TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 6]

[Localité 13]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX011]

@ : [Courriel 16]

@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 25/01007 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TDW

Minute : 25/00327

JUGEMENT

Du 31 Juillet 2025

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

Société SELAFA MJA

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 – Représentant : Me [N] [W] (Mandataire)

Société SELARL AXYME

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 – Représentant : Me [T] [D] (Mandataire)

S.C.P. BTSG

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 – Représentant : Me [L] [I] (Mandataire)

C/

Monsieur [K] [Y]

Représentant : M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1117

Monsieur [R] [Y]

copie exécutoire :

Maître Anne HAUPTMAN

Copie certifiée conforme :

Maître Joanna GRAUZAM

Le 31 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier;

Après débats à l’audience du 20 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Société SELAFA MJA

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Société SELARL AXYME

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. BTSG

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [Y]

Résidence [15]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représenté par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [Y]

Résidence [15]

[Adresse 5]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 octobre 2012, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, société par actions simplifiée placée sous sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2023, a donné à bail à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] un appartement à usage d’habitation meublé au sein d’une résidence pour étudiants située au [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 887 € toutes taxes comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 septembre 2024.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION d’une part et les sociétés SELAFA MJA, SARL AXYME et BTSG prises en leur qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDENCES SERVICES GESTION d’autre part ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 17 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025, après avoir été renvoyée à deux reprises à l’initiative des parties.

A l’audience du 20 mai 2025, les sociétés RESIDENCES SERVICES GESTION, MJA, AXYME et BTSG – représentées par Maître Anne HAUPTMAN – soutiennent oralement les conclusions qu’elles déposent pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10.754,62 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance actuelle, outre une somme de 1.600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elles concluent au rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs et sollicitent, à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts des défendeurs.

A l’appui de leurs prétentions, elles font valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer signifié le 11 septembre 2024 est valable, car à l’époque de la conclusion du bail, il était possible de prévoir que le bail serait résilié de plein droit 15 jours après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux et que le commandement de payer précise bien que le délai pour payer est de deux mois. Contrairement à ce prétend Monsieur [K] [Y], le décompte locatif était bien joint au commandement de payer. En outre, Monsieur [K] [Y] n’établit pas que la bailleresse aurait mal imputé les paiements effectués par le père de Monsieur [K] [Y] en affectant des paiements sur le compte locatif de ses soeurs plutôt que sur le sien. Le commandement de payer n’ayant pas été couvert dans le délai de deux mois, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. L’arriéré locatif s’élève à 10.754,62 €, ce qui justifie, en tout état de cause, le prononcé de la résiliation du bail et la condamnation solidaire en paiement de cet arriéré.

Monsieur [K] [Y] comparaît par l’intermédiaire de Maître Joanna GRAUZAM. Il soutient oralement les conclusions qu’il dépose à l’audience pour demander de prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 11 septembre 2024 et en conséquence débouter les demanderesses de toutes leurs demandes. Subsidiairement, il demande à pouvoir rester dans les lieux en reprenant le paiement de la redevance courante, outre une mensualité correspondant au 24ème de la dette locative. En tout état de cause, il sollicite la condamnation des demanderesses à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la clause résolutoire stipulée au bail est nulle en ce qu’elle prévoit sa mise en oeuvre dans un délai de 15 jours après un commandement de payer demeuré infructueux en violation des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le fait que le commandement de payer mentionne un délai de deux mois tout en visant la clause résolutoire stipulant un délai de 15 jours est de nature à créer la confusion dans l’esprit des locataires. En outre, le commandement de payer porte sur une créance dont le montant est erroné, aux motifs que des paiements ont été crédités sur le compte de Madame [V] [Y] alors qu’ils auraient dû l’être sur celui des défendeurs et que certains paiements n’ont pas du tout été pris en compte par la bailleresse. La dette locative réelle des défendeurs, de Madame [V] [Y] et de Madame [G] [Y] est de 2.697,03 € et cette dette doit être répartie entre ces derniers. Aucun décompte locatif n’est joint au commandement de payer.

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 17 janvier 2025, Monsieur [R] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

S’il est exact qu’à la date de conclusion du contrat de bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquait pas aux locations meublées, le contrat a été tacitement reconduit chaque année depuis sa conclusion et pour la dernière fois le 1er novembre 2023 conformément à son article 2 et l’article 3 des conditions générales, de sorte qu’il est soumis à la loi applicable aux locations meublées dans sa version en vigueur à la date du 1er novembre 2023.

Or, à la date du 1er novembre 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Dès lors, s’il est exact que la clause résolutoire stipulée à l’article 7 des conditions générales du contrat de bail n’est pas valable en ce qu’elle prévoit un délai inférieur au délai de six semaines imposé par les dispositions de l’article 24 susvisé, ce dernier article prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient en tout état de cause une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, de sorte que l’irrégularité de la clause stipulée à l’article 7 du contrat n’a pas pour effet de rendre infondée l’action tendant au constat de la résiliation du bail initiée à la suite de la signification du commandement de payer.

Cela étant précisé, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir fait signifier à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 5.903,37 €, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024.

S’il est exact que le commandement de payer mentionne un délai de deux mois pour payer tout en reproduisant les termes de la clause résolutoire qui stipule que le bail sera résilié quinze jours après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux et alors que le délai applicable est de six semaines, Monsieur [K] [Y] ne justifie d’aucun grief à ce titre, dès lors qu’il n’établit pas s’être acquitté des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

En outre, si Monsieur [K] [Y] affirme qu’aucun décompte locatif n’a été joint au commandement de payer, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie qu’un décompte, conforme au montant sollicité et détaillant les redevances et taxes dues, a bien été joint au commandement de payer. L’acte mentionne d’ailleurs en page 2 que le principal de la créance est de 5.903,37 € « suivant décompte joint », étant au surplus relevé que Monsieur [K] [Y] ne justifie d’aucun grief à ce titre non plus.

Enfin, si Monsieur [K] [Y] soutient que le commandement de payer porte sur une créance dont le montant serait erroné, il ne le démontre pas. En effet, parmi les paiements dont il prétend qu’ils n’ont pas été pris en compte, seuls trois d’entre eux sont justifiés par la production des bordereaux de paiement : celui de 2.411 € le 20 décembre 2023 ; celui de 2.411 € le 29 janvier 2024 et celui de 2.411 € le 29 février 2024. Or, l’analyse des décomptes versés aux débats par la société RESIDENCES SERVICES GESTION établit que ces trois paiements ont bien été pris en compte par la bailleresse. Le paiement du 20 décembre 2023 a intégralement été crédité sur le compte des défendeurs. Les deux autres paiements ont été ventilés sur les trois comptes locatifs des enfants de l’émetteur des paiement à proportion du montant de leur loyer en l’absence de précision de la part de ce dernier, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil. En outre, si Monsieur [K] [Y] affirme que des paiements auraient été crédités sur le compte de Madame [V] [Y] alors qu’ils auraient dû l’être sur celui des défendeurs, il ne précise pas les paiements concernés par cette supposée erreur d’imputation et ne les justifie pas, alors qu’il lui appartient de prouver les paiements et les erreurs d’imputation qu’il invoque conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil. En effet, il se borne à soutenir que la dette locative globale des enfants [Y] serait limitée à 2.697,03 €, sans indiquer quelle part de cette dette serait imputable aux défendeurs et après une analyse globale des décomptes des défendeurs d’une part et de Mesdames [V] et [G] [Y] d’autre part, alors que ces dernières ne sont pas parties à la présente instance, qu’il est constant que la dette locative de Madame [G] [Y] a été définitivement arrêtée par jugement du 15 janvier 2024 et que l’analyse de Monsieur [K] [Y] porte sur la période de mars 2018 à mars 2025, alors qu’il est constant que les défendeurs sont locataires depuis le 16 octobre 2012. En outre, Monsieur [K] [Y] ne justifie pas avoir informé sa bailleresse des erreurs d’imputation invoquées dans le cadre de la présente instance, avant la délivrance de l’assignation. En tout état de cause, un commandement de payer signifié pour une somme erronée et supérieure à la dette locative réelle reste néanmoins valable jusqu’à concurrence de la somme exigible. Or, il ressort du décompte locatif versé aux débats qu’à la date de la signification du commandement de payer le 11 septembre 2024, aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois de mai 2024. Dans ces conditions, Monsieur [K] [Y] sera débouté de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer signifié le 11 septembre 2024.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 octobre 2024.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la position de la bailleresse, Monsieur [K] [Y], qui ne démontre pas avoir repris même partiellement le paiement de la redevance et des charges courantes et qui ne justifie du reste d’aucun paiement depuis le mois de janvier 2025, sera débouté de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

III. SUR L’EXPULSION :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et de Monsieur [R] [Y] sera ordonnée.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.420,01 € à la date du 1er mai 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Si Monsieur [K] [Y] soutient que la créance réclamée serait erronée, il ne le justifie pas, ainsi qu’il a été précédemment démontré. Monsieur [R] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Les défendeurs seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 10.420,01 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.903,37 € à compter du commandement de payer (11 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [K] [Y] justifie être demandeur d’emploi. Il perçoit une allocation de retour à l’emploi de 1.694 € par mois. Il ne déclare aucune personne à charge. Si la société RESIDENCES SERVICES GESTION est placée sous sauvegarde depuis le 4 décembre 2023, elle ne justifie pas de besoins de nature à mettre obstacle à l’octroi des délais de paiement sollicités et justifiés par la situation du débiteur. Monsieur [K] [Y] sera, en conséquence, autorisé à s’acquitter sa dette par mensualité de 434 € chacune, selon les modalités précisées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société RESIDENCES SERVICES GESTION, Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [Y] de sa demande de nullité du commandement de payer ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2012 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [K] [Y] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du jugement, la société RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 10.420,01 € (décompte arrêté au 1er mai 2025, incluant mai 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.903,37 € à compter du 11 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [K] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 434 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,