TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11616 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L7G

Minute :

Monsieur [U] [E]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [T] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT

Copie délivrée à :

Mme [V]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [T] [V], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 septembre 2021, M. [U] [E] a donné à bail à Mme [T] [V] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 8], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 1 050,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €. Ce bail a été conclu pour une durée de 3 ans à compter du 04 septembre 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 29 février 2024, M. [U] [E] a fait signifier à Mme [T] [V] un congé pour vente à effet au 04 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, M. [U] [E] a fait assigner Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir son expulsion.

M. [U] [E], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [T] [V] de l’intégralité de ses demandes et de :

o valider le congé délivré le 29 février 2024 ;

o prononcer la résiliation du contrat de bail au 04 septembre 2024 ;

o constater que Mme [T] [V] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 04 septembre 2024 ;

o ordonner l’expulsion de Mme [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner l’appréhension du mobilier trouvé dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [T] [V] et rappeler que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Mme [T] [V] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? la somme de 2 338,00 € à valoir sur les indemnités d’occupations échues ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du congé ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 septembre 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il a été conclu pour une durée de 3 ans, qu’un congé pour vente valide sur la forme a été délivré à la locataire, qui n’a pas quitté les lieux.

Mme [T] [V], comparante, reconnaît sa dette et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer un délai de quatre mois pour quitter volontairement les lieux et apurer sa dette. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur la validation du congé

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […]. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Par acte sous signature privée en date du 4 septembre 2021, M. [U] [E] a donné à bail à Mme [T] [V] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 8], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Il ressort des stipulations contractuelles que ce contrat a été conclu pour une durée de 03 ans à effet au 04 septembre 2021, pour prendre fin le 04 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 février 2024, soit plus de six mois avant cette date, M. [U] [E] a donné à Mme [T] [V] congé à effet au 04 septembre 2024. Ledit congé contient une offre d’achat précise quant à son objet et ses conditions, que la locataire n’a pas levé.

Ce faisant, le congé doit être regardé comme ayant sorti ses effets en intégralité. Le locataire a été déchu de tout titre d’occupation à compter du 04 septembre 2024 et se maintient actuellement dans les lieux.

En conséquence, l’expulsion de Mme [T] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le congé en cause a été délivré le 29 février 2024, soit près d’un an au jour de l’audience alors que Mme [T] [V] n’en conteste pas le bien-fondé.

Or, depuis cette date, elle ne justifie à l’audience d’aucune démarche de relogement. Par ailleurs, et même si ces difficultés sont relatives à son activité professionnelle, elle présente un arriéré.

Aussi, les conditions n’apparaissent pas réunies, en l’état, pour octroyer à Mme [T] [V] un délai pour quitter les lieux.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [T] [V] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 4 septembre 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 04 septembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Mme [T] [V] sera condamnée au paiement d’une somme de 2 338 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

o Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [T] [V] est débitrice d’un arriéré d’indemnité d’occupation arrêté à la somme de 2 338 euros au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025.

Elle indique avoir rencontré des difficultés financières dans le cadre de sa profession qui ont rejailli sur le paiement de ses charges courantes. M. [U] [E], quant à lui, ne justifie pas d’une situation de nécessité financière.

En conséquence, Mme [T] [V] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du congé en date du 29 février 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé délivré le 29 février 2024, à effet au 04 septembre 2024, par M. [U] [E] à Mme [T] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 8], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONSTATE que le bail conclu le 4 septembre 2021 entre M. [U] [E] et Mme [T] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 8], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse est résilié depuis le 04 septembre 2024 ;

CONSTATE que Mme [T] [V] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 8], outre l’emplacement de stationnement situé à la même adresse depuis le 04 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [T] [V] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [T] [V] à compter du 04 septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [T] [V] à payer à M. [U] [E] une somme de 2 338 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [T] [V] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 338 euros, en 3 mensualités de 600 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Mme [T] [V] à payer à M. [U] [E] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 février 2025, terme de février 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [T] [V] à payer à M. [U] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du congé délivré le 29 février 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION