TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/01398 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UY5

Minute : 25/547

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Représenté par Monsieur [E] [X], muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [G] [J]

Copie exécutoire délivrée à :

— Monsieur [E] [X]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [G] [J]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Décembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Décembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [E] [X], muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [J],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juin 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier par acte d’huissier en date du 10 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 3.875,38 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 4 octobre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d’une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,Ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,Condamner à lui payer les sommes suivantes :5.317,15 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025,Les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 et renvoyée à deux reprises.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, abandonne ses prétentions relatives au défaut d’assurance, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 9.788,94 euros, échéance du mois de septembre 2025 comprise, selon le décompte en date du 10 octobre 2025.

Madame [G] [J], comparant en personne, explique avoir effectué deux versements de 50 euros chacun, un le 3 octobre 2025 et un autre le 11 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 10] par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [G] [J] le 10 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, conformément au commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 juin 2023 à compter du 11 décembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

En l’espèce, au regard du montant élevé de la dette, du non-paiement du loyer depuis le mois de janvier 2024, et des capacités financières de la locataire, il ne saurait être fait applications des dispositions susvisées.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

Madame [G] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [G] [J] lui doit la somme de 9.788,94 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 10 octobre 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [G] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.788,94 euros.

Madame [G] [J] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 10 octobre 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH [Localité 9] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2023 entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT et Madame [G] [J] concernant l’appartement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 9.788,94 euros (décompte incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 10 octobre 2025, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection