Décision du 10 Juillet 2025

Minute n° 25/00106

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 11]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE

CADRE D’UNE PROCÉDURE D’ÉVICTION LOCATIVE

du 10 Juillet 2025

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Rôle n° RG 24/00112 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2GW

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 11]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [H]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [S] [F]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 8]

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 novembre 2024

Date de la première évocation et des débats : 13 février 2025

Date de mise à disposition : 17 avril 2025

Date de réouverture des débats : 05 juin 2025

Date de mise à disposition : 10 Juillet 2025

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [R] [H] est locataire d’un appartement de type F2 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2]. Il s’agit du lot n° 6 situé au 1er étage Bâtiment A, porte gauche.

Ce bien est loué en vertu d’un contrat de location meublé établi le 12 mars 2018.

Par un traité de concession d’aménagement du 29 décembre 2010, la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) a été missionnée par la PLAINE COMMUNE pour des missions d’aménagement portant sur le traitement de divers îlots et parcelles présentant des situations d’habitat dégradé dans des secteurs [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 11].

Un avenant en date du 1er mars 2020 a intégré l’adresse du bien querellé.

La SOREQA, faisant usage de son droit de préemption sur l’ensemble immobilier situé dans la zone de l’opération décrite et qui comprend le bien loué, a acquis par acte authentique du 23 juin 2023 plusieurs lots dont le lot précité. Cette acquisition s’est faite en milieu occupé.

En raison de la dangerosité de l’immeuble, les occupants ont fait l’objet d’un relogement provisoire d’urgence.

La SOREQA a fait signifié un mémoire d’éviction locative à Monsieur [R] [H] et à Madame [S] [F], son épouse, par actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 et remis à étude.

Par une requête datée du 2 septembre 2024 et reçue au greffe le 4 septembre 2024, la SOREQA sollicite du juge de l’expropriation de Seine-[Localité 11] la fixation d’une date de transport et d’une indemnité d’éviction locative à hauteur de 2.738 €, indemnité de déménagement comprise.

La SOREQA a fait signifier la saisine de la juridiction de l’expropriation à Monsieur [R] [H] et à Madame [S] [F] par actes de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 remis à étude.

Par une ordonnance rendue le 27 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 27 novembre 2024. La SOREQA a notifié cette décision à Monsieur [R] [H] et à Madame [S] [F], son épouse, par actes de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 remis à étude.

Sur les lieux, il a été constaté que la façade de l’ensemble immobilier est mûrée et que la porte d’entrée est condamnée. Il a été impossible de procéder à la visite sur les lieux.

Présent sur les lieux, Monsieur [R] [H] s’est plaint des conditions de son hébergement provisoire dans un hôtel depuis un an.

Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F], son épouse, sont représentés.

Par leur mémoire en défense, ils sollicitent du juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 7.900 euros l’indemnité totale due par la SOREQA au titre de leur éviction locative ;

— condamner la SOREQA à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SOREQA aux entiers dépens ;

Aux termes d’un mémoire d’éviction locativen°2, la SOREQA sollicite du juge de l’expropriation la fixation de l’indemnité d’éviction locative à hauteur de 3.729 € incluant une indemnité de déménagement à hauteur de 2.028 €. Elle offre également le relogement.

L’audience a été fixée au 13 février 2025 au cours de laquelle les parties ont soutenu leurs mémoires et la date de délibéré a été fixée au 17 avril 2025.

Au cours du délibéré, le juge de l’expropriation a reçu une requête du 31 mars 2025 de la SOREQA en vue d’une réouverture des débats, accompagné d’une copie d’un relevé de condamnation pénale de Monsieur [R] [H] faisant état d’une condamnation en date du 19 novembre 2024 rendue par le tribunal correctionnel de Nanterre au terme de laquelle Monsieur [R] [H] a été condamné notamment à une peine d’emprisonnement dont 6 mois assorti d’un sursis probatoire, et à 3 ans d’interdiction d’entrer en relation avec la victime, Madame [S] [F].

La SOREQA entend se prévaloir de cette condamnation pour modifier ses demandes initiales sollicitant désormais la fixation distincte de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité de déménagement entre Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F] et le constat du droit au relogement de Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F] dans deux logements distincts.

Elle sollicite ainsi que soit fixée :

— l’indemnité d’éviction au profit de Monsieur [R] [H] à hauteur de 567 € ;

— l’indemnité d’éviction à hauteur de 1.034 € (567 € x 2) et l’indemnité de déménagement à hauteur de 2.028 € au profit de Madame [S] [F] ;

Par jugement du 17 avril 2025, le juge de l’expropriation a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, la SOREQA a soutenu sa requête. Le conseil des consorts [H] a présenté ses observations.

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.314-2 du code de l’urbanisme dispose, dans son premier alinéa, que : Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L.322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre (…).

L’article L.423-2 du code de l’expropriation précise, dans son premier alinéa, que : S’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant n est valablement libéré par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. L’article L.314-3 du code de l’urbanisme précise dans son premier alinéa et dans l’hypothèse d’une éviction provisoire, dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources (…).

Le code de l’urbanisme, dans le 1er alinéa de l’article L.314-1, étend le champ d’application des obligations qu’il définit aux articles suivants à la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le troisième livre, intitulé Aménagement foncier, et à la personne qui bénéficie d’une expropriation.

Ce même article précise, dans son second alinéa, que les occupants visés s’entendent au sens de l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

Le juge de l’expropriation connaît, en application des dispositions de l’article L.423-3 du code de l’expropriation :

— des contestations relatives au relogement des locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, lesquelles sont instruites et jugées conformément aux dispositions du livre III, 1er alinéa ;

— de la fixation du montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, de celui d’une indemnité de privation de jouissance, second alinéa.

Sur l’indemnité d’éviction locative

La SOREQA offre une somme de 3.729 €, se composant d’une indemnité d’éviction pour 3 personnes (1.701 €), le locataire vivant avec son épouse et son enfant mineur, et d’une indemnité de déménagement pour un deux pièces (2.028 €).

Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F], son épouse, soulignent les nombreux atouts de l’environnement du bien tels que la desserte routière de l’A1 et l’A86, la proximité avec la ligne 13 du métro, le stade de [7] et l’université [Localité 8] VIII, la proximité de restaurants et divers commerces. Ils ajoutent que le durée d’occupation du logement, à savoir 6 ans, démontre une habitude de vie autour du quartier qui ne peut être retrouvé autre part. Ils expliquent qu’alors ils avaient toujours respecté leurs obligations contractuelles, ils se retrouvent désormais contraint de recommencer leur vie ailleurs avec un enfant et vivent actuellement dans une précarité importante en chambre d’hôtel et ce, sans proposition de relogement.

Ils ajoutent enfin qu’ils ont laissé sur place un canapé, une table vitrée, un lit, un tiroir, une télévision, divers armoires et vêtements et que le prix proposé par la SOREQA est resté inchangé depuis plusieurs années sans prendre en considération l’inflation et la hausse du coût de la prestation de déménagement.

Ils demandent donc qu’il soit fixé la somme de 5.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction et 2.500 euros au titre de l’indemnité de déménagement.

En réponse, la SOREQA indique que l’indemnité de déménagement n’est pas justifiée. Elle propose néanmoins sur la base d’un devis établi sur la base des éléments fournis par les évincés, de fixer le prix du déménagment à hauteur de 2.028 €.

Enfin, la SOREQA souligne que le couple était en situation d’impayés de loyers et charges au jour de l’évacuation des locataires sur décision administrative, à hauteur de 315 euros.

En l’espèce, Monsieur [R] [H] était locataire d’un appartement de type 2 pièces en vertu d’un contrat de bail en date du 12 mars 2018. Le logement, loué meublé avec option “étudiant”, était occupé par lui, son épouse et son enfant.

Concernant l’indemnité d’éviction, hormis la date du bail, aucun élément ne permet de conforter l’existence d’une habitude de vie née d’une occupation péréenne depuis 6 ans.

Tout préjudice devant être prouvé par des éléments objectifs, en s’abstenant d’apporter tous justificatifs, les époux évincés ne font que procéder par de simples allégations.

Monsieur [R] [H] et son épouse n’apportent aucun élément, notamment au regard du taux d’inflation à appliquer, permettant de modifier le montant proposé pour eux. L’absence de proposition de relogement ne justifie pas à elle seule de réhausser le montant proposé par la SOREQA.

Concernant l’indemnité de déménagement, Monsieur [R] [H] ne produit aucun justificatifs permettant d’établir la propriété de biens meubles distincts de ceux faisant l’objet du contrat de location meublé. Le juge constate d’ailleurs qu’il est demandé notamment le déménagement d’un canapé et d’une table vitrée alors même que ces biens figurent parmi les biens, objets du contrat de location. Par ailleurs, aucun devis de déménagement n’est produit par les évincés de sorte que la somme de 2.028 €, proposée par la SOREQA au titre de l’indemnité de déménagement, sur la base d’un devis, sera retenue.

Ainsi, la somme de 3.729 €, offerte par la SOREQA, apparaît suffisante au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’éviction du logement d’habitation.

Il ressort du relevé de condamnation pénale produit par la SOREQA que Monsieur [N] [H] a fait l’objet d’une condamnation, notamment, à 12 mois d’emprisonnement délictuel dont 6 mois assorti d’un sursis probatoire pour une durée de 3 ans et à 3 ans d’interdiction d’entrer en relation avec Madame [S] [F], le tout avec exécution provisoire. Cette décision rendue par le tribunal correctionnel de Nanterre en date du 19 novembre 2024, impose, en raison de la séparation du couple que cela implique, que soit fixé distinctement l’indemnité due à Monsieur [R] [H] et celle due à Madame [S] [F].

Cette attribution distincte n’est pas contestée par les consorts [H].

Il convient donc de fixer distinctement l’indemnité d’éviction au profit de Monsieur [R] [H] à hauteur de 567 € et l’indemnité d’éviction à hauteur de 1.134 € (567 € x 2) et l’indemnité de déménagement à hauteur de 2.028 € au profit de Madame [S] [F].

Sur le relogement

La SOREQA offre de reloger les occupants dans deux logements distincts correspondants à leurs besoins et n’excédant pas les normes HLM, dans les conditions prévues par les articles précités.

Il convient de donner acte de cette offre de relogement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La SOREQA, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F], chacun, la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Fixe l’indemnité d’éviction locative due par la SOREQA à Monsieur [R] [H] à la somme de 567 € ;

Fixe l’indemnité d’éviction locative due par la SOREQA au profit de Madame [S] [F] à la somme de 3.162 €, décomposée comme suit :

— indemnité d’éviction : 567 € x 2 = 1.134 €

— indemnité de déménagement : 2.028 €

Donne acte à la SOREQA de son offre de relogement au profit de Monsieur [R] [H] et de Madame [S] [F] dans deux logements distincts ;

Condamne la SOREQA à verser à Monsieur [R] [H] et Madame [S] [F], chacun, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de la présente procédure sont à la charge de la SOREQA ;

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge