Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 3 juillet 2025, n° 24/03286

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la qualification du jugement
- Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- Sur les frais de l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
- Sur la demande de délai de paiement de la SCI YORAM
- Sur la demande en dommages et intérêts
- Sur les autres demandes
- Sur l'exécution provisoire
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Dispositif

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TJ Bobigny 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI YORAM est effectivement débitrice des charges de copropriété pour la période concernée, rendant la demande du Syndicat fondée.
Rejeté
Frais nécessaires de recouvrement
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé le caractère nécessaire des frais de recouvrement qu'il réclame.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le Syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct lié à la mauvaise foi de la SCI YORAM.
Rejeté
Demande de délai pour le paiement des charges
La cour a constaté que la SCI YORAM n'a pas fourni de preuves de sa capacité à respecter un échéancier de paiement.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que la SCI YORAM, étant la partie perdante, doit être condamnée aux dépens.
Accepté
Frais irrépétibles au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable de condamner la SCI YORAM à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 3 juil. 2025, n° 24/03286
Numéro(s) :	24/03286
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine QUETU
Parties :	Syndicat des copropriétaires du Centre d'activités de l' Ourcq sis à [ Localité 19 ] : [ Adresse 6 ] c/ SCI YORAM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03286 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5RQ

N° de MINUTE : 25/1001

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] : [Adresse 6]

représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 20] RIVE DROITE

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par Maître [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

DEFENDEUR

SCI YORAM

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 12 novembre 2019, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a condamné la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 21] à PANTIN (93) la somme de 37 670,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 1er mars 2019, appel provisionnel du 1er trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2019 et 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par jugement du 20 avril 2022, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a condamné la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis [Adresse 16] la somme de 36 344,90 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2021, appel provisionnel du 4ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2021 et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 4] a assigné la SCI YORAM devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement de la somme de 47 866,56 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 1er février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement, outre les frais nécessaires de recouvrement et des dommages intérêts.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 5] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 7] la somme de 35 044,38 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— condamner la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 7] la somme de 1 494,96 euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er octobre 2024 ;

— rejeter toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— à titre subsidiaire : accorder un échéancier ne pouvant dépasser neuf mensualités, la neuvième mensualité soldant la dette de la SCI YORAM, outre le règlement des charges courantes

— en toute hypothèse :

* condamner la SCI YORAM à payer au Syndicat requérant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamner la SCI YORAM aux dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 11 septembre 2024, la SCI YORAM demande au Tribunal de :

— accorder à la SCI YORAM un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de ses charges de copropriété, ce qui représente un échéancier de 1 460 euros par mois, arrondi à 23 échéances de 1 500 euros, la dernière échéance venant solder la dette, en sus des charges courantes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] sis [Adresse 3] et [Adresse 11] de des demandes accessoires (frais nécessaires et

dommages et intérêts) ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du SDC du Centre d’activités de l'[Adresse 18] sis [Adresse 2]

[Adresse 17] et [Adresse 11] de sa demande d’article 700 du CPC.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 03 avril 2025.

A l’audience du 03 avril 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] : [Adresse 4] verse aux débats notamment :

— une matrice cadastrale datée du 29 février 2024 et mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un tableau de décompte non daté portant sur la période du 1er avril 2023 au 29 janvier 2024 ;

— les appels de fonds de provisions datés du 17 mars 2023 au 31 mars 2024 et datés du 22 mars 2024 au 19 septembre 2024

— la sommation de payer les charges de copropriété signifiée par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 juillet 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, l’ajustement du budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— le contrat de syndic pour la période du 14 juin 2023 au 31 décembre 2024 ;

— le jugement du 12 novembre 2019 rendu par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY

— le jugement du 20 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

— le règlement de copropriété ;

— un tableau non daté de décompte portant sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la SCI YORAM est débitrice de la somme de 33 549,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appel de provision sur charges du 1er octobre 2024 et appel travaux BAL du 1er octobre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 4] la somme de 33 549,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appel de provision sur charges du 1er octobre 2024 et appel travaux BAL du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] [Adresse 1] [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve des frais de recouvrement qu’il réclame ni leur caractère nécessaire, certains constituant des frais irrépétibles tels que la constitution du dossier transmis à l’avocat du 29 janvier 2024.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] : [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délai de paiement de la SCI YORAM

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI YORAM ne verse aux débats aucune pièce justificative de ses ressources et charges et ne démontre donc pas sa capacité à respecter un échéancier de paiement de 24 mois des charges de copropriété auxquelles elle est condamnée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI YORAM de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 6] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de la SCI YORAM.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] : [Adresse 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI YORAM a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) : [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI YORAM à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) [Adresse 1] [Adresse 4] la somme de 33 549,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appel de provision sur charges du 1er octobre 2024 et appel travaux BAL du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 13 mars 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] [Adresse 1] [Adresse 6] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à [Localité 19] [Adresse 1] [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SCI YORAM aux dépens ;

Condamne la SCI YORAM à payer Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’Ourcq sis à PANTIN (93500) : [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 03 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART