TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/07148

N° Portalis 352J-W-B7J-DADUM

N° MINUTE : 7

Assignation du :

12 Juin 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert :, [N], [L][2]

[2] ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Médiateur :, [G], [P],

[Adresse 2],

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [F], [Z],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0883

DEFENDERESSE

S.A.R.L K COMME KINOU,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2009, Mme, [F], [Z] a consenti à Mme, [X], [T] née, [A] le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis, [Adresse 4] à, [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2015.

Les parties sont convenues de renouveler le bail à compter du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2024, pour un loyer annuel de 14.592,62 HT et HC en principal.

Par acte authentique du 11 juillet 2019, Mme, [X], [T] née, [A], dans le cadre de son départ à la retraite, a cédé son droit au bail à la S.A.R.L K COMME KINOU.

Cette cession s’est accompagnée d’une despécialisation en application de l’article L.145-51 du code de commerce, la cessionnaire ayant acquis le droit au bail pour exercer une activité de « restauration rapide sans extraction » dans les lieux loués, au lieu de l’activité autorisée par le bail de « marchand de chaussures ».

Par lettre du 15 avril 2024, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2024.

Par acte signifié le 24 mai 2024, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail mais moyennant un loyer annuel en principal porté à 40.000 € HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 04 avril 2025, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment :

— la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative déplafonnée en raison de la modification notable constituée par le changement de destination,

— la fixation de ce loyer à 40.608 € par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2024,

— de dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter du 1er juillet 2024 et de chaque échéance par application de l’article 1155 du code civil,

— de dire que par application de l’article 1154 du code civil les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes des intérêts,

— la condamnation du preneur aux dépens,

À titre subsidiaire,

— la désignation de tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2024 des locaux loués,

— la fixation pour la durée de l’instance du loyer annuel principal de renouvellement provisionnel à la somme de 30.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024.

Par acte du 12 juin 2025, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :

“ – JUGER que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable au loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2024 du bail des locaux loués à la SARL « K COMME KINOU », [Adresse 4] à, [Localité 4] en raison de la modification notable constituée par le changement de destination, par l’effet de la cession-déspécialisation intervenue au cours du bail écoulé : l’activité de vente de chaussures étant remplacée par celle de Restauration rapide ;

— FIXER le loyer annuel principal du bail des locaux loués à la société « K COMME KINOU », renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2024 à la valeur locative du Code de commerce, soit la somme de QUARANTE MILLE SIX CENT HUIT EUROS – 40.608 €, hors taxes et hors charges, les autres clauses, charges et conditions du bail écoulé demeurant inchangées hormis le montant du dépôt de garantie actualisé pour correspondre à six mois du nouveau loyer en principal ;

— JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date du renouvellement soit le 1er juillet 2024 et de chaque échéance par application de l’article 1155 du Code civil ;

— JUGER que par application de l’article 1154 du code civil les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes des intérêts ;

— CONDAMNER le Preneur aux dépens.

A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2024, des locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 4] loués à la SARL « K COMME KINOU » ;

— Et dans ce cas, fixer pour la durée de l’instance, le loyer annuel principal de renouvellement provisionnel à la somme de 30.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024 ”.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 17 octobre 2025, la locataire sollicite du juge des loyers de :

“ – FIXER à 19.000,00 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 dont bénéficie la société K COMME KINOU sur les locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 4],

— DEBOUTER Madame, [F], [Z] de sa demande de paiement d’intérêt sur les loyers éventuels payés en retard,

— DEBOUTER Madame, [F], [Z] de sa demande tendant au paiement des intérêts échus depuis plus d’un an et la capitalisation de ceux-ci,

— ORDONNER si besoin une expertise avec pour mission d’évaluer le loyer du bail en renouvellement au 1er juillet 2024 sur les locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 4], conformément aux articles L.145-33, R.145-3 et R.145-4 du Code de commerce,

— Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à 19.000,00 € HT et HC par an à effet du 1er juillet 2024 jusqu’à la fi4xation définitive,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Madame, [F], [Z] à payer à la société K COMME KINOU la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise s’il y a lieu,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ”.

L’affaire est venue à l’audience du 08 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 ainsi que pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative déplafonnée des locaux compte tenu de la modification notable de la destination des locaux loués par l’effet de la cession-déspécialisation intervenue le 11 juillet 2019.

Elles demeurent néanmoins en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, chacune se prévalant d’une expertise non judiciaire, l’une réalisée par M., [D], [I] pour le compte de la bailleresse et l’autre par M., [O], [R] pour le compte de la locataire.

Ainsi, au vu des pièces et moyens exposés par les parties, notamment de la divergence des avis de ces techniciens sur la valeur locative unitaire des locaux, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, à la somme annuelle de 19 000 €, conformément au montant proposé par la locataire qui excède le dernier loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis, [Adresse 4] à, [Localité 4], à compter du 1er juillet 2024 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Madame, [N], [L],

[Adresse 1],

[XXXXXXXX01] -, [Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 26 mars 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme, [F], [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage -, [Adresse 5]) au plus tard le 29 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur, [G], [P],

[Adresse 2],

[XXXXXXXX02] -, [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de dix- neuf mille euros (19 000 €) en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 26 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA