TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/548

AFFAIRE : N° RG 24/00427 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NBN

Copie à :

prefecture

M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM

Copie exécutoire à :

Maître Agnès POMPIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. PANDORA

RCS [Localité 8] n° D480 804 004

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Agnès POMPIER de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [W]

né le 15 mars 1972 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 09 octobre 2024)

représenté par M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [G], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 13 février 2022, avec prise d’effet au même jour, la SCI PANDORA, prise en la personne de son représentant légal, a donné en location à monsieur [N] [W], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] Saint [Adresse 9] sur [Adresse 10] (34), pour un loyer mensuel de 285,00 €, outre 25,00 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice, la SCI PANDORA a fait délivrer le 20 mars 2024 à monsieur [N] [W] un premier commandement de payer les loyers. Puis, par deux actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI PANDORA a fait sommation à monsieur [N] [W] d’avoir à justifier de l’assurance d’une part et lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la « clause résolutoire tacite » d’autre part.

Se plaignant de loyers impayés et invoquant les plaintes du voisinage pour des nuisances répétées, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI PANDORA a fait assigner monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans, afin de:

prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, objet du commandement du 23 mai 2024;prononcer la résiliation du bail pour troubles de voisinage;ordonner l’expulsion du locataire monsieur [N] [W] et de tous les occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner monsieur [N] [W] au paiement des sommes suivantes :une somme de 2 644,19 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du mois de juillet 2024 à parfaire ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 310 € jusqu’à son départ effectif des lieux, indemnité indexée comme tout loyer et avec intérêts de droit ;une somme de 2 000 € au titre de dommages et intérêts pour les troubles de voisinage causés, 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens de l’instance en ce compris le commandement délivré.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 25 septembre 2024. Le locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 11 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI PANDORA, représentée par son conseil, maintient l’ensemble des demandes contenues à l’acte introductif d’instance et actualisant le montant des loyers et charges impayés à la date du 30 avril 2025 à la somme de 4 603,19 €. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de monsieur [N] [W].

Au soutien de sa prétention de prononcer la résiliation du bail, la SCI PANDORA invoque, en application de l’article 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, des défauts de paiement des loyers qui persistent depuis le mois de janvier 2023, malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle explique également pour entendre prononcer la résiliation du bail, en se fondant sur les articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil et se référant à diverses plaintes et témoignages des autres résidents de l’immeuble, que le locataire manque à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

A l’appui de sa demande au titre des dommages et intérêts, en application des articles 1217 et 1228 du code civil, la SCI PANDORA explique subir un préjudice du fait du comportement de monsieur [N] [W] qui fait fuir les autres locataires.

Pour solliciter le rejet des demandes reconventionnelles de monsieur [N] [W], la SCI PANDORA fait valoir qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de délivrer un logement décent, mettant en avant la réalisation de nombreux travaux dans l’immeuble depuis son acquisition en 2011. Elle ajoute, pour écarter l’exception d’inexécution et s’opposer à la demande de suspension de paiement du loyer et de condamnation aux travaux sous astreinte, que d’une part les prestations relatives à l’évacuation des eaux ont été effectuées ce qui a entraîné la levée des caractères d’indécence et, d’autre part, monsieur [N] [W] fait systématiquement obstruction aux interventions des entreprises dans son logement. Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, elle explique qu’elle n’est pas à l’origine du trouble de jouissance que le locataire invoque, indiquant en outre que ce dernier ne justifie nullement d’un lien de causalité avec le préjudice qu’il dit subir.

En réplique, monsieur [N] [W], représenté par son conseil, demande le rejet des demandes de résiliation et de paiement de la SCI PANDORA. Il sollicite à titre reconventionnel sa condamnation sous astreinte de 200€ par jour de retard à faire réaliser les travaux visant à faire cesser le trouble dont il se plaint et l’autorisation de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution de ces travaux. Il demande la condamnation de la SCI PANDORA à lui payer la somme forfaitaire de 4 500,00€ au titre du préjudice de jouissance, la somme de 1 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ainsi que les dépens. A titre subsidiaire, monsieur [N] [W] sollicite une récompense au titre du préjudice de jouissance à hauteur de la condamnation éventuellement prononcée au titre des arriérés de loyers. Il forme enfin à titre infiniment subsidiaire une demande de délais de paiement de 36 mois pour pouvoir s’acquitter de sa dette et demande à ce que les sommes ne produisent pas intérêt.

Pour s’opposer à la résiliation du bail et aux demandes de paiement et à l’appui de sa demande de travaux de remise en état sous astreinte et de suspension de paiement du loyer, monsieur [N] [W] invoque, en application des dispositions de l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, au motif que le logement est affecté de désordres et ne répond pas aux caractéristiques de décence, que cela a été constaté par les services préfectoraux qui ont pris un arrêté de danger imminent le 24 mai 2023. Il précise avoir toujours payé son loyer et ce malgré le caractère indécent du logement, et conteste faire obstacle aux travaux diligentés par le bailleur. A l’appui de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts, monsieur [N] [W] indique qu’il subit du fait des manquements du propriétaire et du caractère indécent du logement un trouble de jouissance, que l’état du logement a des répercussions sur son état de santé, et il sollicite une récompense de 4 500,00€ ou à hauteur des loyers qui resteraient dus. A titre infiniment subsidiaire, si devait subsister une dette, monsieur [N] [W] sollicite des délais de paiement sans intérêt.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI PANDORA justifie avoir notifié l’assignation le 7 août 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action de la SCI PANDORA est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation

Sur le paiement des loyers

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1o D’user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire;

L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation précise que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Selon l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

C’est au débiteur qu’il revient de rapporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de son obligation.

En l’espèce, la SCI PANDORA produit un décompte actualisé aux termes duquel sont mentionnés les versements de la caisse d’allocations familiales et aux termes duquel il apparaît que monsieur [N] [W] n’a pas réglé les sommes dues, arrêtées au mois d’avril 2025, pour un montant actualisé à l’audience de 4 603,19€. Il résulte de ce décompte que Monsieur [N] [W] a cessé les versements d’un montant de 45€ au mois de juillet 2023, pour reprendre des règlements à compter du mois de juin 2024 d’un montant de 35€. La SCI PANDORA justifie de la cessation des prestations par la caisse d’allocations familiales à compter du mois de décembre 2023.

La suspension des versements par l’organisme payeur ne dispense pas le règlement partiel du loyer par le locataire.

Monsieur [N] [W] n’indique pas avoir cessé tout paiement en raison de l’état du bien et de l’arrêté préfectoral au visa de l’exception d’inexécution, ni ne justifie d’avoir sollicité une consignation du loyer ou une suspension qu’il demande aujourd’hui au juge. Au contraire, il indique aux termes de ces écritures avoir toujours payé ses loyers et être de bonne foi. Toutefois, il ne justifie d’aucun règlement par la production de relevés de compte ou de virement.

En conséquence, faute pour monsieur [N] [W] d’apporter la preuve de ce que les loyers et charges qui lui incombent sont réglés comme il l’indique, il y a lieu de retenir que les loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025 sont impayés à hauteur de 4 603,19€.

— Sur la demande reconventionnelle de rejet des demandes de la SCI PANDORA et l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Conformément à l’article 1103 et 1104 du code civil, l’exception d’inexécution est une dérogation à l’obligation de payer le loyer pour le locataire.

Le preneur peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par la démonstration d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination. Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut se prévaloir de la seule indécence du logement loué pour suspendre le paiement du loyer, celui-ci devant démontrer que les désordres constatés et les imperfections observées sont de nature à rendre le logement totalement inhabitable.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve, nécessaire au succès de sa prétention.

En l’espèce, monsieur [N] [W] qui invoque le caractère non décent du logement pour obtenir le rejet de la demande de résiliation, produit :

— La copie de la lettre du syndicat intercommunal de Mare et Libron adressée au bailleur en date du 5 janvier 2023 dont il résulte qu’un contrôle du réseau d’assainissement réalisé à sa demande a mis en évidence des erreurs de branchement et de raccordement susceptibles de saturer les réseaux et provoquer des débordements d’eaux non traitées.

— L’arrêté préfectoral du 24 mai 2023 qui précise qu’un constat réalisé le 30 mars 2023 a mis en évidence une mauvaise évacuation des eaux usées entraînant l’inondation du logement par des matières fécales et la présence d’une odeur nauséabonde au sein du logement et aux termes duquel la SCI PANDORA a été mise en demeure, sur proposition de l’agence régionale de santé, demeurant la situation de danger grave et imminent pour la santé publique et pour les occupants, de prendre dans un délai de 48 heures les mesures pour exécuter tous travaux nécessaires à permettre l’évacuation des eaux usées.

— L’avertissement de la caisse d’allocations familiales selon lequel les versements ont été suspendus par l’organisme payeur à compter du mois de juillet 2023 du fait du constat de non-décence, constat qui n’est pas communiqué.

— La lettre qu’il a adressée au bailleur le 1er septembre 2023 dans laquelle il indique que le problème a été diagnostiqué mais redoute une nouvelle inondation en cas de fortes pluies à l’automne.

— Des échanges sms entre les parties dont il résulte qu’il a réclamé l’intervention de son bailleur à partir le 14 novembre et le 15 décembre (année non précisée).

— Des témoignages (monsieur [T] [P], madame [A] [L] [U] [O] monsieur [H] [J]) qui décrivent les désordres constatés, par vidéo pour les deux premiers, dans le logement de monsieur [N] [W] dans l’année 2022 ou au plus tard le 9 juin 2023.

— Des photos dont l’année est ignorée.

Mais, la SCI PANDORA justifie de l’intervention de l’entreprise Assainissement 34 en date du 9 juin 2023, et des tentatives d’intervention répétées ayant justifié la suspension du bénéfice de l’allocation logement au locataire faisant obstacle à la réalisation des travaux demandés, ainsi que du mail de l’Agence régionale de santé du 3 août 2023 indiquant que la procédure est close, ayant été justifié des mesures demandées par l’arrêté préfectoral, lequel au surplus s’il nécessitait une intervention urgente ne comportait pas d’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux.

A l’audience, le conseil de monsieur [N] [W] a confirmé la réalisation des travaux relatifs aux dégâts des eaux mais a indiqué qu’existaient d’autres problèmes, sans toutefois ni les préciser ni démontrer aucun élément concernant d’autres éventuels désordres.

Ainsi, il n’est pas établi que les désordres relevés ont constitué une impossibilité totale d’habiter et d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination et partant justifiant une exception d’inexécution.

En conséquence, [N] [W] ne pouvant se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle à la résiliation du contrat, il sera débouté de sa demande de voir débouter la SCI PANDORA à ce titre.

— Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1o D’user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) «raisonnablement», et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil dispose « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. Et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, ainsi qu’il a été retenu, une somme de 4 603,19€ reste due au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la sanction de résiliation du contrat.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges, à compter de la décision à intervenir, la demande de résiliation du bail pour trouble de voisinage devenant sans objet.

Sur l’expulsion

Le locataire se trouve occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner monsieur [N] [W] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, savoir 310€. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI PANDORA ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de monsieur [N] [W] pour la réalisation de travaux sous astreinte

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 poursuit et précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bailleur est obligé : de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des textes susmentionnés que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent et de réaliser toutes les réparations, autres que locatives, de nature à permettre le maintien de cet état de décence tout au long de l’exécution du contrat de bail. Cette obligation de résultat ne cesse qu’en cas de démonstration par le bailleur de la survenance d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, monsieur [N] [W] sollicite la réalisation de travaux dans le logement sous astreinte de 200€ par jour de retard visant à faire cesser le trouble, sans toutefois les détailler.

Mais, demeurant le mail de l’agence régionale de santé du 3 août 2023, la résiliation du bail prononcée à la date du jugement, et l’expulsion ordonnée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de monsieur [N] [W].

En conséquence, la demande de réalisation de travaux sous astreinte de 200,00 € par jour de retard de monsieur [N] [W] sera rejetée.

Sur la demande de suspension du loyer

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1o D’user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) «raisonnablement», et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, monsieur [N] [W] sollicite une suspension du paiement des loyers jusqu’à la totale exécution des travaux.

Demeurant la résiliation du bail à la date du jugement, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de monsieur [N] [W] d’être autorisé à suspendre le paiement du loyer.

En conséquence, la demande de suspension du paiement du loyer de monsieur [N] [W] sera rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

— de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire;

En l’espèce, la SCI PANDORA produit un décompte indiquant qu’au 30 avril 2025, monsieur [N] [W] lui doit la somme de 4 603,19€ (mensualité d’avril 2025 comprise).

Si la suspension des versements par l’organisme payeur en cas de logement non décent ne dispense pas le règlement partiel du loyer par le locataire pour le calcul de la dette, la lettre de la caisse d’allocations familiales du 23 août 2023 annonce que les versements seront supprimés dans un délai de trois mois en raison de l’obstruction du locataire à la réalisation des travaux et que ce dernier devra supporter la totalité du loyer. Il résulte du décompte du bailleur que le dernier versement de la caisse d’allocations familiales perçu correspond au mois de novembre 2023.

Ainsi qu’il a été vu, nonobstant l’argument d’indécence du logement, monsieur [N] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 4 603,19€ au titre de l’arriéré des loyers et charges, arrêtés au 30 avril 2025.

de dommages et intérêts sollicités par la SCI PANDORA du fait des troubles de voisinage

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et l’article 1729 du même code poursuit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Le défaut de jouissance paisible des lieux loués caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

L’article 1228 du code civil dispose « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En l’espèce, les plaintes déposées par monsieur [E] [K] le 28 mars 2023 et le 30 janvier 2024 décrivent un comportement insultant et injurieux à son égard de la part de monsieur [N] [W], comportement agressif évoqué également dans le congé qu’il a donné au bailleur le 13 février 2024. Monsieur [X] [C] décrit des insultes dans la plainte déposée le 3 mai 2024, un comportement dérangeant de ce voisin dans la lettre donnant congé le 5 juillet 2024, et des violences dans l’attestation rédigée le 30 juillet 2024, mais il évoque aussi la nécessité de déménager pour se rapprocher de son lieu de travail en Aveyron. En outre, ces éléments de troubles ne sont pas confortés par le troisième locataire de l’immeuble et l’occupation actuelle ou non du logement antérieurement occupé par monsieur [K] est ignorée, alors que monsieur [N] [W] produit des attestations qui décrivent réciproquement des nuisances sonores de la part de ses voisins.

Si les faits évoqués dans les attestations et plaintes produites peuvent s’analyser en des désagréments certains dans le cadre d’une vie en immeuble collectif, il ne résulte pas des éléments transmis par le bailleur un caractère de gravité qui justifierait que l’article 1228 du code civil trouve application. Ainsi, l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, imputable à monsieur [N] [W], qui justifierait au-delà de la résiliation du contrat, des dommages et intérêts n’est pas rapportée.

En conséquence, la demande de condamnation de monsieur [N] [W] à payer des dommages et intérêts du fait des troubles de voisinage, sera rejetée.

de dommages et intérêts sollicités par monsieur [N] [W] du fait du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bailleur est obligé : de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le caractère décent du logement est défini à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, lequel impose notamment que logement assure le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Le logement doit en outre être protégé contre les infiltrations d’eau. En outre, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En application des dispositions de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le trouble de jouissance correspond à l’atteinte portée à l’usage du bien et justifie une indemnisation.

En l’espèce, si le degré de gravité des désordres visés ne permet pas de qualifier ce logement d’inhabitable en l’état, il n’en demeure pas moins que les désordres consistant en des remontées de canalisations des eaux usées provoquant une odeur nauséabonde, constatés le 30 mars 2023 et visés dans l’arrêté préfectoral du 24 mai 2023, constituent assurément des désagréments majeurs qui ont affecté et porté atteinte à l’usage du bien. L’arrêté préfectoral du 24 mai 2023 permet de dire que monsieur [N] [W] a subi des désordres affectant partiellement le caractère décent du logement loué.

Il convient de déterminer l’ampleur et la durée de l’atteinte invoquée, monsieur [N] [W] sollicitant une somme sans préciser ni son calcul ni la période, et demandant en outre une « récompense » à hauteur de la condamnation éventuellement due au titre des arriérés de loyers, ce qui est indifférent à l’appréciation du préjudice.

L’arrêté préfectoral qui a mis en demeure la SCI PANDORA de prendre dans un délai de 48 heures les mesures pour exécuter tous travaux nécessaires à permettre l’évacuation des eaux usées, pour éviter l’inondation du logement par des matières fécales et la présence d’une odeur nauséabonde, est daté du 24 mai 2023 mais fait référence à un constat du 30 mars 2023. La SCI PANDORA justifie par la facture de l’entreprise Assainissement 34 qu’une première intervention sur les canalisations a été faite le 9 juin 2023. Les préconisations faites par l’Agence régionale de santé sont ignorées mais le mail des services départementaux du 3 août 2023 indique que les mesures demandées ont été justifiées et le dossier clôturé. Ces pièces ainsi que la lettre recommandée du 10 août 2023, l’attestation de monsieur [B] [S] et l’avertissement de la caisse d’allocations familiales en date du 23 août 2023 annonçant la suspension du bénéfice de l’allocation logement au locataire en raison de son obstruction aux travaux, démontrent que le bailleur n’est pas resté inerte face aux demandes de travaux.

En outre, si monsieur [N] [W] se plaint de désordres au-delà de cette intervention, il résulte des témoignages qu’il produit qu’aucun désordre n’a été constaté après le 9 juin 2023, de sa lettre du 1er septembre 2023 qu’il craint l’apparition de nouvelles inondations, tandis que les sms et les photos ne sont pas utilement datés, de sorte qu’il n’est pas démontré que les désordres ont persisté ou que le bailleur n’y ait pas remédié. Les certificats médicaux récents produits par monsieur [N] [W] justifient d’un état de santé dégradé mais n’établissent pas de lien avec l’état du logement.

Ainsi, le préjudice de jouissance sera indemnisé pour la seule période circonscrite aux désordres et troubles constatés savoir du 30 mars 2023 au 3 août 2023. Une somme de 1 000 € sera allouée à ce titre.

En conséquence, la SCI PANDORA sera condamnée à payer à monsieur [N] [W] la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, aucun élément n’est transmis quant à la situation de monsieur [N] [W] qui n’a pas répondu à la convocation du travailleur social de sorte que la situation du débiteur est ignorée, comme la reprise ou non du versement du loyer courant.

En conséquence, la demande de délai de paiement formulée par monsieur [N] [W] sera rejetée.

IV) Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, monsieur [N] [W] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

L’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision, compatible avec la nature de l’affaire et la décision rendue et il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SCI PANDORA à l’encontre de monsieur [N] [W] ;

DEBOUTE monsieur [N] [W] de sa demande de débouter la SCI PANDORA de l’intégralité de ses demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu en date du 13 février 2022, entre la SCI PANDORA, prise en la personne de son représentant légal, et monsieur [N] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] (34) pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE en conséquence, à monsieur [N] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PANDORA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [N] [W] à payer à la SCI PANDORA, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi avec intérêts de droits;

CONDAMNE monsieur [N] [W] à payer à la SCI PANDORA la somme de 4 603,19€ (quatre mille six cent trois euros et dix-neuf centimes) au titre des loyers et charges, arrêtés au 30 avril 2025;

CONDAMNE la SCI PANDORA à payer à monsieur [N] [W] la somme de 1 000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance du 30 mars 2023 au 3 août 2023;

DEBOUTE la SCI PANDORA de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de voisinage ;

DEBOUTE monsieur [N] [W] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

DEBOUTE monsieur [N] [W] de sa demande de travaux sous astreinte ;

DEBOUTE monsieur [N] [W] de sa demande de délai pour s’acquitter de la dette ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE monsieur [N] [W] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 13 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection