TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/08616 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z56N

Minute :

JUGEMENT

Du : 19 Février 2025

Syndic. de copro. [Adresse 6]

C/

Monsieur [G] [T]

Madame [F] [L] [Z] [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Représenté par son syndic, le Cabinet G&E GESTION

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Chimène MIMOUN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [T]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [L] [Z] [M]

[Adresse 8]

[Localité 9]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [G] [T]

M^e Florian CANDAN

Madame [F] [L] [Z] [M]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] sont propriétaires des lots n°2 et 181 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice délivré à étude en date du 9 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

2 482,06 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2023 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 60,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2023 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 4 décembre 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil maintient ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

[Localité 9] fait valoir que Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [E] n’ont pas payé régulièrement leurs charges de copropriété malgré diverses relances, et que cela lui cause un préjudice car il est contraint d’avancer les sommes ce qui met en danger sa trésorerie. Il précise que la dette a augmenté bien qu’il ne puisse l’actualiser du fait de l’absence de Monsieur [G] [T].

Madame [F] [L] [U], comparante en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 à 150 € par mois. Elle explique que Monsieur [G] [T] a quitté les lieux en août, qu’elle a trouvé les lieux vides en rentrant de vacances et a dû racheter de nombreux meubles et affaires. Elle indique que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a essayé de joindre Monsieur [G] [T] et qu’elle n’était de son côté pas informée de la dette. Madame [F] [L] [U] déclare travailler à la mairie de [Localité 13] pour un salaire d’environ 2 100 €, et percevoir des aides d’un montant de 2 600 € pour deux de ses enfants handicapés. Elle précise rembourser un crédit immobilier avec des mensualités de 1 700 €.

Monsieur [G] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 25 septembre 2023 au 18 juin 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 6 janvier 2022, 11 juillet 2022, 25 mai 2023, portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022), du budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 5 juin 2023 au 3ème trimestre 2024 inclus ; la mise en demeure du 5 décembre 2023 ;le contrat de syndic à effet du 28 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], est établie tant dans son principe que dans son montant, limitée aux demandes recevables à savoir celles de l’assignation et après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 60 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [E] restent devoir la somme de 2 482,06 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 5 juin 2023 au 3ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 854, 38 € à compter du 5 décembre 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] produit la mise en demeure du 5 décembre 2023. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La seconde mise en demeure n’est en revanche pas produite et ne sera pas retenue.

La demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 30 € TTC.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il en résulte que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs, ni des modalités d’acquisition du bien litigieux, et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [L] [U] justifie d’une situation personnelle et financière difficile mais également de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu d’accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette à hauteur de 150,00 € par mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé qu’un avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens à son profit que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 2 482,06 € au titre des charges de copropriété pour la période du 5 juin 2023 au 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2023 sur la somme de 854, 38 €, et à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 30,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion, la somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à s’acquitter des sommes susvisées en 18 mensualités, les 17 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière échéance correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet G & E Gestion la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [F] [L] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE