TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01578 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWAV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/00461

— ---------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE LA CONTRIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0840

ET :

LA SOCIETE [Adresse 5], venant aux droits de Monsieur [G] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christian NZALOUSSOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0361, non comparante

*****************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2023, la société LA CONTRIE a consenti à la société O’SNOOP en cours d’immatriculation, représentée par M. [G] [T], un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (cadastré section C numéro [Cadastre 4]).

Un avenant a été signé le 7 janvier 2024 entre la bailleresse et M. [G] [T] en sa qualité de futur représentant légal de la société [Adresse 5], nouvelle dénomination de la société preneuse.

Le 12 juin 2024, la société LA CONTRIE a fait délivrer à la société [Adresse 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5.258,31 euros.

Par acte du 18 septembre 2024, la société LA CONTRIE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [Adresse 5], pour :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judicaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie pécuniaire ;

En tout état de cause :

— prononcer, si besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier, l’expulsion de la société LA MAISON DU DIBI et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte ;

— ordonner la séquestration des meubles meublant et objets mobiliers garnissant les locaux ;

— condamner la société [Adresse 5] à lui payer par provision:

la somme de 8.058,88 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues au 3 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 5.258,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant indexable comme lui, provision pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels, le tout majoré de 10% conformément à la clause pénale contractuelle,- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

— condamner la société LA MAISON DU DIBI à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025.

À l’audience, la société LA CONTRIE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette est en augmentation.

Régulièrement assignée, la société [Adresse 5] n’a pas comparu.

L’état d’endettement du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription en date du 20 septembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 5.258,31 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 3 septembre 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 13 juillet 2024. L’obligation de la société LA MAISON DU DIBI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de [Adresse 5] causant un préjudice à la société LA CONTRIE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, avec indexation, jusqu’à la libération des lieux.

La société LA CONTRIE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 3 septembre 2024, que la société [Adresse 5] reste lui devoir à cette date une somme de de 8.058,88 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance de septembre 2024 incluse.

LA MAISON DU DIBI sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 5.258,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La société LA CONTRIE sollicite en outre la majoration de 10% de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

La société [Adresse 5], succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société LA CONTRIE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 13 juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier, l’expulsion de la société [Adresse 5] ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons LA MAISON DU DIBI au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes et de l’indexation qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société [Adresse 5] à payer à la société LA CONTRIE la somme provisionnelle de 8.058,88 euros, échéance de septembre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 5.258,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à la majoration de 10% de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation en application de la clause pénale ;

Condamnons la société [Adresse 5] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons LA MAISON DU DIBI à payer à la société LA CONTRIE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON