer dans les lieux.

Pour le reste, le locataire ne démontre pas l’existence des autres désordres évoqués. En l’occurrence, les photographies fournies à la cause, non datées avec certitude, ni circonstanciées quant à leur objet, ne permettent pas d’établir que les revêtements des sols et des plafonds, comme l’installation électrique devaient être repris en intégralité pour permettre une entrée effective dans les lieux.

Aussi, M. [I] [U] échoue à démontrer qu’il n’était pas en mesure de jouir matériellement du bien donné à bail dès la prise d’effet du contrat.

Ce faisant, si M. [I] [U] justifie de la reprise des revêtements de l’intégralité des sols et des plafonds à ses frais lors de son entrée dans les lieux au cours du mois de mai 2023, ces travaux doivent être analysés comme des travaux d’amélioration dont il doit supporter la charge financière.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes.

o Sur la demande de travaux et la demande en paiement d’une somme de 2 920 euros

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 446-2 du code de procédure civile, toutes les parties comparantes formulant leurs prétentions et moyens par écrit et étant assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [I] [U] sollicite la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés.

Si cette prétention est imprécise dans son objet, elle n’en saisit pas moins le juge qui est tenu d’y répondre. Immobilière 3F SA ne démontre pas que l’imprécision d’une prétention soit une cause d’irrecevabilité.

Au surplus, celle-ci repose sur des moyens développés dans le corps des conclusions qui permettent de définir les travaux sollicités.

En conséquence, cette prétention est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit par ailleurs entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’agit d’une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ. 4 juin 2012, n°11-27.650).

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L. 131-3 du même code prévoit que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, par contrat du 28 avril 2023, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [I] [U] un logement situé [Adresse 5], [Localité 11].

Il ressort d’un courrier réceptionné par Immobilière 3F SA le 28 juin 2023 que M. [I] [U] a dénoncé, notamment, des problèmes relatifs à la cabine de douche, la porte-fenêtre du salon, la cuvette des toilettes, les poignées de chauffage et des clefs non remises.

Les désordres relatifs à l’état de la porte-fenêtre du salon sont corroborés non seulement par l’expertise amiable non contradictoire réalisée par l’assureur de M. [I] [U] le 14 septembre 2023 mais également par le rapport de la direction de l’habitat réalisé par la ville de [Localité 11] le 08 février 2024, établi en présence du bailleur, et la réalisation de travaux par Immobilière 3F SA ayant cet objet le 18 juillet 2024. Ils caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui doit entretenir le logement en bon état de réparations locatives. La demande de travaux est néanmoins sans objet, ceux-ci ayant déjà été réalisés.

Les désordres relatifs à la cuvette des toilettes sont corroborés non seulement par l’expertise amiable non contradictoire réalisée par l’assureur de M. [I] [U] le 14 septembre 2023 mais également par la réalisation de travaux par Immobilière 3F SA ayant cet objet le 30 octobre 2023. Ils caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui doit entretenir le logement en bon état de réparations locatives. La demande de travaux est néanmoins sans objet, ceux-ci ayant déjà été réalisés.

Les autres désordres ne sont en revanche corroborés par aucun autre élément que l’expertise non contradictoire en date du 14 septembre 2023, qui ne peut, en l’absence d’autres preuves, suffire à démontrer l’existence d’un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparations locatives.

Il ressort du rapport de la direction de l’habitat réalisé par la ville de [Localité 11] le 08 février 2024 que le logement présente également un mauvais état de l’ouvrant dans la cuisine, ce qui est corroboré par la réalisation de travaux par Immobilière 3F SA ayant cet objet le 18 juillet 2024. Cela caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui doit entretenir le logement en bon état de réparations locatives. La demande de travaux est néanmoins sans objet, ceux-ci ayant déjà été réalisés.

Il ressort du rapport de la direction de l’habitat réalisé par la ville de [Localité 11] le 08 février 2024, en présence du bailleur, que le logement comprend, dans la chambre n°1, des moisissures qui se développent au niveau de l’angle du mur entre le pignon et la façade. Cette constatation n’est pas contestée par Immobilière 3F SA. La présence de moisissures expose nécessairement le locataire à un risque pour sa santé, ce qui caractérise un manquement par Immobilière 3F SA à son obligation de délivrance d’un logement décent. Celle-ci échoue à rapporter la preuve d’un cas de force majeure susceptible de l’exonérer de sa responsabilité. Elle doit assurer la reprise de ce désordre.

Si le même rapport fait état d’une absence de ventilation dans le cabinet d’aisances, cette constatation est sans objet dès lors que cette pièce est pourvue d’une fenêtre. S’il fait également état d’un revêtement dégradé dans la salle d’eau, le demandeur ne s’explique pas sur la cause de ce désordre, qui ne saurait, par principe, être mis à la charge du bailleur.

Ce faisant, le locataire démontre plusieurs manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Les désordres causés par ces manquements sont à l’origine d’un préjudice de jouissance dès lors que le locataire n’a pas pu obtenir pleine satisfaction de la jouissance de son bien.

Ces désordres, d’ampleur limitée, ne l’ont toutefois pas empêché de jouir en totalité des pièces concernées. Il convient de limiter à 10 % la perte de jouissance des lieux subie par le locataire pendant les 17 mois pour lesquels il sollicite une indemnisation. Il convient de lui attribuer une somme de 583,98 euros (0,1*343,52*17) à ce titre.

En conséquence, Immobilière 3F SA sera condamnée au paiement d’une somme de 583,98 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. [I] [U] et à la réalisation de travaux selon les modalités fixées au dispositif, sous astreinte.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 5 000 euros

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation.

En l’espèce, il est acquis que l’état des lieux d’entrée fourni à la cause n’a pas été signé par M. [I] [U] et ne lui est pas opposable.

Toutefois, en l’état, Immobilière 3F ne tire aucun argument de cet état des lieux de sorte que M. [I] [U] ne souffre d’aucun préjudice à ce titre.

Par ailleurs, même en l’absence d’état des lieux d’entrée, M. [I] [U] est parvenu à rapporter la preuve de certains manquements du bailleur à ses obligations. Il ne souffre donc d’aucun préjudice relatif à l’impossibilité de démontrer leur existence. La seule nécessité d’agir en justice pour faire valoir ses droits ne saurait, à lui seul, caractériser un préjudice.

Les autres désordres allégués ne sont pas démontrés. Aussi, il ne peut soutenir que c’est l’absence d’état des lieux qui empêche de les caractériser, faute même de démontrer leur existence.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Immobilière 3F, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [I] [U] de sa demande en paiement d’une somme de 635,73 euros ;

DEBOUTE M. [I] [U] de sa demande en paiement d’une somme de 5 115 euros ;

DECLARE RECEVABLES les prétentions soutenues par M. [I] [U] relatives à la réalisation de divers travaux ;

CONDAMNE Immobilière 3F SA à verser à M. [I] [U] une somme de 583,98 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Immobilière 3F SA dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par mois de retard, à procéder à la réfection du revêtement des murs de la chambre n°1 du logement situé [Adresse 5], [Localité 11] afin de faire disparaître les moisissures ;

SE RESERVE expressément la compétence pour liquider cette astreinte ;

RAPPELLE que M. [I] [U] doit permettre à Immobilière 3F SA de réaliser les travaux dans son logement sous réserve d’une notification préalable de travaux en application de l’article 7, e), de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE Immobilière 3F SA à verser à M. [I] [U] à payer à une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Immobilière 3F SA de sa demande en paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Immobilière 3F SA au paiement des entiers dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION